（文/解紅娟編輯/馬友友）物業(yè)收并購潮流還在繼續(xù)。

1月5日晚間，禹洲集團發(fā)布公告稱，擬轉(zhuǎn)讓公司旗下禹洲物業(yè)服務全部已發(fā)行股本，轉(zhuǎn)讓代價不高于人民幣10.6億元。

前后腳時間，華潤萬象生活發(fā)布公告稱，旗下全資附屬公司潤楹物業(yè)科技服務有限公司與禹洲集團旗下全資附屬公司天津禹佳正式簽署戰(zhàn)略框架協(xié)議，擬以10.6億元收購禹洲集團旗下禹洲物業(yè)服務100%股份。

值得一提的是，禹洲集團下設兩個物業(yè)板塊，分別是以商業(yè)運營服務為主的廈門禹洲商業(yè)，和以住宅服務管理為主的禹洲物業(yè)服務，此次出售的正是禹洲物業(yè)服務。

對此，禹洲集團方面表示，該筆資產(chǎn)的出售將有利于禹洲降負債、降杠桿的目標，優(yōu)化現(xiàn)有負債結(jié)構(gòu)；其次，禹洲將發(fā)揮專長優(yōu)勢，集中精力聚焦商業(yè)板塊提升市場影響力及品牌美譽度上。

禹佳生活服務二度折戟IPO

出售禹洲物業(yè)服務之前，禹佳生活服務曾兩度闖關港交所。

2020年12月11日，禹洲集團將兩個物業(yè)板塊打包裝進禹佳生活服務集團，向港交所遞出第一份招股書。

不過，禹佳生活服務沒有趕上好時候。據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，有18家物企向港交所遞交招股書，和通過聆訊、上市物企數(shù)量基本一致，且大部分在通過聆訊之后一個月登陸資本市場。但在2020年年底，資本市場風向開始發(fā)生變化，物企上市行情遇冷。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年全年合計共有36家企業(yè)赴港交表，截至12月30日，有22家企業(yè)IPO失效，其中就包括于2020年底提交招股書的禹佳生活服務。

招股書失效不到三個工作日，禹佳生活服務開啟“二進宮”。招股書顯示，截至2020年12月31日，禹佳生活服務擁有177項住宅及商業(yè)物業(yè)，總土地儲備約為2310萬平方米。

然而，作為中型物企的禹佳生活服務仍未敲開港交所的大門。據(jù)港交所披露，禹佳生活服務于2021年12月16日二次遞交的招股書文件已經(jīng)失效，這意味著禹佳生活服務沖擊IPO再次以失敗告終。

二次遞表二次失效后，禹佳生活服務沒有選擇再度沖擊港交所，而是將旗下禹洲物業(yè)服務出售給華潤萬象生活，留下以商業(yè)運營服務為主的廈門禹洲商業(yè)。

按照協(xié)議，華潤萬象生活支付不低于代價67%的首筆代價（包括誠意金）存入托管賬戶后，訂約雙方應根據(jù)框架協(xié)議進行交割，而余下代價則根據(jù)在管面積的實際交付進度對應支付。

換句話說，若收購進展順利，禹洲集團將在年內(nèi)獲得不少于7.1億元的流動資金。

“出售物業(yè)后，禹洲將重新調(diào)配財務資源至其他業(yè)務，用于公司未來發(fā)展。”禹洲方面表示，禹洲并未終止分拆禹佳的上市計劃，鑒于今年下半年已有多家房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)的公司招股書失效，物業(yè)股估值整體下行，現(xiàn)階段上市也難以體現(xiàn)中型物管公司的投資價值，禹洲也在積極調(diào)整上市方案及策略，將更加注重商業(yè)資產(chǎn)的運營及管理。

截至目前，禹洲商業(yè)在上海、深圳、廈門、合肥、南京等地擁有共計約152萬平方米多元業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項目，其中處于營運期項目28個、籌備期項目11個。

華潤萬象生活在管面積僅排第18名

“禹洲物業(yè)服務在管面積約為1760萬平方米，幾乎是華潤萬象生活住宅每年新增在管面積的總和?！眱|翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，此次收購禹洲物業(yè)服務確實可以帶動華潤萬象生活管理面積的增長。

事實上，華潤萬象生活的規(guī)模在行業(yè)內(nèi)并不突出，截至2021年6月30日，華潤萬象生活住宅在管面積1.27億平方米。同期，碧桂園服務在管面積是其5倍，約6.45億平方米；萬物云2020年年底在管面積較其4倍有余，約為5.66億平方米。

“按在管面積進行計算，華潤萬象生活在上市企業(yè)中排在第13名，在百強企業(yè)中排在第18名?！庇谛∮暾f道。

但由于背靠華潤置地這棵大樹、在管物業(yè)較為優(yōu)質(zhì)、商業(yè)運營板塊經(jīng)驗豐富等因素，華潤萬象生活不僅有著“商管一哥”的美譽，在資本市場上也打破了規(guī)模定律，市值只被規(guī)模第一的碧桂園服務壓了一頭。

而為了躋身行業(yè)第一梯隊，管理層在華潤萬象生活在2021年年初業(yè)績發(fā)布會上表示，“2025年末，華潤萬象生活的物業(yè)管理規(guī)模要達到4億平方米以上，以加大第三方拓展的方式做大規(guī)模，并將商業(yè)運營服務業(yè)務維持在行業(yè)第一的位置。”

也就是說，華潤萬象生活想要在五年內(nèi)新增4億平方米物業(yè)管理規(guī)模，必須每年新增8000萬平方米在管面積。

值得一提的是，華潤萬象生活不僅規(guī)模不突出，其每年新增在管面積也并不理想。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，華潤萬象生活住宅物業(yè)在管面積分別為0.78億平方米、0.92億平方米和1.07億平方米，后兩年分別增加1500萬平方米、1400萬平方米住宅在管面積。

即使將購物中心、寫字樓等業(yè)態(tài)合計其中，2020年全年，華潤萬象生活也僅新增1800萬平方米在管面積。而要想完成預期目標，華潤萬象生活新增規(guī)模需在2020年的水平上增加444.44%。

物企迎來收并購大潮

“華潤萬象生活規(guī)模擴張不及預期，主要與其高度依賴華潤置地有關?！睒I(yè)內(nèi)人士告訴觀察者網(wǎng)，華潤置地多高端項目，在同梯隊房企中，成交單價高、面積少，靠其輸血的華潤萬象生活能服務在管面積自然比不過同梯隊房企旗下物業(yè)公司。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，華潤萬象生活來自關聯(lián)方華潤置地的在管面積占比高達76%。截至2021年中，華潤萬象生活在管面積中有8683.3萬方來自華潤置地，占比依舊高達71%。

常規(guī)擴張手段不及預期，華潤萬象生活將主意放在了收并購上，并由此打響了2022年物企行業(yè)收并購的“第一槍”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，禹洲物業(yè)服務為127個項目提供物業(yè)管理服務，在管總建筑面積約為1760萬平方米。截至同日，禹洲物業(yè)服務已訂約為177個項目提供物業(yè)管理服務，已訂約總建筑面積約為2660萬平方米。

對此，華潤萬象生活也表示，收購目標于中國福建省、安徽省及浙江省擁有多項物業(yè)管理項目，此次收購有利于公司拓寬物業(yè)管理服務范圍及規(guī)模的策略，在業(yè)務上產(chǎn)生協(xié)同效應。

早在2021年10月，華潤萬象生活就有意在收并購上發(fā)力。彼時，有媒體報道，仲量聯(lián)行正在考慮出售其中國物業(yè)管理業(yè)務，且不包含其位于中國的地產(chǎn)經(jīng)紀與評估業(yè)務，對價5億美元。從當時的結(jié)果看，華潤萬象生活暫時領先。

“而為了離行業(yè)第一梯隊的目標再進一步，年內(nèi)華潤萬象生活相應收并購舉動會增加?！睒I(yè)內(nèi)人士坦言，目前物業(yè)管理行業(yè)集中度不斷提升，收并購案例并不少見。

僅以2021年舉例，據(jù)嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院不完全統(tǒng)計，2021年33家物業(yè)企業(yè)合計發(fā)生86起收并購事件，其中經(jīng)企業(yè)明確披露資金及收購信息的事件合計62起，共耗資347.2億元。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，物管行業(yè)集中度提升，一方面可以增強頭部物管企業(yè)的市場份額，同步影響到其估價或在資本市場的表現(xiàn)，另一方在會形成一定的競爭優(yōu)勢，提升長期競爭力。而隨著行業(yè)集中度的提升，物管市場的頭部企業(yè)將不斷清晰化。

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