（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）雖然土拍遇冷已成市場(chǎng)共識(shí)，但這并不影響“地王收割機(jī)”招商蛇口繼續(xù)高溢價(jià)掃貨。

12月1日，上海第三批集中供地開(kāi)拍第三天，招商蛇口以總價(jià)45.29億元競(jìng)得浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)（高橋新市鎮(zhèn)北社區(qū)Y00-0402單元）E01-06地塊，樓面價(jià)35684元/平方米，溢價(jià)率9.39%。

值得一提的是，上海第三輪集中供地延續(xù)“舉牌競(jìng)價(jià)+一次書(shū)面報(bào)價(jià)”規(guī)則，并設(shè)定地塊起始價(jià)格、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)，而最高報(bào)價(jià)一般為起始價(jià)的110%，即每宗地塊溢價(jià)10%即封頂。

據(jù)了解，該地塊為居住用地，出讓面積7.93萬(wàn)平方米，起拍價(jià)為41.4億元，上限價(jià)45.04億元。開(kāi)拍后20分鐘，該地塊報(bào)價(jià)49輪，由于觸發(fā)45.04億元的中止價(jià)，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段后被招商蛇口拿下。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，浦東高行的地塊本身區(qū)位較好，受到眾多房企的追捧并不意外，雖然是上海第三批供地中房?jī)r(jià)最高的一塊住宅用地，但1.6容積率和12.69萬(wàn)方建筑面積給到開(kāi)發(fā)企業(yè)不小的發(fā)揮空間。

據(jù)了解，該地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)70300元/平方米，即使溢價(jià)拿下，每平方米也有近3.46萬(wàn)元的盈利空間，扣除建筑成本后利潤(rùn)依舊可觀。

張波進(jìn)一步指出，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，雖然目前融資壓力大，但對(duì)于足夠優(yōu)質(zhì)的地塊，只要有可能都不太會(huì)放棄，除非自身已經(jīng)陷財(cái)務(wù)危機(jī)，并且今年拿得優(yōu)質(zhì)地塊的房企，都有可能在明后兩年內(nèi)在銷售市場(chǎng)上取得更好的成績(jī)，這也是不少頭部房企在當(dāng)下情況逆勢(shì)拿地的重要原因。

“事實(shí)上，很多企業(yè)也想拿這塊地，只是資金并不充裕，例如綠地集團(tuán)?！睒I(yè)內(nèi)人士指出，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)等有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手今年又不能在上海拿地，就輪到招商撿漏了。

但在其大手筆拿地背后，仍有一些問(wèn)題不容忽視。

年度目標(biāo)完成率不足9成

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2021年11月，招商蛇口實(shí)現(xiàn)合同銷售面積109.66萬(wàn)平方米，同比下降13.66%；合同銷售金額253.04億元，同比下降13.52%。

事實(shí)上，招商蛇口單月銷售額已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下滑。數(shù)據(jù)顯示，2021年7月至10月，招商蛇口分別實(shí)現(xiàn)合同銷售金額203.04億元、203.52億元、233.29億元和165.45億元，較2020年同期分別下滑11.17%、24.07%、21.72%和36.44%。

盡管招商蛇口在年底發(fā)力銷售，但情況并不如意。截至2021年11月底，招商蛇口累計(jì)銷售金額2828.1億元，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積109.66萬(wàn)平方米。

此前在招商蛇口2020年度業(yè)績(jī)會(huì)上，董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，招商蛇口2021年銷售目標(biāo)為3300億元，較2020年實(shí)際完成情況增長(zhǎng)近20%。目前招商蛇口可售貨值2300億元，只需要按照60%的去化率即可完成目標(biāo)，“并且今年有很多新增項(xiàng)目可以上市”。

據(jù)此計(jì)算，招商蛇口僅完成年度目標(biāo)的85.7%。要想在年底如約達(dá)成目標(biāo)，招商蛇口必須在最后一個(gè)月內(nèi)完成471.9億元的銷售額，幾乎是其任一單月銷售額的兩倍。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，如果招商蛇口在年底推出北上廣深的高端項(xiàng)目，還是有可能拼一拼，但從目前來(lái)看，招商蛇口完成年度目標(biāo)難度很大。

業(yè)績(jī)欠佳并不影響招商蛇口逆勢(shì)拿地。國(guó)盛證券報(bào)告顯示，2021年前三季度，招商蛇口拿地總金額為1549.3億元，同比增長(zhǎng)62.2%；新增土儲(chǔ)建面1080.9萬(wàn)方，同比減少3.4%。面積口徑和金額口徑的投銷比分別為104.1%和64.3%，已超過(guò)規(guī)定范圍。

觀察者網(wǎng)了解到，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門(mén)要求賣(mài)地金額不得超年度銷售額40%。這一比例限制不僅包括房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式拿地的支出。

與此同時(shí)，招商蛇口權(quán)益比例不斷走低。國(guó)泰君安證券報(bào)告表示，2021年10月，招商蛇口以71億元新增7個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益建面合計(jì)53萬(wàn)方。同時(shí)，招商蛇口整體土地投資力度繼續(xù)維持高位，前10月累計(jì)約103%，但同時(shí)公司權(quán)益比例較低，僅47%。

1元轉(zhuǎn)讓旗下子公司

招商蛇口一直因位居A股房企榜首的永續(xù)債金額和過(guò)半的對(duì)外擔(dān)保余額被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑，而近期，其對(duì)外擔(dān)保余額發(fā)生了巨大變化。

數(shù)據(jù)顯示，截至11月13日，招商蛇口及控股子公司的對(duì)外擔(dān)保余額（不包括子公司為客戶提供的銷售按揭擔(dān)保）為561.19億元，占本公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬于母公司股東凈資產(chǎn)的55.36%；本公司及控股子公司對(duì)合并報(bào)表外單位提供的擔(dān)保余額為62.04億元，占本公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬于母公司股東凈資產(chǎn)的6.12%。

截至11月17日，招商蛇口及控股子公司的對(duì)外擔(dān)保余額（不包括子公司為客戶提供的銷售按揭擔(dān)保）為350.58億元，占本公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬于母公司股東凈資產(chǎn)的34.58%；本公司及控股子公司對(duì)合并報(bào)表外單位提供的擔(dān)保余額為62.04億元，占本公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬于母公司股東凈資產(chǎn)的6.12%。

換句話說(shuō)，招商蛇口在4天內(nèi)，減少了210億的對(duì)外擔(dān)保余額。觀察者網(wǎng)就此向招商蛇口方面確認(rèn)，截至發(fā)稿，暫未回復(fù)。

業(yè)內(nèi)人士指出，從公告上看應(yīng)該是取消了部分子公司的擔(dān)保，但涉及資金較大，很難確認(rèn)是否會(huì)對(duì)公司正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。

更為詭異的是，招商蛇口還于近期以1元的底價(jià)，在北交所掛牌轉(zhuǎn)讓深圳市嘉城置地有限公司（簡(jiǎn)稱“深圳嘉城置地”）51%股權(quán)。

資料顯示，深圳嘉城置地成立于2017年8月3日，屬國(guó)有控股企業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)信息咨詢、自有物業(yè)租賃、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理及咨詢等。

股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，深圳嘉城置地由深圳招商地產(chǎn)和深圳億合控股有限公司（簡(jiǎn)稱“深圳億合控股”）兩家公司控股，分別持股51%和49%。

目前，深圳億合控股有限公司已將其持有的該公司股權(quán)全部對(duì)外質(zhì)押；轉(zhuǎn)讓方招商蛇口認(rèn)繳標(biāo)的企業(yè)注冊(cè)資本人民幣510萬(wàn)元，尚未實(shí)際繳納。

財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，2020年度，深圳嘉城置地未實(shí)現(xiàn)營(yíng)收，其資產(chǎn)總計(jì)、負(fù)債總計(jì)、所有者權(quán)益均為0元。截至2021年9月30日，深圳嘉城置地?zé)o營(yíng)業(yè)收入，資產(chǎn)總計(jì)為0，負(fù)債總計(jì)為0。

眾聯(lián)智詢副總裁蔣凱表示，這是典型的承債式收購(gòu)，即將項(xiàng)目和債務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給接盤(pán)方。不過(guò)，具體債務(wù)數(shù)量要看財(cái)務(wù)盡調(diào)數(shù)據(jù)，每個(gè)項(xiàng)目債務(wù)數(shù)據(jù)都不一樣，且轉(zhuǎn)讓51%股權(quán)不完全意味著會(huì)同步轉(zhuǎn)讓51%的債務(wù)。

值得一提的是，深圳億合控股于2020年2月被最高人民法院所公示的失信公司；還曾因未按時(shí)履行法律義務(wù)，在2020年9月被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

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