（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）繼今年4月收購(gòu)首個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目后，凱德又通過收購(gòu)四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)獲取首個(gè)物流資產(chǎn)包。

10月12日，凱德投資旗下的凱德中國(guó)信托宣布以16.834億元向非關(guān)聯(lián)第三方收購(gòu)一個(gè)物流資產(chǎn)包，包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，預(yù)計(jì)該交易將于2021年底完成。

此次收購(gòu)?fù)瓿珊?，凱德在國(guó)內(nèi)的新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)布局將擴(kuò)大至9個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、4個(gè)物流地產(chǎn)和1個(gè)數(shù)據(jù)中心。

新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)占比達(dá)21.4％

資料顯示，凱德集團(tuán)是亞洲知名的大型多元化房地產(chǎn)集團(tuán)，總部設(shè)在新加坡，投資組合橫跨多元房地產(chǎn)類別，包括綜合體、購(gòu)物中心、辦公樓、旅宿、住宅以及新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，以新加坡和中國(guó)為核心市場(chǎng)。

凱德布局新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域始于2019年1月，彼時(shí)，凱德計(jì)劃以110億新元收購(gòu)淡馬錫附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份，從而切入物流/商務(wù)園、工業(yè)地產(chǎn)等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

不到一年時(shí)間，整合星橋騰飛所帶來的收益就在凱德當(dāng)年業(yè)績(jī)報(bào)中充分體現(xiàn)。管理層表示，公司2019年運(yùn)營(yíng)凈利潤(rùn)創(chuàng)歷史新高，達(dá)到10.57億新元，其中星橋騰飛業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)占了很大的比重。

即使如此，商業(yè)地產(chǎn)依舊是凱德當(dāng)時(shí)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

變化出現(xiàn)在2021年年初。受新冠疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值縮水，凱德置地2020凈虧損15.743億新元，據(jù)管理層表示，主要?dú)w因于投資物業(yè)的重估以及項(xiàng)目和股權(quán)投資的減值總額24.981億新元。

不到一個(gè)月，凱德集團(tuán)進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，將投資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拆分，前者整合為“凱德投資管理（CLIM）”于新加坡證券交易所上市，后者完成私有化由凱騰控股所持有。并在年中宣布將中國(guó)6個(gè)來福士項(xiàng)目部分股權(quán)出售給平安人壽，交易價(jià)格不超過330億元。

重組后的凱德將投資重心傾斜至新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。4月28日，凱德從中航信托以及無關(guān)聯(lián)第三方手中，以36.6億元收購(gòu)一個(gè)位于上海市閔行區(qū)的超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū)，也是凱德在中國(guó)的首個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。

值得一提的是，數(shù)據(jù)中心作為基建工程，設(shè)有準(zhǔn)入門檻，“外資進(jìn)入數(shù)據(jù)中心只能是資產(chǎn)層面，不是運(yùn)營(yíng)層面?！币晃簧疃葏⑴c新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士透露，凱德作為開發(fā)商，主要通過出租數(shù)據(jù)中心收取租金。

6個(gè)月后，凱德以16.834億元向非關(guān)聯(lián)第三方收購(gòu)四個(gè)物流資產(chǎn)，加重其在新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)賽道的份額比例。凱德中國(guó)信托管理有限公司首席執(zhí)行官陳子威先生表示，收購(gòu)該物流資產(chǎn)包，標(biāo)志著凱德中國(guó)信托首次進(jìn)入中國(guó)物流市場(chǎng)。

據(jù)悉，此次收購(gòu)的四個(gè)現(xiàn)代化物流資產(chǎn)總建筑面積為26.53萬平方米，截至2021年8月31日的出租率為96.3%，加權(quán)平均租期為2.1年。其中三個(gè)項(xiàng)目于2016年至2018年間建成，另外一個(gè)于2010年建成。

在完成上述收購(gòu)后，凱德中國(guó)信托的管理資產(chǎn)規(guī)模將增長(zhǎng)8.0%，達(dá)到47.292億新元。與此同時(shí)，按資產(chǎn)規(guī)模計(jì)算，新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)在凱德中國(guó)信托投資組合的占比將從15.3％升到21.4％。

三年內(nèi)資產(chǎn)管理規(guī)模翻番

重組后的凱德給自己定了一個(gè)較為激進(jìn)的業(yè)績(jī)目標(biāo)。

凱德集團(tuán)（中國(guó)）投資與投資組合管理首席執(zhí)行官的潘子翔在接受媒體采訪時(shí)曾表示，完成重組后，他需要在三年內(nèi)將凱德在中國(guó)的資產(chǎn)管理規(guī)模（AUM）翻番。而截至2021年3月31日，凱德在中國(guó)管理的總資產(chǎn)大約為2800億人民幣。

由于凱德集團(tuán)減少商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的意圖明顯，新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)將是其擴(kuò)張的主要領(lǐng)域。這也意味著，收購(gòu)上海閔行數(shù)據(jù)中心和物流資產(chǎn)包只是一個(gè)開始，凱德未來的類似舉動(dòng)將越來越頻繁。

關(guān)于凱德入局物流地產(chǎn)，眾聯(lián)智詢副總裁蔣凱向觀察者網(wǎng)表示，一方面，受疫情影響，國(guó)際貿(mào)易環(huán)境不太理想，貨幣政策寬松又無法流向地產(chǎn)或者生活必需品，“鐵公基”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資反而會(huì)加大；另一方面，國(guó)內(nèi)電商、快遞等行業(yè)發(fā)達(dá)，物流地產(chǎn)投資回報(bào)率較高，外資項(xiàng)目年化收益率一般能達(dá)到8%-9%。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2015-2020年，社會(huì)物流總額年復(fù)合增速約為9.53%，北京、上海、廣州等一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率在6%-8%，高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%。

物流地產(chǎn)熱度不斷上漲，參賽者也在不斷增多。例如，有“華爾街PE之王”之稱的黑石以44.1億接手富力廣州物流園70%權(quán)益，規(guī)劃總建筑面積約142萬平方米；保德信房地產(chǎn)收購(gòu)新宜中國(guó)位于南京、上海以及廊坊的物流地產(chǎn)，雙方總投資金額為 3.23億美元。

“除了通過收并購(gòu)獲得現(xiàn)成資產(chǎn)，自己拿地建設(shè)、運(yùn)營(yíng)也是外資投資中國(guó)物流地產(chǎn)的模式之一?！笔Y凱表示，不論通過哪種方法拿地，集中在一二線或者是交通樞紐城市是大家的共識(shí)。

可以參考的是，根據(jù)凱德集團(tuán)描述，此次收購(gòu)的四個(gè)現(xiàn)代化物流項(xiàng)目特征之一就是，位于國(guó)內(nèi)的主要物流樞紐城市，靠近港口、機(jī)場(chǎng)和鐵路等交通節(jié)點(diǎn)。

為了尋找更好的物流地產(chǎn)標(biāo)的，不少外資企業(yè)著手成立物流基金。其中，新宜中國(guó)與QuadReal Property Group成立10億美元中國(guó)物流基金，投資1線、1.5線和部分2線城市的領(lǐng)先高標(biāo)庫(kù)；貝萊德投資中國(guó)冷鏈物流地產(chǎn)開發(fā)商美庫(kù)的機(jī)遇型基金一期和二期。

凱德投資（中國(guó)）首席執(zhí)行官潘子翔表示，凱德看好新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，而凱德投資旗下的多元化基金平臺(tái)，讓其能夠更好地把握投資機(jī)會(huì)、持續(xù)擴(kuò)大管理資產(chǎn)規(guī)模。

據(jù)悉，截至 2021年6月30日，凱德投資管理房地產(chǎn)基金規(guī)模約830億新元，通過6支上市房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和商業(yè)信托以及遍及亞太、歐洲和美國(guó)的20多支私募基金持有。

“事實(shí)上，不僅境外資本，京東、萬科等境內(nèi)企業(yè)也在搶新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的賽道?！痹谑Y凱看來，境外資本也可能會(huì)面臨水土不服的問題，包括政策壁壘等，比如黑石對(duì)SOHO的收購(gòu)就遇到了反壟斷法審查中斷。

如此看來，要實(shí)現(xiàn)中國(guó)資產(chǎn)管理規(guī)模在三年內(nèi)翻番，凱德需要解決的問題還有很多。

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