（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）一向被華潤(rùn)置地倚重的華東大區(qū)，開(kāi)始掉隊(duì)了。

近日，華潤(rùn)置地發(fā)布10月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。10月單月，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額約200.9億元，同比下降22.9%；總合同銷售面積126.4萬(wàn)平方米，同比下降28%。

同期，華潤(rùn)置地權(quán)益合同銷售金額約140.4億元，按年減少32.4%；權(quán)益合同銷售建筑面積91.59萬(wàn)平方米，按年減少34.0%。

需指出的是，雖然樓市持續(xù)下行在一定程度上影響了華潤(rùn)置地下半年的推盤(pán)去化，但從各大區(qū)域銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，10月單月，華潤(rùn)置地其他大區(qū)同比均錄得增長(zhǎng)，僅華東大區(qū)銷售額同比下滑。

數(shù)據(jù)顯示，2021年前10月，華潤(rùn)置地華東大區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售額586.84億元，較2020年同期的634.68億元減少47.84億元，同比下滑7.54%。

“圍標(biāo)”事件還要再飛一會(huì)

華潤(rùn)置地華東大區(qū)表現(xiàn)欠佳和市場(chǎng)關(guān)聯(lián)不大。

東海證券研報(bào)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)不同業(yè)態(tài)銷售均出現(xiàn)一定程度下跌，但東部銷售保持領(lǐng)先。2021年前10月，東部地區(qū)商品房累計(jì)銷售金額為84622億元，同比上升15.7%；累計(jì)銷售面積為59426萬(wàn)平方米，同比上漲9%。

此外，不少將華東作為主戰(zhàn)場(chǎng)的房企業(yè)績(jī)均有增長(zhǎng)。例如，采取上海、南京雙總部模式的弘陽(yáng)地產(chǎn)，2021年前10月銷售740.4億，同比增長(zhǎng)14.79%；總部位于上海的旭輝，同期累計(jì)合同銷售額約2092.5億元，同比增長(zhǎng)20.02%。

“撇去外因，華潤(rùn)置地華東大區(qū)銷售下滑或許和2020年4月發(fā)生的虹口‘圍標(biāo)’事件有關(guān)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，“圍標(biāo)”事件發(fā)生后，華潤(rùn)置地在上海土儲(chǔ)告急，以上海為中心的華東大區(qū)銷售業(yè)績(jī)?cè)缬邢禄E象。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年華潤(rùn)置地在上海實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額174.42億元，排名第10位；2021年前三季度，華潤(rùn)置地在上海實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額111.23億元，僅完成去年的63.77%，排名下跌兩位。

權(quán)益銷售額方面排名下滑更加明顯。2020年1-10月，華潤(rùn)置地在上海實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額65.29億元，排名第11位。受供貨不足影響，2021年同期，華潤(rùn)置地在上海權(quán)益銷售額縮減至59.83億元，排名跌至17位。

不僅如此，在華潤(rùn)置地內(nèi)地，以上海為核心的華東區(qū)域在集團(tuán)貢獻(xiàn)占比上的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)也正在縮小。

2021年前10月，華東大區(qū)合約銷售額對(duì)集團(tuán)總銷售額的貢獻(xiàn)占比減少，從2020年同期的29.24%大幅下滑至23.45%。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，華東地區(qū)有自己特點(diǎn)，上海一旦不好，對(duì)區(qū)域影響很大，這是因?yàn)樯虾?biāo)的高、貨值大，是房企利潤(rùn)主要來(lái)源。

在盧文曦看來(lái)，華潤(rùn)置地去年在上海沒(méi)有土地進(jìn)賬，今年自然也沒(méi)有新增貢獻(xiàn)，雖然華東其他城市還能支撐，但杭州等市場(chǎng)在下半年遇到風(fēng)向突變，銷售難度加大，數(shù)據(jù)表現(xiàn)不理想也就不難理解。

受華東大區(qū)影響，華潤(rùn)置地能否完成年度目標(biāo)充滿了不確定性。數(shù)據(jù)顯示，2021年前10月，華潤(rùn)置地累計(jì)合同銷售金額約2502.5億元，按華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清在年初業(yè)績(jī)會(huì)上定下的3150億元銷售目標(biāo)計(jì)算，今年前10個(gè)月華潤(rùn)置地完成全年目標(biāo)的79.44%。

這意味著，未來(lái)兩個(gè)月內(nèi)，華潤(rùn)置地銷售額需要到達(dá)647.5億元。

但現(xiàn)實(shí)是，華潤(rùn)置地銷售額已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)同比下滑。2021年8月至10月，華潤(rùn)置地分別實(shí)現(xiàn)合同銷售金額202.3億元、221億元和200.9億元，按年減少25.7%、23.8%和22.9%。

高溢價(jià)拿地后欲“賣(mài)子”回血？

業(yè)績(jī)欠佳，資金端的壓力也逐漸傳導(dǎo)到華潤(rùn)置地。

8月30日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露，華潤(rùn)旗下的華潤(rùn)置地（日照）發(fā)展有限公司將轉(zhuǎn)讓青島地鐵華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)有限公司10%股權(quán)。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，青島地鐵華潤(rùn)置地主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，華潤(rùn)置地、青島地鐵集團(tuán)、中國(guó)金茂三位股東分別持股55%、35%和10%。截至2021年上半年，標(biāo)的公司凈虧損251萬(wàn)元，總資產(chǎn)約58.39億元，總負(fù)債57.58億元，所有者權(quán)益約8027萬(wàn)元。

不到一個(gè)月，華潤(rùn)置地再次出讓旗下公司股權(quán)，擬掛牌轉(zhuǎn)讓成都錦興華潤(rùn)置地有限公司51%股權(quán)。

目前，北京產(chǎn)權(quán)交易所暫時(shí)無(wú)法查找到該轉(zhuǎn)讓信息，但據(jù)媒體報(bào)道，截至2021年8月31日，成都錦興華潤(rùn)置地凈利潤(rùn)1242.3萬(wàn)元，資產(chǎn)總計(jì)44297.68萬(wàn)元，負(fù)債總計(jì)28915.93萬(wàn)元，所有者權(quán)益15381.75萬(wàn)元。

事實(shí)上，由于大環(huán)境欠佳，央企轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)消息頻繁流出。近日，華僑城于掛牌轉(zhuǎn)讓旗下廣州華僑城置業(yè)發(fā)展有限公司、上海鵬鯤置業(yè)有限公司的42.4%、50%股權(quán)，兩宗標(biāo)的合計(jì)掛牌底價(jià)為20.25億元；保利置業(yè)擬轉(zhuǎn)讓上海盛茂置業(yè)100%股權(quán)及4.74億元債權(quán)，掛牌底價(jià)5億元。

“以往也有房企轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)或者產(chǎn)權(quán)，但出讓方多為民營(yíng)房企。”在盧文曦看來(lái)，如今華潤(rùn)置地等央企也開(kāi)始頻繁轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，側(cè)面證明央企的資金鏈也繃得很緊。

這或許與其年內(nèi)拿地兇猛有關(guān)。2021年開(kāi)局，華潤(rùn)置地頻頻高溢價(jià)拿地，3月30日，華潤(rùn)置地以24.45億元摘得江蘇淮安一地塊，溢價(jià)率91.02%；4月9日，華潤(rùn)置地以22.51億元搖到西安西咸新區(qū)一商住用地，溢價(jià)率225.83%；同日，華潤(rùn)置地經(jīng)過(guò)111輪競(jìng)價(jià)競(jìng)得佛山市一商住地，成交總價(jià)64.5億元，溢價(jià)率106.72%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，華潤(rùn)今年在一二線拿地占比明顯增多，上半年占總拿地比例超過(guò)八成，由于拿地集中在熱點(diǎn)城市，同步帶動(dòng)了整體溢價(jià)率的提升，也導(dǎo)致其階段性投銷比達(dá)到較高水平。

同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2021年至今，華潤(rùn)置地新增52宗地，總計(jì)耗資1095.41億元，已超2020年全年920.76億元的拿地資金總和，粗略計(jì)算投銷比也已超過(guò)監(jiān)管要求的40%；平均溢價(jià)率15.32%，較2020年全年的12.45%上升2.87個(gè)百分點(diǎn)。

而由于2021年年內(nèi)大手筆拿地，“綠檔”房企華潤(rùn)置地兩個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)出現(xiàn)上升趨勢(shì)。據(jù)2021年中報(bào)顯示，其剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為60.9%，較初的59.7%上升1.2個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為37.4%，較年初的33.3%上升4.1個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，華潤(rùn)置地綜合毛利率持續(xù)下滑。2021年上半年，華潤(rùn)置地綜合毛利率為31.3%，較2020年同期的33.5%微降。其中，投資物業(yè)毛利率由2020年同期的67.9%上升至69.8%，開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率由2020年同期的31.1%下降為27.1%。

業(yè)內(nèi)人士表示，房企拿地呈現(xiàn)滯后性，今年拿地主要轉(zhuǎn)化為明年或者未來(lái)的銷售業(yè)績(jī)，而當(dāng)這批高溢價(jià)地塊批量入市之時(shí)，華潤(rùn)置地毛利率還將不斷觸底。

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