（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）招股書失效一個(gè)月后，中梁百悅智佳開啟IPO二進(jìn)宮。

11月24日，中梁控股旗下物業(yè)公司中梁百悅智佳再次向港交所遞交招股書。招股書顯示，2018年至2020年，中梁百悅智佳分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.16億元、3.54億元、7.05億元，復(fù)合年增長率為100.2%。

截至2021年6月30日，中梁百悅智佳在管項(xiàng)目291個(gè)，簽約管理的項(xiàng)目508個(gè)，在管總建筑面積約33.2百萬平方米，簽約總建筑面積約71.2百萬平方米，覆蓋中國18個(gè)省、兩個(gè)直轄市及三個(gè)自治區(qū)的154個(gè)城市。

流動(dòng)負(fù)債特殊科目翻4倍

4月29日，中梁百悅智佳第一次在港交所遞交招股書。彼時(shí)，百強(qiáng)企業(yè)在管物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量均值為244個(gè)，僅擁有178個(gè)在管項(xiàng)目的中梁百悅智佳在業(yè)內(nèi)并不突出。

與此同時(shí)，由于房企拆分物管企業(yè)上市扎堆，融資額度不斷走高、物業(yè)企業(yè)估值定位和實(shí)際情況出現(xiàn)偏差等因素，新股發(fā)行頻頻破發(fā)，中梁百悅智佳首次招股書失效也在業(yè)內(nèi)人士的預(yù)料之中。

不過，短短半年時(shí)間里，中梁百悅智佳不少數(shù)據(jù)都有了爆發(fā)性的增長。例如，截至2021年6月30日，中梁百悅智佳在管規(guī)模為3320萬平方米，較2020同期增長161.5%，較2020年末新增1311.7萬平方米；簽約建筑面積為7120萬平方米，較2020年末的6030萬平方米增加1090萬平方米。

規(guī)模高速增長帶動(dòng)收入高速增長。截至2021年6月底，中梁百悅智佳實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入6.63億元，不僅較2020年同期的2.16億元增長207.3%，還幾乎與2020年全年持平。

凈利潤增速更勝一籌。中梁百悅智佳凈利潤由2018年的2660萬元增加至2020年的8620萬元，復(fù)合年增長率為79.9%。但在2021年上半年，中梁百悅智佳凈利潤為1.06億元，較2020年同期的2590萬元，同比增長307.7%。

事實(shí)上，中梁控股對(duì)于這一場(chǎng)景并不陌生。地產(chǎn)公司沖擊千億房企、掛牌上市之際，也曾在江湖上留下銷售額“3年5倍”的傳說，但在猛增的業(yè)績(jī)背后，中梁負(fù)債總額一路上漲，2020年中梁合約負(fù)債金額達(dá)到1209.09億元。

中梁百悅智佳也存在相同的負(fù)債問題。2020年上半年業(yè)績(jī)暴增背后，其2021年中總負(fù)債為10.91億元，較2020年年底的5.27億元上漲107.02%。

具體來看，2021年上半年，中梁百悅智佳短期借款從無到有，新增4000萬元；應(yīng)計(jì)費(fèi)用及其他應(yīng)付款從2020年年底的2.52億元增加至4.22億元，增長67.46%；流動(dòng)負(fù)債特殊科目從2020年年底的1.15億元增加至4.53億元，翻了近4倍。

負(fù)債率也處在行業(yè)高位。截至2021年中，中梁百悅智佳總資產(chǎn)為14.25億元，負(fù)債總計(jì)10.91億元，據(jù)此計(jì)算，其資產(chǎn)負(fù)債率為76.56%，在上市物業(yè)公司中屬于偏高水平。

據(jù)悉，2021年中期，在港上市的41家物管樣本企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為43.75%。也就是說，中梁百悅智佳資產(chǎn)負(fù)債率高出行業(yè)平均值32.81個(gè)百分點(diǎn)。

如此看來，中梁百悅智佳也走向了負(fù)債擴(kuò)張之路。

上市途中高層變動(dòng)

中梁百悅智佳二交表的另一件新鮮事，莫過于上市途中換掉公司總裁周勤偉了。

據(jù)了解，加入中梁百悅智佳之前，周勤偉曾于多家公司任職財(cái)務(wù)總監(jiān)一職，在策略規(guī)劃、財(cái)務(wù)管理、并購、合規(guī)及審計(jì)領(lǐng)域擁有逾19年經(jīng)驗(yàn)。

2001年7月，周勤偉在會(huì)計(jì)師事務(wù)所普華永道中天會(huì)計(jì)師事務(wù)所開始職業(yè)生涯，職位為高級(jí)核數(shù)師，負(fù)責(zé)審計(jì)工作及財(cái)務(wù)報(bào)表編制，直至2006年1月。隨后，周勤偉分別于先正達(dá)（中國）投資有限公司、樂嘎嘎控股有限公司擔(dān)任財(cái)務(wù)總監(jiān)，負(fù)責(zé)上述公司的財(cái)務(wù)管理。

跨入地產(chǎn)行業(yè)是在2013年2月，彼時(shí)，周勤偉擔(dān)任物業(yè)公司彩生活服務(wù)的執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)，主要負(fù)責(zé)其財(cái)務(wù)、法律合規(guī)、企業(yè)管治、內(nèi)部控制及投資的整體監(jiān)察。在職期間，彩生活服務(wù)正式登陸聯(lián)交所。

2016年8月，周勤偉辭任彩生活執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官，入職另一家物業(yè)管理公司雪松智聯(lián)科技集團(tuán)，擔(dān)任董事、總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)。

有了兩家物業(yè)公司財(cái)務(wù)經(jīng)驗(yàn)后，2020年8月，周勤偉加入中梁百悅智佳。隨后不久，周勤偉獲委任為董事，并于2021年4月調(diào)任為執(zhí)行董事。中梁百悅智佳初次遞交招股書之際，周勤偉擔(dān)任執(zhí)行董事兼行政總裁，負(fù)責(zé)公司整體業(yè)務(wù)營運(yùn)、重大業(yè)務(wù)決策及執(zhí)行。

但在中梁百悅智佳二度遞表時(shí)，周勤偉卻沒有出現(xiàn)在董事會(huì)成員名單之中，其中，行政總裁一職由李家城兼任，新增業(yè)務(wù)營運(yùn)內(nèi)容；執(zhí)行董事一職由高級(jí)管理層成員陳翼替代，負(fù)責(zé)公司整體財(cái)務(wù)管理以及收并購項(xiàng)目的投后管理。

和周勤偉一樣“消失”在招股書中的還有獨(dú)立非執(zhí)行董事單德強(qiáng)，其職位由周心怡接替。招股書顯示，周心怡自2020年10月起，一直擔(dān)任世茂服務(wù)的獨(dú)立非執(zhí)行董事。

“人事變動(dòng)屬于公司正常調(diào)整，但上市期間調(diào)整或許和市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，今年物企上市較為艱難，受房地產(chǎn)行業(yè)政策縮緊影響，且隨著物業(yè)股稀缺性逐漸下降，資本態(tài)度也逐漸回歸理性。

據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，截至2021年11月8日，今年新增上市物企僅13家，上市平均用時(shí)已延長至190天，相較于2020年拉長51.2天。從待上市企業(yè)角度看，除2家因被收購而終止上市計(jì)劃外，目前有5家企業(yè)招股書處于失效狀態(tài)，招股書在有效期內(nèi)的物企仍超20家，創(chuàng)歷史新高。

“不過從各家企業(yè)遞交招股書的時(shí)間來看，預(yù)計(jì)會(huì)有4-5家在2021年底的這1個(gè)多月集中通過聆訊上市?！奔魏图覙I(yè)物業(yè)研究院執(zhí)行院長唐卓表示，“以目前態(tài)勢(shì)來看，我們對(duì)于中梁百悅智佳服務(wù)二次交表持肯定態(tài)度?！?

但值得注意的是，即使成功上市，中梁百悅智佳可能也難逃上市破發(fā)的窘境，畢竟資本對(duì)物企上市的態(tài)度正在發(fā)生180度大轉(zhuǎn)變。

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