（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）招股書失效三天后，力高健康生活再闖港交所。

12月12日，力高健康生活再次向港交所遞交招股書。據(jù)招股書顯示，力高健康生活的歷史可以追溯到2008年，后由房地產(chǎn)公司力高集團(tuán)拆分重組，于2021年2月10日正式成立，是江西省知名綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商。

截至2021年6月30日，力高健康生活在管項(xiàng)目總計(jì)達(dá)88個，在管總建筑面積達(dá)1390萬平方米，已訂約管理位于中國11個省、市及自治區(qū)的25座城市的127個項(xiàng)目，合約總建筑面積為2200萬平方米。

這是個什么概念？以2020年年報數(shù)據(jù)粗略計(jì)算，力高健康生活再管面積僅為萬物云的1/25，碧桂園的1/17。

哪怕在物企行業(yè)中，力高健康生活的規(guī)模也不突出。根據(jù)中指院的資料，2021年力高健康生活整體實(shí)力排在第40位，在管總建筑面積僅占2021年所有物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)在管總建筑面積約0.05%。

“力高健康生活在管面積在已上市企業(yè)中屬于中等偏低?！奔魏图覙I(yè)物業(yè)研究院執(zhí)行院長唐卓向觀察者網(wǎng)表示，2021年上半年，力高健康生活營收1.74億元，較去年同期上升63.4%；毛利率為34.5%，凈利率約13%，分別較去年同期下降約2個百分點(diǎn)和9個百分點(diǎn)。結(jié)合其業(yè)績高度依賴母公司關(guān)聯(lián)交易，認(rèn)為其各項(xiàng)指標(biāo)在上市企業(yè)中并不突出。

年內(nèi)溢利減少25.1%

和富力物業(yè)、新力服務(wù)、天譽(yù)青創(chuàng)智聯(lián)服務(wù)、海悅生活等中小型物企一樣，由于市場熱度不夠、企業(yè)規(guī)模過小，即使業(yè)績有所增長，于今年6月提交招股書的力高健康生活并沒有得到投資人的青睞。

招股書失效三天后，力高健康生活再度提交上市申請，但多項(xiàng)數(shù)據(jù)有出現(xiàn)下滑的趨勢。招股書顯示，2018年2020年，力高健康生活住宅物業(yè)平均物業(yè)管理費(fèi)分別為1.6元/平方米·月、1.6元/平方米·月、1.7元/平方米·月。

但進(jìn)入2021年上半年，其物業(yè)管理費(fèi)僅為1.4元/平方米·月，較2020年同期減少0.2元/平方米·月。

對此，力高健康生活方面表示，這是因?yàn)橥冇涗浧?，力高集團(tuán)所開發(fā)住宅物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)一般高于獨(dú)立第三方所開發(fā)住宅物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)，而隨著獨(dú)立第三方所開發(fā)住宅物業(yè)的占比不斷上漲，拉低了企業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)。

招股書顯示，2021年中獨(dú)立第三方的在管建筑面積為582.7萬平方米，較2020年同期的124.8萬平方米增加457.9萬平方米；合約建筑面積663.2萬平方米，較2020同期的172.2萬平方米增加491萬平方米。

按照同樣的邏輯，力高健康生活毛利率由2020年中36.4%下滑至2021年的34.5%。

盡管力高健康生活獨(dú)立第三方再管面積大量增加，但其年內(nèi)總再管面積變化卻不大。招股書顯示，2018年至2020年，力高健康生活在管建筑面積分別為590萬平方米、740萬平方米和1350百萬平方米，后兩年同比增加再管建筑面積150萬平方米和610萬平方米，同比增長25.42%和82.43%。

進(jìn)入2021年上半年，力高健康生活在管建筑面積增速驟降。招股書顯示，截至2021年6月30日，力高健康生活在管建筑面積為1390百萬平方米，半年時間里僅增加40萬平方米，不到2020年新增部分的十分之一。

受規(guī)模影響，力高健康生活財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也結(jié)束其高速增長階段，年內(nèi)溢利甚至出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，力高健康生活收益分別為1.24億元、1.81億元和2.22億元，復(fù)合年增長率為33.5%；年內(nèi)溢利分別為1110萬元、2980萬元和 4400萬元，復(fù)合年增長率為99.1%。

形成對比的是，截至2021年中，力高健康生活實(shí)現(xiàn)收益1.74億，較2020年同期的1.06億元增加63.4%；年內(nèi)溢利為1730萬元，較2020年同期的2310萬元減少25.1%。

高度依賴母公司“輸血”

這很大程度上和母公司力高集團(tuán)“輸血”有限相關(guān)。

招股書顯示，2018年至2020年，力高健康生活總收入的96.2%、91.3%、95.5%分別來自由力高集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)。進(jìn)入2021年，這一占比下滑至80.1%。

這一點(diǎn)在收入占比過半的物業(yè)管理服務(wù)上變現(xiàn)更為突出。力高健康生活物業(yè)管理服務(wù)收益當(dāng)中分別有96.7%、93.4%、91.3%、93.4%源自力高集團(tuán)及其合營企業(yè)和聯(lián)營公司所開發(fā)物業(yè)。2021年上半年，力高集團(tuán)對力高健康生活該部分的貢獻(xiàn)占比直接減少至70.3%。

力高健康生活方面坦言，“于往績記錄期內(nèi)我們總收益的增長主要由于物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益增長，這主要?dú)w因于力高集團(tuán)及其合營企業(yè)和聯(lián)營公司所開發(fā)物業(yè)的在管建筑面積增加?！迸c此同時，受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，“未來，我們可能無法維持我們的歷史增長率，而我們的未來增長未必按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)?！?

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向觀察者網(wǎng)表示，今年是房企遇到?jīng)_擊最大的一年，銷售業(yè)績普遍比較難看，力高集團(tuán)也不例外。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，力高集團(tuán)銷售額分別為219.86億、274.12億以及409.75億元，同比增長66.6%、24.68%和49.48%。截至2021年11月底，力高地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、附屬公司及合營公司實(shí)現(xiàn)合約銷售405.61億元，增速僅與去年持平。

“在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的當(dāng)下，開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏放緩，高度依賴母公司的中小型物企自然不太好過?！北R文曦表示，中小物企獨(dú)立操盤能力較弱，抗風(fēng)險的能力也相對較差，沒有母公司輸血就很難存活。不僅如此，對物企的持續(xù)“輸血”反而成為房企的壓力來源。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，物業(yè)公司本身和估值和在管面積以及母公司的開發(fā)規(guī)模有著較大關(guān)聯(lián)性，即使成功上市，物企的估值也存在較大差異。

不過，在張波看來，港交所門檻新規(guī)在一定程度上還是有利于力高健康生活上市的，這是因?yàn)椤吧鲜袝r預(yù)期的最低市值，門檻相對較低，同時從盈利測試、市場/收入測試來看，其也具備一定上市的機(jī)會?！?

而在唐卓看來，雖然力高健康生活的多項(xiàng)數(shù)據(jù)在2021年上半年有所下滑，但四季度聯(lián)交所過會數(shù)量有所回升，已有三家物企通過聆訊，“力高健康生活或有機(jī)會借此窗口期闖關(guān)成功?！?

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