編者按：回顧2021，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了挑戰(zhàn)、陣痛、蛻變、自我救贖，盤點這一年的年度關(guān)鍵詞，留下了諸多對行業(yè)新一年發(fā)展的思考與探索。

（文/張志峰 編輯/馬友友）2022年伊始，不少城市又傳出信貸政策放松導(dǎo)致二手房成交量回升、1月有望小陽春的利好消息。

不過，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，信貸政策確實略有放松，但成交止跌或回升只是相較于前面幾個月的冰點而言，樓市是否回暖還要看接下來信貸政策走勢如何。

回望2021年的二手房市場，深圳、上海、廣州等多個熱點城市的房地產(chǎn)市場熱度驟然降溫，購房者預(yù)期被徹底扭轉(zhuǎn)，最直接的導(dǎo)火索非二手房指導(dǎo)價莫屬。有人甚至認為，該政策的出臺標志著樓市進入政府定價時代。

58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月全國65個主要城市新增掛牌房源量環(huán)比上漲1.9%，但二手房掛牌均價環(huán)比仍微跌0.06%，為16829元/㎡。其中，已落實二手住房參考價制度的寧波、成都、三亞、西安、溫州、合肥和北京等7城價格依舊保持環(huán)比下跌趨勢。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，政府制定參考價的初衷是“三個引導(dǎo)”，即引導(dǎo)市場理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合理發(fā)布掛牌價格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。“參考價就像一個準繩，政府掌控這個準繩，市場價格就向它靠攏?！?

深圳首創(chuàng)，立竿見影

在此之前，此前關(guān)于樓市的調(diào)控政策多集中于新房市場、開發(fā)商、融資信貸等方面，鮮少直接干預(yù)二手房價格的。

然而，以深圳、上海、杭州為代表的熱門城市，熱度始終不減，房價甚至呈現(xiàn)病態(tài)增長，新房限價政策之后多地一二手房價格倒掛現(xiàn)象（同片區(qū)二手房價格高于新房）嚴重。

最為典型的案例便是炒二手房模式升級成“殺豬盤”，即某一團伙內(nèi)部成員互相買賣炒高房價，等待“豬”來接盤。彼時甚囂塵上的“深房理”一案便是因涉嫌組織及培訓(xùn)此種騙術(shù)團伙而被查。

可怕的是，全國各地的“深房理”不計其數(shù)，不少投資客拋卻本職工作，以此作為財富增長主要方式。

于是，二手房指導(dǎo)價應(yīng)運而生，“出生地”恰恰是此前炒房最為瘋狂的深圳。

2021年2月8日，深圳市住建局發(fā)布消息稱，建立二手住房參考價格發(fā)布機制，并發(fā)布了全市3595個小區(qū)的指導(dǎo)價。

同時，監(jiān)管要求各大銀行在辦理二手房屋按揭貸款業(yè)務(wù)時，必須以住建部門備案的網(wǎng)簽合同作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度，簡稱“三價合一”。

“三價合一”使首付支出方面的大增將很多購房者拒之門外，以一套原價500萬元的房屋為例，原本首套房買家只需要準備150萬元首付款即可。但假如相關(guān)部門認定指導(dǎo)價應(yīng)當為300萬元，那么銀行便只能發(fā)放210萬元貸款，若房東賣價不變，買家就需要準備290萬元首付款，幾乎相當于原來的兩倍。

這一政策的實施，直接導(dǎo)致市場成交規(guī)模和價格水平出現(xiàn)大幅幅度縮水，市場預(yù)期被大幅削減。結(jié)合新房端、信貸端等調(diào)控政策，深圳樓市徹底涼涼，甚至創(chuàng)下“十一黃金周”0成交的歷史。

此外，主管部門還不定期地對整個二手房市場進行虛假房源、虛假宣傳、學(xué)區(qū)房炒作等進行整治，彼時沸沸揚揚的“水果暗號”（以不同水果來暗指房屋真實價格）就是由此而來。

深圳某中介以不同水果代指房價

截至目前，緊隨在深圳之后，2021年全國已有上海、成都、東莞、無錫、西安、紹興 寧波、金華、衢州、廣州、三亞、溫州、合肥、北京共15個城市陸續(xù)推進二手房指導(dǎo)價或類似政策。

業(yè)內(nèi)普遍認為，作為控制二手房市場熱度乃至整個樓市預(yù)期最為直接有效的調(diào)控政策，二手房指導(dǎo)價在2022年或會被更多其他熱點城市跟進和效仿。

各城力度不一

然而，調(diào)控的目的在于打擊惡意炒房行為，維持房屋價格穩(wěn)定，而非大漲大跌，因此已出臺指導(dǎo)價的城市，覆蓋范圍和執(zhí)行力度不一。

簡而言之，房屋成交量和價格降幅較大的城市會予以正面支持，如岳陽、沈陽、昆明、唐山、哈爾濱、張家口等23城出臺“限跌令”；相對應(yīng)的，2020年以來房價漲幅越大的城市或區(qū)域，二手房指導(dǎo)價政策越嚴厲，參考價越低于市場成交價的幅度，個別區(qū)域甚至腰斬。

從覆蓋面看，除了深圳對全市小區(qū)的指導(dǎo)價都予以公布，上海和三亞要求對上架房源每套都進行房源真實性和房價的核驗外，其他大部分城市是對熱門交易小區(qū)發(fā)布指導(dǎo)價，采用定期調(diào)整和更新的原則在公開渠道發(fā)布；而合肥發(fā)布的僅是熱點學(xué)區(qū)的指導(dǎo)價，并沒有覆蓋到全市的二手房交易。

從執(zhí)行力度看，各信息發(fā)布平臺要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手房房源；上海、三亞城市對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布；上海、深圳、成都、紹興等城市則要求實行“三價合一”作為貸款的標準，真正劍指炒房客；而執(zhí)行力度最輕的北京則是由海淀房協(xié)發(fā)布了一份無強制執(zhí)行力的非公開倡議。

深圳作為全國最早落實二手住房成交參考價制度的城市，政策效應(yīng)最為明顯。這主要來源于“三價合一”貸款的強力執(zhí)行。

而如果發(fā)布的指導(dǎo)價僅僅是“指導(dǎo)”作用，或者對中介的上架房源價格不能有約束力，銀行也不以此為依據(jù)放貸的話，對整個市場的調(diào)節(jié)功能就相當有限的。

以2021年上半年二手房交易數(shù)量和掛牌價格上漲最為瘋狂的上海為例，其政策效應(yīng)僅次于深圳。

上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海二手房成交量自9月觸底后出現(xiàn)連續(xù)反彈，12月成交1.8萬套，環(huán)比增加19.3%，但同比仍大幅減少53.7%，調(diào)控效果顯著。

2020年1月至今上海二手房交易量（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)）

從價格指數(shù)走勢亦能反映眼下交投雙方心態(tài)。上海中原地產(chǎn)向觀察者網(wǎng)表示，目前房東愿意市場價掛牌，包括也愿意價格讓步，但是基于上海樓市韌性，議價空間僅限在2%以內(nèi)；買家看房主動，但出手節(jié)奏上有所放緩，并沒有使樓市加快復(fù)蘇。

上海二手房價格指數(shù)（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)）

李宇嘉認為，本質(zhì)上，樓市進入存量時代，調(diào)控最重要的抓手就是二手房價格。深圳目前1/3的二手房按參考價成交，10月份，重點16城二手房成交同比跌幅擴至46%，深圳、東莞創(chuàng)年內(nèi)新低，這就是政策的威力。“如果參考價堅定地執(zhí)行下去，根據(jù)市場價格一年一調(diào)，樓市一定能控得住，就怕地方主政者扛不住?！?

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