（文/張玉 編輯/馬友友）行業(yè)遭遇寒冬，有著國資背景的中交地產(chǎn)也未能幸免。

1月21日，有爆料稱，中交地產(chǎn)將扣發(fā)管理層及總部所有員工2021年度年終獎，或與業(yè)績下滑、資金承壓有關(guān)。

就此，觀察者網(wǎng)第一時(shí)間從中交地產(chǎn)內(nèi)部人士處確認(rèn)了上述消息。

三季度凈利負(fù)1.6億

公開資料顯示，中交地產(chǎn)集團(tuán)成立于2015年3月，是中交集團(tuán)旗下子集團(tuán)，負(fù)責(zé)中交集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營和管理，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營管理、房地產(chǎn)金融等領(lǐng)域，國內(nèi)重點(diǎn)布局京津冀、長三角、珠三角、成渝等地區(qū)，境外重點(diǎn)投資美國、馬來西亞、印尼、肯尼亞等國家。

中交地產(chǎn)集團(tuán)控股綠城中國和中交地產(chǎn)兩家上市公司。2021年第三季度，中交地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入10.37億元，比上年同期減少了48.8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤-1.6億元，比上年同期減少199.04%。

年初至報(bào)告期末，中交地產(chǎn)營業(yè)收入59.86億元，同比減少25.43%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為180.69萬元，同比下滑99.37%。

一位長期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，綜合來看，今年市場上所有企業(yè)的業(yè)績銷售都不好。中交去年收購比較多，“一下子收購那么多，需要市場消化?！绷硗?，不排除企業(yè)在業(yè)績不好的情況下，一口氣把壞賬都做掉，從而為明年的業(yè)績做準(zhǔn)備。

業(yè)績表現(xiàn)進(jìn)一步加劇了中交地產(chǎn)的財(cái)務(wù)緊張狀況。公開數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為88.46%，凈負(fù)債率為265.08%。按照三道紅線標(biāo)準(zhǔn)，中交地產(chǎn)踩中“兩條紅線”，僅現(xiàn)金短債比指標(biāo)滿足監(jiān)管要求。

讓業(yè)內(nèi)無法理解的是，全年賣了近千億的中交地產(chǎn)，為何三季度盈利只有180萬？中交地產(chǎn)的錢到底去哪了？觀察者網(wǎng)了解到，截至2021年年中，中交地產(chǎn)尚有1.62億元的凈利潤，而2021年第三季度，中交地產(chǎn)凈利潤一下子虧了接近1.6億元，幾乎把前三季度賺的錢一下子虧沒了。

觀察者網(wǎng)查閱中交地產(chǎn)2021年相關(guān)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2021年6月底，中交地產(chǎn)銷售費(fèi)用為3.15億元，去年同期為1.5億元，同比增加了1.65億元。截至2021年三季度末，中交地產(chǎn)銷售費(fèi)用為4.1億元，去年同期僅為2.82億元，增長了1.28億元。這多出來的1個多億的銷售費(fèi)用，吃掉了中交地產(chǎn)為數(shù)不多的利潤。

（中交地產(chǎn)2021年三季度報(bào)截圖）

對于銷售費(fèi)用的大幅增加，中交地產(chǎn)方面表示，主要為本期預(yù)售項(xiàng)目增加，廣告宣傳及策劃費(fèi)用增加。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度末，中交地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額680.1億元，去年同期為451.9億元。由此計(jì)算，多賣了200多億銷售額的代價(jià)，是多出來1.3億元的銷售費(fèi)用。

高管“走馬燈”未能挽救業(yè)績

業(yè)績下滑、資金承壓之下，近年來，中交地產(chǎn)也在頻繁調(diào)整自己的高管團(tuán)隊(duì)，試圖通過對管理團(tuán)隊(duì)的調(diào)整扭轉(zhuǎn)業(yè)績頹勢。

公開資料顯示，2021年12月，高慎豪由于個人原因申請辭去公司副總裁職務(wù)，同日，中交地產(chǎn)宣布聘任徐愛國為公司執(zhí)行總裁。

此外，2021年6月，李永前辭去公司總裁職務(wù)，辭任后，李永前仍繼續(xù)擔(dān)任公司董事長、黨委書記、戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會召集人、提名委員會委員。同時(shí)，公司董事會同意聘任汪劍平為公司總裁，聘任孫衛(wèi)東為公司執(zhí)行總裁。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，中交地產(chǎn)五年四度換帥，特別是2017年以來，孫國強(qiáng)、張世文、梁運(yùn)斌、陸偉強(qiáng)、彭增亮等高管陸續(xù)卸任中交地產(chǎn)重要職位。

不過，從目前來看，中交地產(chǎn)的年度銷售目標(biāo)并不達(dá)預(yù)期。回歸中交地產(chǎn)后，李永前曾定下目標(biāo)“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)在千億之上”。

2019年，中交地產(chǎn)僅實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額293.87億元，未能完成銷售目標(biāo)。當(dāng)年，中交地產(chǎn)營業(yè)收入140.63億元，同比增長57.17%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.43億元，同比減少33.01%。

2020年，中交地產(chǎn)全口徑銷售金額533億元，雖然踩線完成銷售目標(biāo)，但是出現(xiàn)了營收、凈利雙降的尷尬局面。當(dāng)年，中交地產(chǎn)營業(yè)收入123億元，同比減少12.54%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.47億元，同比減少35.92%。

在2020年三季度生產(chǎn)經(jīng)營工作會議上，中交地產(chǎn)董事長李永前曾透露，2021年是“十四五”規(guī)劃的開局之年，也是中交地產(chǎn)進(jìn)軍千億目標(biāo)的奮斗之年。

克而瑞日前發(fā)布的《2021年1~12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)顯示，中交地產(chǎn)2021年全口徑銷售金額為979.7億元，未能完成2021年的銷售目標(biāo)。

由此來看，與其“跑馬燈”般地更換高管，中交地產(chǎn)更需要關(guān)注的問題是如何平衡好擴(kuò)張和利潤的關(guān)系，減輕“擴(kuò)張期”所帶來的陣痛。

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