（文/解紅娟 編輯/馬友友）打響年內(nèi)物業(yè)收并購第一槍僅半個(gè)月，華潤萬象生活繼續(xù)買買買。

1月20日晚間，華潤萬象生活發(fā)布公告稱，公司與賣方訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，計(jì)劃收購南通長樂全部股權(quán)及江蘇中南1%股權(quán)，交易代價(jià)不高于22.60億元。

觀察者網(wǎng)了解到，賣方1南通長樂持有中南物業(yè)服務(wù)99%的股份，賣方2香港樂活出售的江蘇中南持有另外1%股權(quán)，也就是說，華潤萬象生活通過此次收購持有中南物業(yè)服務(wù)所有股份。

值得一提的是，早在中南物業(yè)服務(wù)向港交所遞交招股書之前，陳錦石之女陳昱含及其家族信托就收購了中南物業(yè)服務(wù)，成為實(shí)際控股股東。

援救出險(xiǎn)房企？

半個(gè)月前，華潤萬象生活以10.6億元的代價(jià)收購禹洲物業(yè)服務(wù)，后者為禹洲集團(tuán)旗下住宅項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)，曾于2020年12月11日、2021年6月16日兩度闖關(guān)港交所、兩度折戟。

在業(yè)內(nèi)人士看來，禹洲物業(yè)上市失敗后被打包出售是為了給母公司禹洲集團(tuán)回血，彼時(shí)禹洲集團(tuán)被傳裁員、陷入流動(dòng)性危機(jī)。

1月中旬，禹洲集團(tuán)發(fā)布公告稱，為預(yù)防境外債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，將對(duì)2022年到期的6.00%優(yōu)先票據(jù)和2022年到期的8.625%優(yōu)先票據(jù)開始交換要約。雖然禹洲集團(tuán)沒有像恒大、佳兆業(yè)、陽光城、花樣年等房企一樣直接違約，但債務(wù)展期這一舉動(dòng)仍被業(yè)內(nèi)視為暴雷前兆。

和禹洲集團(tuán)一樣，中南建設(shè)目前雖未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)違約或暴雷，但曾被傳面臨流動(dòng)性危機(jī)。

也就是說，進(jìn)入2022年不到一個(gè)月，華潤萬象生活兩度收購出險(xiǎn)房企旗下資產(chǎn)，擔(dān)起白衣騎士一角。

“要看估價(jià)，誰都不會(huì)做白馬騎士，趁機(jī)抄底才是正常?！蹦砊OP30房企內(nèi)部人士表示，相比地產(chǎn)項(xiàng)目，物業(yè)資產(chǎn)更吃香，且目前物業(yè)資產(chǎn)資本市場估值也從前幾年的瘋狂漸漸回歸，是收購的好時(shí)機(jī)。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院表示，根據(jù)收購公告顯示，華潤萬象生活將以不高于22.6億人民幣收購中南服務(wù)100%股權(quán)，而中南服務(wù)2021年末未經(jīng)審核的稅后凈利約為1.77億元，對(duì)應(yīng)收購溢價(jià)約為12.85X（如參考禹洲用20年凈利為33.86X），2021年物企收購PE均值12.5X基本保持一致。

至于為何收購禹洲物業(yè)和中南服務(wù)，主要是因?yàn)閮杉夜疚飿I(yè)集中于長三角區(qū)域，收購資產(chǎn)有利于華潤萬象生活增強(qiáng)華東實(shí)力的同時(shí)，擴(kuò)大在管規(guī)模。

觀察者網(wǎng)了解到，華潤萬象生活在規(guī)模擴(kuò)張上有一個(gè)五年計(jì)劃。“到2025年末，華潤萬象生活的物業(yè)管理規(guī)模要達(dá)到4億平方米以上，以加大第三方拓展的方式做大規(guī)模，并將商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)維持在行業(yè)第一的位置?！?

規(guī)模上升一名

根據(jù)協(xié)議，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效及待先決條件達(dá)成或豁免后的三個(gè)工作日內(nèi)，華潤萬象生活需支付44%的首筆代價(jià)至一個(gè)托管賬戶。

余下56%代價(jià)將根據(jù)在管面積（由在途面積及╱或合約面積轉(zhuǎn)換）的實(shí)際交付進(jìn)度及實(shí)際車位銷售代理服務(wù)收入實(shí)現(xiàn)進(jìn)度，自收購事項(xiàng)完成日期起計(jì)每六個(gè)月支付一次。

換句話說，若收購進(jìn)展順利，陳昱含及其家族信托將在年內(nèi)獲得不少于9.944億元的流動(dòng)資金。

但事實(shí)上，華潤萬象生活的回報(bào)更為直觀。嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長唐卓表示，按在管面積進(jìn)行計(jì)算，華潤萬象生活收購中南服務(wù)前在上市企業(yè)中排在第13名，在百強(qiáng)企業(yè)中排在第18名?！巴瓿蓛纱问召徍螅A潤萬象生活的規(guī)模上升了一名”。

資料顯示，中南物業(yè)服務(wù)是一家綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商，合計(jì)擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計(jì)3941萬平方米，預(yù)計(jì)五年內(nèi)在管面積將達(dá)到9000萬平方米以上。

結(jié)合此前收購禹洲物業(yè)服務(wù)增加的1760萬平方米在管面積，截至2021年年中，華潤萬象生活在管面積合計(jì)約2億平方米，超越了2021年年中在管面積為1.65億平方米的合景悠活。

對(duì)此，華潤萬象生活坦言，“此次收購有助于提高增加公司在江蘇、山東、浙 江及四川的管理濃度，提高市場影響力，提升公司區(qū)域協(xié)同價(jià)值?！?

不過，這距離其4億平方米在管面積的目標(biāo)仍存在很大的差距。

或許正是如此，華潤萬象生活在此次收購中制定了更為嚴(yán)格的不競爭條款及框架協(xié)議：明確限制企業(yè)也不得再提供業(yè)主增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)，類似業(yè)務(wù)要優(yōu)先給到中南服務(wù)，也就是華潤萬象生活旗下。

“這是為了能接管中南集團(tuán)未來持續(xù)的業(yè)務(wù)輸入?！奔魏图覙I(yè)物業(yè)服務(wù)研究院經(jīng)過測算，在房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的前提下，截至2025年年底，中南服務(wù)在管面積將擴(kuò)張至0.9億平方米，禹洲物業(yè)將增至0.43億平方米，華潤萬象生活自身同步增加至2.5億平方米。

經(jīng)測算，2025年年底，華潤萬象生活和收并購物企合計(jì)在管面積約3.83億平方米，距離其4億平方米一步之遙。

但事實(shí)上，華潤萬象生活近年來新增在管面積并不理想。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，華潤萬象生活住宅物業(yè)在管面積分別為0.78億平方米、0.92億平方米和1.07億平方米，后兩年分別增加1500萬平方米、1400萬平方米住宅在管面積。

也就說，按1500萬平方米的新增在管面積計(jì)算，5年內(nèi)，華潤萬象生活自身僅能增加7500萬平方米。此外，受房地產(chǎn)市場影響，禹洲物業(yè)和中南服務(wù)是否能保持預(yù)期中的增速仍是未知之謎。

業(yè)內(nèi)人士表示，未來物企自身規(guī)模擴(kuò)張不會(huì)像現(xiàn)在順風(fēng)順?biāo)詹①徥且?guī)模增速擴(kuò)張的最好渠道。而這，就需要華潤萬象生活繼續(xù)買買買。

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