（文/張玉 編輯/馬媛媛）將海南兩家地產(chǎn)公司“擺上貨架”后，魯能集團(tuán)的未來(lái)走向成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

9月23日，魯能集團(tuán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓海南盈濱島置業(yè)有限公司100%股權(quán)和海南永慶生態(tài)文化旅業(yè)有限公司100%股權(quán)及4.66億元債權(quán)，總的轉(zhuǎn)讓價(jià)格合計(jì)57.31億元。

對(duì)于此次掛牌轉(zhuǎn)讓海南項(xiàng)目的原因，魯能集團(tuán)并未予以披露。而根據(jù)魯能集團(tuán)控股子公司廣宇發(fā)展在9月25日披露的公告，魯能集團(tuán)上述舉措或是為了履行此前避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的相關(guān)承諾。

9月26日，觀(guān)察者網(wǎng)分別致電魯能集團(tuán)和上市公司廣宇發(fā)展進(jìn)行求證。魯能集團(tuán)客服人員表示，相關(guān)問(wèn)題沒(méi)有資料報(bào)備，需要聯(lián)系其他部門(mén)。廣宇發(fā)展董秘辦相關(guān)負(fù)責(zé)人則回應(yīng)表示，一切以公告為準(zhǔn)。

溢價(jià)率均超200%

上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，海南盈濱島公司成立于2007年7月，注冊(cè)資本為3億元，目前擁有133個(gè)職工。2020年，公司共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.6億元，凈利潤(rùn)7798.58萬(wàn)元。截至2020年12月底的基準(zhǔn)評(píng)估日，公司凈資產(chǎn)為10.87億元。

而截至2020年12月底的評(píng)估基準(zhǔn)日，海南盈濱島公司評(píng)估價(jià)值約為30.03億元，較2020年底的凈資產(chǎn)溢價(jià)176.26%；此次魯能集團(tuán)的掛牌轉(zhuǎn)讓價(jià)格為36.04億元，較去年底凈資產(chǎn)的溢價(jià)率為231.55%。

另一家打包出售的公司是海南永慶公司，公司成立于海南省澄邁縣。不過(guò)，一直到現(xiàn)在，公司的職工人數(shù)也只有9個(gè)人。2020年，公司營(yíng)業(yè)收入為7684.42萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為-1602.45萬(wàn)元。截至2020年12月底，公司賬面凈資產(chǎn)為5.4億元，評(píng)估價(jià)值為13.84億元，溢價(jià)率為156.3%。

據(jù)悉，此次海南永慶公司掛牌價(jià)格為21.27億元，其中標(biāo)的企業(yè)100%股權(quán)部分為16.61億元，債權(quán)部分為4.66億元。若僅按照標(biāo)的企業(yè)100%股權(quán)計(jì)算，相較于凈資產(chǎn)的溢價(jià)率也高達(dá)207.6%。

進(jìn)一步研究不難發(fā)現(xiàn)，掛牌項(xiàng)目大幅溢價(jià)與兩個(gè)項(xiàng)目公司背后所擁有的土地儲(chǔ)備不無(wú)關(guān)系。

據(jù)悉海南盈濱島公司現(xiàn)持有瓊（2020）澄邁縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0020000號(hào)、瓊（2020）澄邁縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0024549號(hào)兩宗土地，分別為魯能海藍(lán)福源桃花澗（東一區(qū)）商業(yè)樓和溫德姆酒店土地。

而海南永慶公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的海藍(lán)福源-西區(qū)項(xiàng)目，位于澄邁縣盈濱半島旅游度假村。截至2020年底，西區(qū)項(xiàng)目已辦理國(guó)有土地使用證，證載土地面積合計(jì)126萬(wàn)平方米。海藍(lán)福源-西區(qū)項(xiàng)目分為西一區(qū)（一期和二期）、內(nèi)海商業(yè)街、西三西四區(qū)、永慶寺（已移交政府）等組團(tuán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，其中西一區(qū)一期、二期已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，西三西四區(qū)、內(nèi)海商業(yè)街正在建設(shè)中。

同策研究院資深分析師肖云祥指出，評(píng)估價(jià)格是第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)前資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，而從出售方而言，掛牌價(jià)格不應(yīng)低于評(píng)估價(jià)格。魯能作為央企，原則上不可低于評(píng)估價(jià)出售。掛牌價(jià)大幅溢價(jià)也表明公司對(duì)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期較高。海南升級(jí)為自貿(mào)港后，對(duì)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等物業(yè)需求量將會(huì)增加，而掛牌資產(chǎn)中包含商業(yè)、酒店等用地，符合未來(lái)市場(chǎng)的需求。

為規(guī)避同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)？

   一個(gè)值得思考的問(wèn)題是，在海南項(xiàng)目前景向好的前提下，魯能集團(tuán)為何還會(huì)選擇將上述項(xiàng)目出售呢？

這或許可以從魯能集團(tuán)控股子公司廣宇發(fā)展日前發(fā)布的公告窺得一二。據(jù)悉，早在2016年10月，魯能集團(tuán)就出具了與上市公司避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的承諾，對(duì)重組時(shí)未注入上市公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及未來(lái)可能形成的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)采取措施予以安排。

魯能集團(tuán)承諾，海南盈濱島公司和海南永慶生態(tài)公司尚有部分資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)等方面的歷史遺留問(wèn)題處在解決過(guò)程中，目前無(wú)法達(dá)到注入上市公司的條件。如若上述公司存在的部分資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)等方面的歷史遺留問(wèn)題在當(dāng)時(shí)重大資產(chǎn)重組交割日起3年內(nèi)解決完畢，并在兩公司連續(xù)兩年扣非后歸母凈利潤(rùn)為正后，由廣宇發(fā)展對(duì)其收購(gòu)，或采取其他可行的房市注入廣宇發(fā)展。如廣宇發(fā)展放棄優(yōu)先收購(gòu)權(quán)，則集團(tuán)承諾三年內(nèi)在合適時(shí)機(jī)出售給與集團(tuán)無(wú)關(guān)聯(lián)的第三方，或在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后予以注銷(xiāo)。

不過(guò)，如果上述資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)等方面的歷史遺留問(wèn)題無(wú)法在三年內(nèi)解決，則由集團(tuán)在一年內(nèi)采用適當(dāng)?shù)姆渴袑⑵涑鍪劢o與集團(tuán)無(wú)關(guān)聯(lián)的第三方。如果沒(méi)有合意的第三方受讓上述股權(quán)，則魯能集團(tuán)將與廣宇發(fā)展簽署托管協(xié)議，將上述公司的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)予以托管。

截至2020年9月底，上述兩家公司存在的部分資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)等方面的歷史遺留問(wèn)題未能解決完畢。

那么，上述歷史遺留問(wèn)題是什么，為何3年仍未解決？就此，廣宇發(fā)展方面僅表示，具體問(wèn)題要問(wèn)控股股東，“我們只是根據(jù)他的履行承諾情況進(jìn)展發(fā)公告?！?

而針對(duì)上市公司未來(lái)是否會(huì)有意接手上述項(xiàng)目，上述董秘辦負(fù)責(zé)人表示，如果有意接手，公司后續(xù)也會(huì)發(fā)布相關(guān)公告，一切以公告為準(zhǔn)，“因?yàn)楝F(xiàn)在掛牌期還沒(méi)滿(mǎn)，誰(shuí)報(bào)名現(xiàn)在也不知道。”

控股子公司欲置出地產(chǎn)

上市公司是否最終接盤(pán)尚無(wú)定論，值得一提的是，廣宇發(fā)展自身過(guò)得也并不容易。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年公司共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入99億元，比上年同期減少了1.89%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)9.5億元，同比減少31.07%。此外，公司資金狀況也不樂(lè)觀(guān)。上半年，廣宇發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-18.19億元，去年同期為-11.71億元。此外，公司上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的毛利率為28.43%，比上年同期減少了1.16%個(gè)百分點(diǎn)。

在半年報(bào)中，廣宇發(fā)展表示，作為整合及發(fā)展中國(guó)綠發(fā)系統(tǒng)內(nèi)住宅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主的綜合性業(yè)務(wù)平臺(tái)，公司致力于發(fā)展綠色、健康地產(chǎn)，服務(wù)國(guó)家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

然而，到了今年9月6日，廣宇發(fā)展突然發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬將所持所屬房地產(chǎn)公司及物業(yè)公司股權(quán)等資產(chǎn)負(fù)債與魯能集團(tuán)、都城偉業(yè)合計(jì)持有的魯能新能源100%股權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)置換。本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，預(yù)計(jì)將構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。

簡(jiǎn)言之，如果上述重大資產(chǎn)重組成功，上市公司的業(yè)務(wù)體系內(nèi)將不再包含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

一石激起千層浪。9月6日~8日，廣宇發(fā)展連續(xù)三個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)格偏離值累計(jì)超過(guò)20%，屬于股票交易異常波動(dòng)情況。隨后，9月9日、10日、13日連續(xù)3個(gè)交易日；9月14日、9月15日連續(xù)兩個(gè)交易日；9月16日、17日連續(xù)兩個(gè)交易日，廣宇發(fā)展收盤(pán)價(jià)格偏離值累計(jì)均超過(guò)20%。9月26日，廣宇發(fā)展又發(fā)布了關(guān)于股價(jià)異常波動(dòng)的公告。公司在9月22日~9月24日期間連續(xù)三個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)格漲幅偏離值累計(jì)超過(guò)20％。

股價(jià)的異常波動(dòng)也迅速引發(fā)監(jiān)管部門(mén)的關(guān)注。9月17日，深交所向廣宇發(fā)展發(fā)送關(guān)注函，并要求其說(shuō)明此次資產(chǎn)置換是否可能導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)較大波動(dòng)。

9月25日，廣宇發(fā)展回復(fù)表示，由于置入資產(chǎn)和上市公司的全年經(jīng)營(yíng)情況尚未確定，尚無(wú)法明確結(jié)合全年業(yè)績(jī)情況，是否可能導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)較大波動(dòng)。

龐大的地產(chǎn)版圖

打包出售兩個(gè)海南項(xiàng)目背后，魯能集團(tuán)的未來(lái)發(fā)展方向也令人看不清楚。

如果此次廣宇發(fā)展資產(chǎn)置換成功，擺在控股股東魯能集團(tuán)面前的或許有兩條路：一條是繼續(xù)綠色、健康地產(chǎn)的打造；另一條就是像此次出售的海南項(xiàng)目一樣，將待售地產(chǎn)項(xiàng)目徹底擺上“貨架”。

公開(kāi)資料顯示，魯能集團(tuán)成立于2002年，曾經(jīng)是國(guó)家電網(wǎng)的子公司。在“退房令”之前，魯能集團(tuán)的主業(yè)仍然是煤電和礦業(yè)。2010年，國(guó)家出臺(tái)央企“退房令”，魯能并未被列入首批16家地產(chǎn)主業(yè)央企范疇。不過(guò)，隨后，魯能并沒(méi)有完全退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是大量拋售非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，使得房地產(chǎn)開(kāi)始成為魯能的核心主業(yè)。也正由于此，2013年，魯能就成功躋身為21家主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的央企之一。

而從目前來(lái)看，魯能的地產(chǎn)盤(pán)子并不小。2017年，在北京冬奧會(huì)籌辦工作時(shí)，魯能集團(tuán)在助力冬奧會(huì)籌備的同時(shí)大力發(fā)展冰雪運(yùn)動(dòng)，在長(zhǎng)白山投資建設(shè)滑雪場(chǎng)和滑雪學(xué)校。

根據(jù)公司官網(wǎng)，魯能集團(tuán)現(xiàn)在已經(jīng)有長(zhǎng)白山·魯能勝地、泰山·魯能勝地、神農(nóng)架·魯能勝地、千島湖·魯能勝地、九寨溝·魯能勝地等9個(gè)文旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

此外，集團(tuán)還擁有8個(gè)魯能城及13個(gè)美麗匯等商業(yè)產(chǎn)業(yè)。在健康產(chǎn)業(yè)方面，魯能集團(tuán)旗下魯能泰山9號(hào)等醫(yī)康養(yǎng)項(xiàng)目已經(jīng)布局文安、濟(jì)南、蘇州、文昌等四個(gè)區(qū)域。

去年8月，經(jīng)國(guó)資監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)，將國(guó)家電網(wǎng)持有的魯能集團(tuán)100%國(guó)有股權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)至中國(guó)綠發(fā)。

而觀(guān)察者網(wǎng)注意到，魯能集團(tuán)也在自己的官網(wǎng)中描述稱(chēng)：作為責(zé)任央企，深入踐行“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享”五大發(fā)展理念，大力推進(jìn)綠色能源、綠色服務(wù)、低碳城市發(fā)展，全力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)體系綠色升級(jí)，為加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)智慧和力量。 其中未明確提及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

而早在2013年，公司的介紹還是：“成立于2003年……形成了以房地產(chǎn)、新能源為核心，以持有型物業(yè)為重要方向的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局?！?

只能說(shuō)，時(shí)移事易，魯能集團(tuán)如今再次走到了發(fā)展的“十字路口”。而其此前極度不愿割舍的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來(lái)命運(yùn)如何，仍有待時(shí)間給出答案。

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