（文/張志峰 編輯/馬友友）自去年年末以來，房企融資利好向優(yōu)質(zhì)民企蔓延，政策層面持續(xù)釋放積極信號(hào)，支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資，促進(jìn)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2021年初，又有并購(gòu)貸不計(jì)入三道紅線、地方政府為收并購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目牽線搭橋等利好消息陸續(xù)傳出，A股及港股地產(chǎn)板塊連日來迎久未上漲。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，融資環(huán)境正在改善，行業(yè)信心或?qū)⒕徛謴?fù)，除實(shí)力雄厚的國(guó)資房企之外，以碧桂園、龍湖為首的頭部民營(yíng)房企或?qū)⒙氏仁芤妗?

融資端迎利好消息

果不其然，1月10日晚間，龍湖集團(tuán)披露發(fā)債情況，成為2022年第一個(gè)享受這波融資紅利的民營(yíng)房企。

公告顯示，龍湖將于1月13日-14日公開發(fā)行規(guī)模不超過28億元的2022年第一期公司債券，分為3.15%-4.15%的6年期和3.6%-4.6%的8年期兩種無擔(dān)保債券。

另據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，截至2021年3季度末，龍湖集團(tuán)總資產(chǎn)7462億元，總負(fù)債5146億元，賬面現(xiàn)金資源873億元；前三季度營(yíng)業(yè)收入為739億元，凈利潤(rùn)106億元。

盡管28億元融資對(duì)于龍湖的體量而言并不多，票面利率亦略高于往年，但在過去融資持續(xù)收緊的大環(huán)境下，公司債獲批本身就是一大利好。

要知道2021年以來，房企融資環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，7月份開始，ABS、中票、公司債之類的標(biāo)準(zhǔn)化融資業(yè)務(wù)更是一度被按下“暫緩鍵”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)達(dá)到五年來最低點(diǎn)。

從不同時(shí)間來看，2021年一季度房企融資量?jī)H微降，超過4000億元；二季度以來，相關(guān)部門加大對(duì)經(jīng)營(yíng)貸、通道類業(yè)務(wù)的監(jiān)管，房企融資環(huán)境收緊，融資量同比下降了16%，不到4000億元；至三季度，受到數(shù)起違約事件頻發(fā)的影響，房企融資進(jìn)一步下滑到3079億元，同比下降32%；四季度更是一度降到冰點(diǎn)，融資量?jī)H為1767億元，同比減少55%。

值得注意的是，總體融資量衰減的同時(shí)，國(guó)企融資比例明顯攀升，疊加償債高峰期來臨、機(jī)構(gòu)降級(jí)做空、新房市場(chǎng)銷售受阻等因素，民營(yíng)房企普遍陷入流動(dòng)性危機(jī)，即便未暴雷房企，也紛紛開始節(jié)衣縮食，甚至裁員、“賣子”度日。

特別是臨近年末，過去大手大腳慣了的房企，摳起成本來也令人震驚，諸如讓員工提前放假?zèng)_抵工資、取消業(yè)績(jī)考核順便取消獎(jiǎng)金、以各種理由拖欠工資逼迫員工自動(dòng)離職等等“騷操作”不絕于耳。

不過，隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)陸續(xù)出清，政策端終于有雨過天晴的趨勢(shì)。

優(yōu)質(zhì)民企率先受益

事實(shí)上，從2021年4季度開始，監(jiān)管部門已經(jīng)開始釋放房地產(chǎn)融資糾偏信號(hào)，融資市場(chǎng)開始呈現(xiàn)分階段緩慢回暖趨勢(shì)。

首先是9月底，央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門多次發(fā)文提及“兩個(gè)維護(hù)”：維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

12月上旬，中央政治局會(huì)議與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的接連召開，對(duì)2022年房地產(chǎn)整體形勢(shì)給出了清晰地答案。

在中央政治局會(huì)議上，房地產(chǎn)表述主要起到定調(diào)作用：房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。

無獨(dú)有偶，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的表述為：支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

不難看出，盡管當(dāng)前房住不炒的主基調(diào)沒有變化，房地產(chǎn)全行業(yè)資金面形勢(shì)仍然嚴(yán)峻，但監(jiān)管層更期望恢復(fù)市場(chǎng)信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，這樣才能實(shí)現(xiàn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。作為受監(jiān)管支持鼓勵(lì)和投資者青睞認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，信用優(yōu)勢(shì)更為顯著，能享受的融資便利和金融資源也會(huì)更為充裕。

冰封的湖面隨之漸漸解凍。央行數(shù)據(jù)顯示，11月銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比多增2000多億元，其中個(gè)人住房貸款余額同比多增1100多億元，開發(fā)貸款同比多增900多億元。

不過，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，11月地產(chǎn)境內(nèi)債具有較強(qiáng)的結(jié)構(gòu)性特征，當(dāng)月96%的債券發(fā)行主體為中海、保利、招商蛇口等央企和地方國(guó)企。

但從12月開始，已經(jīng)有越來越多的民營(yíng)房企受益，開始破冰。先后有龍湖、金地、碧桂園、龍光、新希望等多個(gè)民營(yíng)房企宣布啟動(dòng)發(fā)行中期票據(jù)、公司債，以及供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品。

此外，旭輝一筆8.42億元的小公募年底更新為“已受理”，合生創(chuàng)展也計(jì)劃發(fā)行2022年到期2.5億美元8%有擔(dān)保可換股債券。

值得注意的是，一位上市民營(yíng)房企人士向觀察者網(wǎng)表示，近期融資端利好消息，目的是保障民生經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)融資注定不會(huì)回到從前那種“普惠”的狀態(tài)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清的房企風(fēng)險(xiǎn)依舊，房地產(chǎn)高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式也注定走向終結(jié)。

上述人士指出，目前背景下，行業(yè)將進(jìn)一步兩極分化：提前完成全國(guó)化、全行業(yè)布局的頭部企業(yè)，在做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的前提下，優(yōu)勢(shì)將越來越大；但過去一味強(qiáng)調(diào)全國(guó)化、多元化的擴(kuò)張策略顯然不再適合絕大多數(shù)房企，而是越來越開始強(qiáng)調(diào)“區(qū)域深耕”“品質(zhì)優(yōu)先”“管理紅利”等精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。

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