（文/張玉 編輯/馬媛媛）作為一名房地產(chǎn)領(lǐng)域的記者，葉明（化名）發(fā)現(xiàn)，臨近年關(guān)，中介發(fā)來的消息中關(guān)于“工抵房”的內(nèi)容開始變多了。

比如，一位房產(chǎn)中介不久前給他推了幾套工抵房，原價15000元/平方米，現(xiàn)在單價只要12888元/平方米。而一個月之前，該房產(chǎn)中介剛剛給他推薦的3套工抵房，單價是9500元/平方米，比同期在賣的房子便宜3000元/平方米。

不過，工抵房并不是絕對安全。11月26日，江西省德興市城鄉(xiāng)建設(shè)局叫停了當(dāng)?shù)匾黄鹨浴肮さ址俊贝黉N的違規(guī)銷售活動。德興市城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，事情曝光后，相關(guān)部門前往開發(fā)企業(yè)了解情況，并馬上責(zé)令開發(fā)企業(yè)撤銷“工抵房”廣告宣傳，取消“工抵房”活動。對已交訂金的29套“工抵房”預(yù)交款全部退還。

在北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣看來，有不少所謂的工抵房實(shí)際上并非真正的工抵房，有一些開發(fā)商是在打著工抵房的名義進(jìn)行低價銷售。不論是否是工抵房，如果銷售的價格遠(yuǎn)低于備案價格，都是違法行為，可能面臨無法備案的風(fēng)險。而且，即使備案了，如果被相關(guān)部門處罰了違法銷售，還有被解除的風(fēng)險。

數(shù)量激增

工抵房，即工程抵押房，是指在某些條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)或開發(fā)，而向銀行或房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)（如建筑商、材料商等）進(jìn)行融資、貸款所抵押的該房地產(chǎn)項(xiàng)目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。

根據(jù)CRIC監(jiān)測，自9月以來，市場上的“工抵房”數(shù)量激增。據(jù)其分析，目前市場上的工抵房主要分為兩類：一類是“真工抵”，即開發(fā)商抵押給供應(yīng)商和施工方的正常房源，一般而言這類工抵房數(shù)量會偏少，多數(shù)在個位數(shù)。另外一部分就是房企通過“工抵房”的名義來降價促銷，由于部分城市發(fā)布了“限跌令”，明令禁止或者是約談要求房企不得以打折、促銷等方式來降價，房企不得已打出“工抵房”的名義實(shí)施降價銷售。

從工抵房的區(qū)域分布來看，工抵房的數(shù)量和城市市場熱度呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。具體來看，工抵房的優(yōu)惠時間自今年9月份以來明顯增加?？硕鸬禺a(chǎn)研究發(fā)布的部分工抵房優(yōu)惠情況顯示，近段時間以來，包括柳州、中山、南寧、桂林、南京、徐州、南昌、蘇州、廣州、廈門、成都等城市都曾推出工抵房優(yōu)惠情況。

比如，今年10月，位于徐州的新城吾悅廣場推出100套特價房，一口價5388元/平方米，相較于備案價7200元/平方米相當(dāng)于75折優(yōu)惠，相較于成交均價6300元/平方米相當(dāng)于85折優(yōu)惠；10月，位于廣州的雅居樂天際715項(xiàng)目，30套工抵房，讓利至少150萬/套起，最高達(dá)241萬/套，最高折扣接近64折；位于成都的榮盛時代天府，30套工抵房，最低可達(dá)82折左右。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來，近段時間以來工抵房之所以激增，主要是年末工程方對工程款需求迫切，因?yàn)槟觋P(guān)將至拖欠農(nóng)民工工資后果較為嚴(yán)重。另外，不排除開發(fā)商以工抵房的形式來促銷的可能。

變相“促銷”？

如肖云祥所言，利用工抵房變相“促銷”正在成為部分房企當(dāng)下回款的新手段。

日前，有網(wǎng)友在問政江西官方平臺反映，德興新旅明樾府項(xiàng)目承諾保價協(xié)議，但近期公眾號中刪除保價協(xié)議，以工抵房名義變相降價銷售，2個月之內(nèi)，房價降幅達(dá)到800~1000元，使購房者損失巨額錢財(cái)。

在這份報價承諾書中，觀察者網(wǎng)注意到，開發(fā)商承諾，在2021年12月31日前銷售的同類型房源不低于活動價，若在客戶購房之后至2021年12月31日期間，出現(xiàn)同類型房源現(xiàn)場成交價格低于活動價，公司將進(jìn)行差價退賠。

11月26日，德興市城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)表示，2021年11月22日經(jīng)新旅集團(tuán)公司批準(zhǔn)德興新旅明樾府項(xiàng)目拿出難以銷售的50套前期尾房，以備案價格抵扣施工單位工程款，施工單位可以進(jìn)行自行銷售也可以委托中介、詈業(yè)顧問個人等仟意銷售溫道進(jìn)行銷售，銷售價格由施工單位確定并支付相應(yīng)的銷售渠道傭金，其他不在“工抵房”范圍內(nèi)的住宅仍以住建局備案價格進(jìn)行正常銷售。

施工方為快速回款，“工抵房”價格以9折優(yōu)惠活動做了推廣廣告，并使用了5500元/平方米價格起的用詞，導(dǎo)致業(yè)主誤解成所有房源價格為5500元。而原銷售折扣為9.9折，現(xiàn)在銷售為9折優(yōu)惠，幅度比較大。公司于2021年7月19日作出了對該項(xiàng)目在2021年7月19日至2021年12月31日期間購買房源的客戶予以全年最優(yōu)惠政策，并針對在此期間成交的客戶執(zhí)行保價承諾。致使導(dǎo)致業(yè)主不滿意進(jìn)行維權(quán)。

事情曝光后，分管副市長帶隊(duì)相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人一同前往開發(fā)企業(yè)了解情況，并馬上責(zé)令開發(fā)企業(yè)撤銷“工抵房”廣告宣傳，取消“工抵房”活動。對已交訂金的29套“工抵房”預(yù)交款全部退還。

11日25日，新旅置業(yè)有限公司作出了告知書，收回施工單位50套工抵房；對此批次已售房源做退款外理；對確定需要購房的客戶，必須按照原9.9折補(bǔ)齊差價，確保前期業(yè)主的權(quán)益。截止當(dāng)晚12時，已售的29套購房定金及首付款全部退款到位。針對新旅明樾府此次擾亂房地產(chǎn)市場行為及施工單位擅自銷售房源行為，住建局將依法依規(guī)進(jìn)行外理。

風(fēng)險潛存

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，“工抵房”背后反映的是當(dāng)下房企在經(jīng)歷融資受阻、降價受限之后的無奈選擇。不過，“工抵房”并不絕對安全。

除了新旅明樾府此次“工抵房”降價銷售遭到維權(quán)被叫停，早在今年10月3日，徐州市賈汪區(qū)市場監(jiān)督管理局就通報了徐州市賈汪區(qū)億睿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以“工抵房”的名義宣傳降價銷售商品的行為，并責(zé)令公司停止違法行為。

同日，億睿房地產(chǎn)表示，公司于9月30日推出的吾悅?cè)A府“工抵房”優(yōu)惠活動取消執(zhí)行，并恢復(fù)按原市場價格銷售，對參加活動的客戶擬于7個工作日內(nèi)完成退款。

王玉臣直言，有不少所謂的工抵房實(shí)際上并非真正的工抵房，有一些開發(fā)商是在打著工抵房的名義進(jìn)行低價銷售。如果是真的工抵房，說明開發(fā)商資金可能有問題，如果房款不能打到監(jiān)管賬戶，不能用于這個項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，也會面臨延期交房，甚至爛尾的風(fēng)險。此外，有些工抵房還可能是抵押房，已經(jīng)被抵押，甚至查封了。

王玉臣建議，如果購買工抵房，務(wù)必核實(shí)清楚房屋的基本情況，比如手續(xù)是否齊全，狀態(tài)如何，是否有查封凍結(jié)或網(wǎng)簽等，以及務(wù)必關(guān)注是期房還是現(xiàn)房，期房風(fēng)險更高一些。

其次，務(wù)必關(guān)注房款的具體支付。是直接支付給開發(fā)商，還是支付給第三方？是否還存在差價問題，差價支付給誰。

“以往就遇到過工抵房延期交房，解除合同時開發(fā)商稱自己沒有收到房款，或者針對差價部分不認(rèn)可的情況?！蓖跤癯急硎?，房款最好是支付給開發(fā)商，如果有差價，也最好讓開發(fā)商和施工單位自己處理，支付給開發(fā)商，開發(fā)商再給施工單位。而且，房款一定要注意是否支付到了開發(fā)商的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶上了，否則就存在被開發(fā)商轉(zhuǎn)移的問題。此外，要注意核實(shí)開發(fā)商對于這個房子的備案價格，如果工抵房價格和備案價格是一致的，所謂的工抵房降價銷售實(shí)際上就是虛假宣傳。但是如果過低，又存在違規(guī)銷售的問題。

對于期房，務(wù)必關(guān)注施工進(jìn)度。都已經(jīng)出現(xiàn)工抵房了，往往說明開發(fā)商的資金是有問題的，未來可能出現(xiàn)延期交房的風(fēng)險。此外，對開發(fā)商和項(xiàng)目要進(jìn)行一些基本的調(diào)查和了解，如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已經(jīng)被強(qiáng)制執(zhí)行，列入了失信名單，項(xiàng)目也停工許久了，這種房子最好不要購買。

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。