（文/張志峰 編輯/馬友友）在經(jīng)歷了多輪規(guī)模房企爆雷事件之后，央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合表態(tài)，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

一場房地產(chǎn)行業(yè)的并購潮正在洶涌而來，且花樣百出。

連日來，招商蛇口、華僑城兩大央企相繼在銀行間成功發(fā)行45億元總額并購債，上海老牌國資銀行浦發(fā)銀行發(fā)行首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券50億元，央企五礦集團(tuán)旗下五礦信托也跨界趕來救場，一連接盤恒大兩個在建項(xiàng)目。

從優(yōu)質(zhì)國資房企在銀行間發(fā)債，到銀行直接作為發(fā)債主體參與，再到國資信托直接進(jìn)場收并購，不少人意識到，這場并購風(fēng)將越吹越大，行業(yè)頹勢可能被逆轉(zhuǎn)。

貝殼研究院高級分析師潘浩向觀察者網(wǎng)表示，目前國家化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、支持房企間并購交易的態(tài)度十分明顯，有利于整體房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，預(yù)計(jì)在去年低基數(shù)前提下，2022年房地產(chǎn)行業(yè)收并購市場體感上會是大幅增長。

不過，在潘浩看來，目前房企間收并購的觀望情緒猶在，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清，項(xiàng)目公司的潛在負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)不明，因此短期內(nèi)較難進(jìn)行大規(guī)模收并購。但隨著并購交易的增多，并購規(guī)則和行業(yè)規(guī)范會越來越明確，一些具有資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)會有更大的發(fā)展空間。

房企并購債引質(zhì)疑

事實(shí)上，早在今年年初，就不斷有市場消息稱，銀行告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購，相關(guān)的收并購資金不納入“三道紅線”的監(jiān)管。

這相當(dāng)于給部分有實(shí)力、有野心的房企松了綁，不然就算銀行愿意借，也沒有幾家房企的負(fù)債規(guī)模允許收。

消息一出，立刻就有地方相關(guān)部門開始牽頭央企、地方國企與出險(xiǎn)房企展開洽談，商議收并購事宜。

1月12日，招商蛇口嘗鮮首單出險(xiǎn)房企項(xiàng)目并購債，宣布完成注冊今年第一期規(guī)模30億元的中期票據(jù)（并購），其中12.9億元用于償還一筆因收購舊改項(xiàng)目產(chǎn)生的貸款，剩余2.1億元用于未來符合并購要求的項(xiàng)目，而剩余15億元依舊用于償還公司的銀行貸款。

并且，用于償還過去收并購貸款的12.9億元，收購標(biāo)的為上海市虹口區(qū) 17 街坊舊改項(xiàng)目，被收購方還是隸屬于上海國資房企上海地產(chǎn)旗下，并非出險(xiǎn)房企。

1月17日，另一央企華僑城緊隨其后。全國銀行間同業(yè)拆借中心披露的信息顯示，華僑城已在日前發(fā)行了2022年第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模合計(jì)15億元。其中，9.6億元用于償還過去的并購貸款，5.4億元用于償還發(fā)行人流動資金貸款。

根據(jù)募集說明書，這筆欲償還“并購貸款”同樣發(fā)生在很久之前。

2016年11月，華僑城集團(tuán)全資子公司華僑城（云南）投資有限公司（下稱“華云投”）采用貨幣形式收購云南世博集團(tuán)51%股權(quán)；2016年12月，華云投收購云南文投集團(tuán)51%股權(quán)，兩項(xiàng)股權(quán)收購已于2017年3月完成。

上述華云投并購貸款總額42.5億元，貸款期限均為5年，恰為近日到期。

換言之，兩家央企發(fā)債雖名為“并購債”，但絕大部分資金仍用作償還此前積累債務(wù)，以及用于過去已完成的收并購，且與當(dāng)前暴雷房企關(guān)系不大。這也招致業(yè)內(nèi)不少對其是否“專款專用”的質(zhì)疑聲音。

對此，58安居客研究院院長張波認(rèn)為，市場上的質(zhì)疑聲音純屬猜測，從債券發(fā)行規(guī)則來講，?？顚Ｓ檬亲罨镜?，一般不存在此類漏洞。鼓勵并購債利好大型央企和國資房企，但從短期看，市場前景如何仍舊存疑；但從長期來看，主動收購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目必然越來越多，且優(yōu)質(zhì)房企也不會錯過這樣的發(fā)展機(jī)會。

銀行、信托等機(jī)構(gòu)積極參與

于是不同于此前兩筆并購債，近日，浦發(fā)銀行在銀行間債券市場發(fā)文宣布，將于1月21日簿記發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券，規(guī)模為50億元，期限為3年，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。

此次發(fā)債主體并非房企，而是銀行，且重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了這筆資金的用途，要花在出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目身上。

盡管首次發(fā)行僅有50億元，相較于目前的行業(yè)情況杯水車薪，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為其信號意義明顯，不排除其他銀行也會有同樣的動作。這也意味著，優(yōu)質(zhì)房企想要收購爆雷房企項(xiàng)目，有了真正的資金支持。

浦發(fā)銀行表示，將按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，穩(wěn)妥有序推進(jìn)募集資金投放，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

同時(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和貸后管理，做好資金用途監(jiān)控，助力房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮金融債券對推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的積極作用。

除了銀行作為發(fā)債主體提供資金支持以外，另一家央企五礦集團(tuán)旗下五礦信托作為國資非銀行金融機(jī)構(gòu)，亦開始悄悄進(jìn)場。

天眼查顯示，近日原本隸屬于恒大集團(tuán)旗下的昆明恒拓置業(yè)有限公司（下稱“昆明恒拓”）與佛山市順德區(qū)盈沁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“佛山盈沁”）兩家項(xiàng)目公司接連發(fā)生工商變更，接盤方均為五礦信托。

對此事，五礦信托回應(yīng)稱，面對恒大風(fēng)險(xiǎn)，五礦信托提高政治站位，始終以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為行動綱領(lǐng)，以維護(hù)投資人的利益為首要目標(biāo)，積極尋求資產(chǎn)的多元化應(yīng)對和化解路徑。

經(jīng)過反復(fù)論證，五礦信托認(rèn)為，通過獲得項(xiàng)目公司全部股權(quán)及管理權(quán)，推動項(xiàng)目正?；\(yùn)營，是當(dāng)前解決恒大項(xiàng)目問題的最優(yōu)方案。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)表示，以銀行作為發(fā)債主體，或者信托等金融機(jī)構(gòu)直接參與收并購，的確可以加速行業(yè)出清風(fēng)險(xiǎn)。特別是信托等機(jī)構(gòu)，更多從投資收益的角度去看待問題，類似項(xiàng)目收購成本不高，且當(dāng)前融資機(jī)會大，不失為一種新的收購力量，其在金融操作尤其是爛尾樓處置方面，有更好的金融思路和資金支持。

同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)也指出，信托公司并無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，但可以牽頭組建開發(fā)公司，或引入其他公司參與，因此不會影響項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)，參與收并購也符合政策預(yù)期，以后或?qū)⒃絹碓蕉唷?

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