（文/張志峰 編輯/馬媛媛）近日，第十三屆人大常委會上，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，引發(fā)全社會廣泛關(guān)注。

特別是結(jié)合目前樓市成交遇冷，一時間，對于樓市熱度及房價走勢的各種猜測紛至沓來，甚至部分業(yè)主已經(jīng)開始考慮拋售手中多余房產(chǎn)。

這為如今正處于“冰凍期”的房地產(chǎn)市場增添了一點變數(shù)。

上海浦東區(qū)某房產(chǎn)中介門店店長王昊告訴觀察者網(wǎng)：“這兩個月幾乎沒怎么開單，原本打算本月月底就關(guān)門了。但這幾天房地產(chǎn)稅試點一開，不少業(yè)主開始咨詢市場行情，有賣房打算。因此，跟朋友商量了一下，計劃再挺一段時間，看看年底前成交量會不會有所回升?！?

貝殼、中原等行業(yè)大哥帶頭收縮

據(jù)了解，受到二手房指導(dǎo)價、信貸政策驟然收緊等影響，目前新房、二手房成交量紛紛呈現(xiàn)斷崖式下滑，樓市提前進入寒冬。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，上周（10月16日－22日）新房、二手房分別成交4.5萬套、1萬套，環(huán)比再次下降7.9%、12.8%。同時，10月新房日均成交同比大幅降33.5%，降幅較9月擴大8.3個百分點。

而在此之前，國慶“黃金周”7天更加慘淡，因為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)大部分城市缺失，大部分城市新增成交量都達到近年來最低點，北上廣深4個一線城市的新房、二手房均接近0成交。

同時，以往出現(xiàn)的長假三四線返鄉(xiāng)置業(yè)潮在2021年國慶節(jié)期間也絲毫沒有反應(yīng)，三四線城市加速打折現(xiàn)象愈加明顯。

圖片來源：平安證券研究所

受此影響，全國不少城市出現(xiàn)大量的中介離職潮。

王昊告訴觀察者網(wǎng)，前兩年生意好的時候，自己已經(jīng)開了五六家門店，手下百余名員工，自然也賺了些錢。但去年以來生意越來越難做，門店陸續(xù)開始轉(zhuǎn)讓，到現(xiàn)在只剩下這一間門店，還是與朋友合并之后留下的。

值得關(guān)注的是，受到樓市沖擊的并不只是王昊這類小中介公司。日前，貝殼、中原等行業(yè)龍頭企業(yè)也紛紛“撐不住了”，陸續(xù)發(fā)布了“收縮防線過冬”的消息。

10月11日前后，國內(nèi)最大的中介平臺貝殼找房傳出裁員消息，稱對上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進行調(diào)整優(yōu)化，裁員補償標準為“N+3”。

盡管貝殼方面一再強調(diào)，縮減金融業(yè)務(wù)是為了聚焦主業(yè)，線上線下房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)也并未削減，但業(yè)內(nèi)普遍認為，營收依賴于房屋交易傭金的貝殼，在二手住宅成交量下滑形勢下未來發(fā)展空間肯定會變窄，縮減金融業(yè)務(wù)只是企業(yè)規(guī)避風(fēng)險及收縮防線的開始。

就在貝殼裁員的同時，另一家老牌中介公司中原地產(chǎn)也傳出類似消息。

在中原地產(chǎn)內(nèi)部下發(fā)文件中，企業(yè)直言，受市場持續(xù)低迷，為了保留核心資源度過寒冬，集團決定調(diào)整內(nèi)地業(yè)務(wù)規(guī)模與架構(gòu)，所有分公司都要應(yīng)自身經(jīng)營情況作出適度收縮，目標在第四季度達到收支平衡。

該份文件還指出，合肥、鄭州、濟南、南昌、哈爾濱、南京、寧波7家分公司內(nèi)部編制調(diào)整為事業(yè)部形式經(jīng)營，需要大幅削減經(jīng)營規(guī)模。

觀察者網(wǎng)了解到，目前上海中原地產(chǎn)正通過降薪等形式要求員工拼業(yè)績并“自救”。

一份微信截圖顯示，對于連續(xù)3個月以上無業(yè)績?nèi)藛T，上海中原地產(chǎn)要求這部分人員立刻轉(zhuǎn)為無底薪或勸退處理。另外，本月開始1-4級人員，月業(yè)績低于1000元的無底薪處理，店董級以上月人均業(yè)績不達標將直接對管理人員進行降薪，其中月人均業(yè)績低于5000元，全額底薪打七折；月人均業(yè)績低于1.2萬元，全額底薪打八折；月人均業(yè)績低于2萬元，全額底薪打九折。

不過有知情人士向觀察者網(wǎng)表示，中原由于都是直營模式，只是內(nèi)部節(jié)衣縮食、開源節(jié)流，收縮比例和影響沒有那么大。

上述人士還指出，市場不景氣是整個行業(yè)的事，哪家公司都不能幸免。同時，這次“寒流”也是對全行業(yè)的一次“清洗”，實力不夠?qū)惶蕴?

試點目標是超額房產(chǎn)持有人

不過，就此次房地產(chǎn)稅試點對于樓市價格與熱度的影響，眾人看法不一。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，房地產(chǎn)稅的開征，作用更多是引導(dǎo)住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要手段之一。

參考之前上海及重慶作為試點城市的房地產(chǎn)稅征收原則，預(yù)計第二批試點城市房地產(chǎn)稅主要還是針對投資投機購房者，持有多套房產(chǎn)，及購買豪宅的富裕人群，目的是抑制商品房漲幅過快，避免因房價過高影響民生，帶來越來越多的社會問題。也順應(yīng)當前高層提出的“共同富?！狈较?。而對于剛需、剛改等合理購房需求應(yīng)該影響不大。

對此，東莞證券在研究報告中指出，房地產(chǎn)稅試點政策短期將加大樓市觀望情緒，預(yù)計樓市銷售在2021年下半年以來持續(xù)走低情況下，將繼續(xù)維持較低水平。而房地產(chǎn)稅對試點城市樓市影響程度，將有待后續(xù)政策細則出臺及落地運行觀察才好判斷。

報告認為，從過去十年上海及重慶兩個試點城市來看，房地產(chǎn)稅對當?shù)貥鞘杏绊懴鄬τ邢蕖６敬卧圏c城市擴大，預(yù)計也將遵循近年來“因城施策”的調(diào)控原則，各地政策將可能存在一定差異。

58安居客研究院院長張波向觀察者網(wǎng)分析稱，如果由于房地產(chǎn)稅征收而引發(fā)大量房屋被拋售的情形，導(dǎo)致市場供大于求的話，樓市會進一步降溫，房價勢必下行。而樓市具體成交如何，則要看實時的信貸政策，與房地產(chǎn)稅關(guān)系不大。

而在貝殼研究院首席分析師許小樂看來，房地產(chǎn)稅通過影響超額房地產(chǎn)持有人的決策影響市場供求關(guān)系，從而影響房價及成交量，所以要因城而異。

許小樂舉例稱，結(jié)合租金漲幅和房價漲幅，青島、濟南和長沙租金年均漲幅分別為-2%、-1%和-1%，房價漲幅分別為3.0%、2.0%和3.0%，處于供過于求或供求平衡狀態(tài)，買方議價能力更強，這些地方房地產(chǎn)稅試點將會導(dǎo)致總交易金額的下降。

相反，西安、深圳和重慶二手房市場處于供不應(yīng)求狀態(tài)，即便出現(xiàn)超額住房持有人出售的情況，由于賣方議價能力更強，城市的總交易額也將會增加。

但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉卻認為，房地產(chǎn)稅究竟對樓市影響幾何，是由其稅率和稅基決定的，關(guān)鍵要持有成本是否能被接受。所以目前雖然大家討論得很激烈，但真正拋售房產(chǎn)的卻幾乎沒有，都在持觀望態(tài)度。所以在靴子落地前，討論其影響是沒有意義的。

貝殼研究院高級分析師潘浩也向觀察者網(wǎng)表示，目前所謂的激烈討論和樓市影響都只是受到情緒影響，具體實施方案出臺之前所有的預(yù)測基礎(chǔ)都不牢。而且房地產(chǎn)稅調(diào)整的目標不是房地產(chǎn)，而是共同富裕，對地產(chǎn)的影響短期不會太大，長期有可能抑制過度投資。

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