（文/張志峰 編輯/馬媛媛）當(dāng)行業(yè)重新洗牌之際，部分未上市中小房企登陸資本市場籌資的愿望也隨之落空。

10月21日，粵系房企方直發(fā)展集團向香港聯(lián)交所主板遞交招股書半年之后，已被標(biāo)注為“失效”狀態(tài)。這意味著，這場籌備了近一年的IPO沖刺宣告折戟。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，今年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)正在經(jīng)歷一場巨大變革，多個規(guī)模房企頻頻爆雷，隨時面臨被吞并命運，連過去幾年最被港股資本市場看好的物管行業(yè)IPO都幾乎凍結(jié)，中小房企上市難度勢必大幅增加。

業(yè)績猛增，毛利率高達(dá)41.9%

公開資料顯示，方直發(fā)展隸屬于方直集團，最早成立于1998年。除了方直發(fā)展，該集團旗下還有方直投資集團、方直心生活服務(wù)集團、方直實業(yè)集團等業(yè)務(wù)，涵蓋文旅、科工和商業(yè)以及物業(yè)服務(wù)、園林環(huán)境、建筑建設(shè)等板塊。

IPO前，方直發(fā)展董事長兼CEO陳專為企業(yè)控股股東，與其配偶陳耀華合計持股達(dá)95%。

從招股書營收數(shù)據(jù)來看，方直發(fā)展的主營業(yè)務(wù)為物業(yè)開發(fā)及銷售。2020年，該板塊業(yè)務(wù)收入為31.17億元，占比98.9%；而企業(yè)該年度合約銷售額約為31億元。

在如今行業(yè)集中度空前，動輒數(shù)百上千億營收、數(shù)千億銷售額的當(dāng)下，甚至無緣行業(yè)200強。

不過，2020年以來為了給赴港IPO搭橋鋪路，企業(yè)規(guī)模擴張意愿和拿地積極性卻表現(xiàn)得空前高漲。

招股書顯示，2018-2020年方直發(fā)展的新增土地儲備分別為38.66萬平方米、107.05萬平方米、152.47萬平方米；土地成本支出分別為4.13億元、3.56億元、8.45億元，占物業(yè)開發(fā)及銷售成本的比例分別為18.6%、18.3%和43.3%。

2021年僅前兩個月，方直發(fā)展的新增土地儲備就達(dá)40.20萬平方米，超過其2018年全年的新增土地儲備。

截至2021年1月31日，企業(yè)已布局廣州、深圳、惠州、東莞、珠海、中山、江門、陽江、佛山、肇慶等大灣區(qū)多個城市。

其中尤以惠州為最。數(shù)據(jù)顯示，方直發(fā)展的項目數(shù)量共43個，有24個項目來自惠州，占比超過5成。其次是佛山，土地儲備占比總量的27.3%。相比之下，其在廣州和深圳兩個一線城市的項目僅有3個。

在盈利方面，似乎同樣在為IPO鋪路。

招股書顯示，2018年，方直發(fā)展歸屬母公司擁有人的凈利潤為0.29億元，2019年則驟然飆升至2.44億元，同比增長751.68%。2020年，方直發(fā)展錄得凈利潤2.90億元，同比2019年仍然增長18.75%。

值得一提的是，盡管規(guī)模不大，但企業(yè)毛利率水平始終處于行業(yè)高位，其在2019年達(dá)到41.9%的高點，幾乎是行業(yè)平均值的兩倍。

近3年融資成本超過11%

不過，與行業(yè)其他房企相似的是，方直發(fā)展急速擴張之下，同樣面臨著“缺錢”窘境，甚至猶有過之。

招股書顯示，2018-2020年，方直發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率分別為93.88%，93.68%，86.83%，盡管略有下降，但依然高于監(jiān)管要求及行業(yè)均值。

而這三年間，企業(yè)的借款總額（包括銀行貸款及其他借款）逐年遞增，分別達(dá)到52.53億元、78.78億元和95.71億元。

同時，2020年方直發(fā)展的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-24.51億元，相較2019年同期的4億元大幅下降。

對此，公司也坦言：“錄得經(jīng)營活動經(jīng)營現(xiàn)金流出，主要由于持續(xù)增加物業(yè)開發(fā)活動并加強土地收購工作?！?

此外，方直發(fā)展的融資成本也居高不下，這或許是其急于謀求港股主板上市的直接動因。

招股書顯示，2018年-2020年，企業(yè)分別錄得融資成本1.28億元、2.58億元以及1.58億元。其中，2018年、2019年的融資成本甚至要超過其當(dāng)期凈利潤，2020年也達(dá)到了凈利潤的一半。

3年間，企業(yè)借款（包括銀行借款及其他貸款）總額的加權(quán)平均實際利率分別高達(dá)11.2%、11.5%及11.1%。

至在2021年初，方直發(fā)展還有3筆銀行及信托融資貸需要結(jié)清，包括一筆到期日為2021年8月15日、年利率為7.41%的信托融資貸款；以及到期日為2021年9月21日、到期日為2021年12月21日、年利率為5.463%的銀行貸款。

這代表著，企業(yè)急需補充資金來作為對沖。

在招股書重，方直發(fā)展直言擬將募資凈額用作三個用途，分別為支付公司近期所收購地塊的價格、償還部分銀行及信托貸款以及用于日常營運資金。

分析人士向觀察者網(wǎng)猜測，從正在下降的負(fù)債率來看，企業(yè)事實上已經(jīng)意識到事情的嚴(yán)重性。之所以在這個融資收緊的關(guān)頭進(jìn)行擴張和IPO沖刺，很大可能是想通過上市籌資來盡快擺脫高債務(wù)和高融資成本的困局，從而避免被吞并命運。

然而事與愿違，時隔6個月后，企業(yè)首次登陸港股資本市場的愿望落空，接下來將繼續(xù)沖刺港股IPO破局，還是尋求其他脫困方法，仍是未知之?dāng)?shù)。

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