（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）從眾房企身披“馬甲”搶地到流拍率高達52.08%，廣州土拍市場“一夜入冬”。

9月26-27日，為期兩天的廣州第二輪集中供地落下帷幕。觀察者網(wǎng)了解到，此次廣州市共推出48宗涉宅用地，合計起拍金額1124億元，結果共成交23宗，合計成交金額569.4億元，成交總建面357.4萬平方米；流拍25宗，流拍率高達52.1%。

什么概念？這代表著廣州第二輪集中供地中過半項目沒有房企報名。與之形成鮮明對比的是，廣州首批集中供地中推出的48宗涉宅地塊中僅6宗流拍，流拍率僅12.5%，其中黃埔區(qū)HBPQ-A-6地塊出讓吸引300組“房企+馬甲”，導致該地塊進入報價階段還不到一分鐘，就加入搖號的隊伍。

“從本次競拍結果來看，土地市場已明顯降溫，和第一次集中供地相比，本次參拍企業(yè)數(shù)量及競拍報價次數(shù)均明顯下降?！敝兄秆芯吭簭V州分院研究主管陳雪強表示，本輪報名房企總數(shù)量僅20多家，且有報價的地塊報名房企均是個位數(shù)，相比第一批次供地有多宗地塊報名房企均為兩位數(shù)而言，本批次參拍房企積極性明顯下降。

值得一提的是，廣州是一線城市這輪供地中第一個拍地的城市，二手房房價大幅下跌的深圳將無縫接檔。

央企、國企成拿地主力

“本地虎”與“過江龍”的博弈已成過去，央企、國企成為廣州第二批集中供地的主角。

23宗成交地塊中，共有19家房企有所獲。其中，國企、央企有12家，累計拿下15宗地，越秀、粵海置地、中海、遠洋、電建、中建、珠江實業(yè)、廣州南投、葛洲壩等國企或央企均有收獲。

在首批集中供地中擔起托底工作的越秀成為此次集中供地最大贏家，新增44.74萬平方米建筑用地，累計拿地金額102.96億元。

具體來看，繼以底價50.05億元競得番禺區(qū)新造鎮(zhèn)創(chuàng)新城暨南大學北側地塊二之后，再次以底價52.91億元競得番禺區(qū)新造鎮(zhèn)創(chuàng)新城暨南大學北側地塊一，可以說是包攬番禺暨南大學北側兩宗地塊。

廣東粵海置地則以微小的差距落后于越秀。豪擲百億競得白云區(qū)白云新城云港城地塊，新增建筑面積50.6萬平方米，其中，商業(yè)建面37.74萬平方米，占比74.6%；住宅建面12.87萬平方米，占比25.4%。

中海則連續(xù)3次補倉廣州土儲。26日上午以63.24億元摘荔灣廣鋼新城地塊后，下午分別以23.72億、12.05億元拿下海珠區(qū)石溪村地塊和江泰路地塊，合計支出99億元。

不同于以上大手筆的房企，仍有不少央企、國企走“精打細算”的路子。例如，聚焦于“小快周轉”拿地策略的遠洋，以底價5.66億元獲得增城區(qū)新塘鎮(zhèn)石新公路南側地塊，出讓面積僅15843平方米，最大建筑面積53866平方米。

對此，遠洋集團表示，企業(yè)統(tǒng)籌考慮土地成本后，會通過招拍掛、收并購、城市更新等多種渠道擴充土地儲備，集中供地只是其中一個渠道。

觀察者網(wǎng)了解到，該地塊周邊近兩年無住宅用地供應，目前也無在售、待售新房項目，加之地塊規(guī)模較少，確實能實現(xiàn)“小體量、快去化”的高周轉。

民營企業(yè)大多也走的是相同路線。碧桂園以6.56億元競得的增城區(qū)荔湖街新城大道西側地塊，出讓面積20819平方米；路勁以7.935億元競得增城區(qū)新塘鎮(zhèn)新塘大道南側地塊，出讓面積17676平方米。

本土小房企也在抓住機會撿漏。其中，廣東奧和投資底價8732萬元競得從化宅地，出讓面積7074.87平方米；廣東合匯底價2.01億元競得增城區(qū)新塘鎮(zhèn)蝴蝶嶺大道西側地塊，出讓面積7551平方米。

銷售下行、市場轉冷

流拍、底價已經(jīng)成為第二批集中供地的共同點。

截至目前，22個集中供地城市中，已有十余城完成土地出讓，從流拍率看相比首批集中供地降溫明顯。例如，杭州市第二次集中供地中首次試水競品質的十宗地塊，未到正式競價環(huán)節(jié)就已全部流拍。

與此同時，各城市第二次集中供地平均溢價率不斷走低。以憑借129.98%拿下首輪集中供地最高溢價率的重慶舉例，第二次集中供地中重慶主城區(qū)掛出42 宗涉宅用地，9宗提前中止出讓，5宗流拍，僅成交28宗，整體溢價率僅0.02%，較首輪下降了近 43 個百分點。

“誰也沒有想到樓市的拐點出現(xiàn)得這么快?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦表示，進入下半年，房企銷售額快速下滑、融資額大幅收緊，導致現(xiàn)金流狀況不斷惡化，無奈在集中供地競價中“躺平”。

數(shù)據(jù)顯示，8 月全國單月商品房銷售面積和銷售金額分別為 12545萬平方米和12616億元，同比分別下降15.6%和18.7%。與此同時，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，8 月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為1172.8億元，同比下降50.3%，環(huán)比下降 42.4%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)6個月下降。

陳雪強表示，在政策調控頻繁加碼以及房企資金持續(xù)承壓下，房企拿地積極性明顯下降，拿地趨于謹慎，尤其在廣州新房市場成交自6月以來持續(xù)下滑的預期下，以及第一批次供地將帶來大量供應的壓力之下，開發(fā)商拿地迫切性大大降低。

“此外，銷售下行階段，在手資金的使用是一個很重要問題?！蹦撤科笕耸肯蛴^察者網(wǎng)表示，誰也不想冒著資金壓力去拿不賺錢甚至可能虧損的項目。

這也解釋了為什么廣州首次集中供地中有越秀托底，卻依舊有6宗流拍，而在廣州第二批集中供地中，仍有多宗位于黃埔、南沙、番禺地塊依然遭到流拍，這些區(qū)域以往都是房企必爭之地。

“市場預期也是一個主要原因。”該房企人士表示，如果調控持續(xù)，樓市向下、房價向下，面對依舊處在高位的地價，民企不敢漫無目的拿地。此外，集中供地規(guī)則下更容易拍出高價，同時也意味著要背負更高成本。

“種種因素之下，即便現(xiàn)金流不緊張的房企也會選擇觀望，甚至有些企業(yè)可以留著資金，等著倒下的房企折價賣地，撿便宜。”

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