（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）無論是出于降杠桿的主動意愿還是融資收緊的被動應(yīng)對，房企融資規(guī)模不斷下降。

中指研究院報告顯示，8月份，中國房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為1172.8億元，同比下降50.3%，環(huán)比下降42.4%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)6個月下降。

究其原因，不外乎是“三道紅線”等政策實質(zhì)性約束了房企負(fù)債，全國多個城市的限價限購、按揭貸款集中度考核政策在很大程度上使得地產(chǎn)的未來變得更加朦朧，這也使得房企對資本開支及擴(kuò)張資金杠桿的策略變得消極很多。

“這個場景早有預(yù)料。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，一方面，房企融資全面收緊，新債發(fā)行不易；另一方面，房企為了回歸綠檔，必然要減少自身債務(wù)總量或者調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波補(bǔ)充道，部分房企也在通過加快銷售回款補(bǔ)充現(xiàn)金流，以自有資金償還債務(wù)。例如，世茂股份擬以自有資金2.25億元回購部分境內(nèi)債券；陽光城擬用2.38億自有資金回購16陽城02和18陽城01兩只債券。

而得益于房企降杠桿提速，2021年1-8月份，房企境內(nèi)外債券融資累計約6999億元，較2020年同比下降21%，規(guī)模減少1817億元。

到期債務(wù)也有所減少。平安證券顯示，2021年地產(chǎn)債9-12月到期規(guī)模1158.08億元，與2020年同期相比下降833.14億元。

境內(nèi)外融資受阻

“出現(xiàn)了房地產(chǎn)歷史上唯一一次房企境內(nèi)、境外發(fā)債同時崩潰的一年?！眹C券分析師表示，2021年以來，中資地產(chǎn)美元債凈融資額已經(jīng)由正轉(zhuǎn)負(fù)，打破了“東方不亮西方亮”的市場規(guī)律。

根據(jù)平安證券統(tǒng)計，8月，房企境內(nèi)債融資規(guī)模分別為227.9億元，環(huán)比下降41.6%，同比下降55.1%；境外債融資規(guī)模為9.6億美元，環(huán)比下降77.1%，同比下降86.7%，降幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過境內(nèi)債。

事實上，房地產(chǎn)行業(yè)也曾出現(xiàn)境內(nèi)融資收緊的情況，以往房企紛紛“出?！睂で筚Y金支持，只有今年面臨境內(nèi)、境外發(fā)債全面受阻的情況。

眾聯(lián)智詢副總裁蔣凱分析指出，這很大程度上是因為，投資機(jī)構(gòu)可以在二級市場折價買到收益率更高的存量債，且較新發(fā)債的風(fēng)險更低，加之外部環(huán)境動蕩，現(xiàn)在并不是很好的發(fā)債窗口，因此許多房企即使有發(fā)債額度也不愿發(fā)債。

與此同時，國際評級機(jī)構(gòu)也在不斷下調(diào)房企信用評級或展望，尤其自恒大風(fēng)險事件發(fā)生后，市場對于信用債的安全性開始擔(dān)憂，評級變動也越來越頻繁。

其中，花樣年在3天內(nèi)接連被惠譽(yù)、標(biāo)普下調(diào)評級，稱其有大規(guī)模境外到期債務(wù)會拖累公司的財務(wù)；即使是“三道紅線”全綠的融信中國，也因為盈利能力下滑遭穆迪、標(biāo)普兩大機(jī)構(gòu)下調(diào)評級。

中梁控股首席財務(wù)官游思嘉就曾在中期業(yè)績會上表示，頭部房企出現(xiàn)的流動性問題，主要影響了美元高息債市場對于B評級公司的價格，在這種情況下，預(yù)期境外發(fā)債市場短期內(nèi)不會太快開放重新發(fā)債的窗口。

可以參考的是，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份僅有三家房地產(chǎn)公司發(fā)行總計約28.5億元的美元票據(jù)。

“你在研究生擴(kuò)招的時候考進(jìn)北京大學(xué)，和1977年正式恢復(fù)高考的時候考進(jìn)北京大學(xué)，感覺能一樣嗎？”業(yè)內(nèi)人士試圖讓大家明白，在融資收緊的客觀環(huán)境下，房企發(fā)行美元債的窘境。

國元證券研究所則認(rèn)為，如果海外對境內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的擠兌是出于政策擔(dān)心的話，那至少在可視的區(qū)間之內(nèi)，這種趨勢是看不到轉(zhuǎn)機(jī)的。一則本身大多政策都是基于長周期去制定的，在短期很難發(fā)生變化；二則信用債本就是自加速的。

融資成本分化明顯

由于融資端收緊以及部分房企信用事件等影響，資方在信貸投放差異化將更加明顯。

平安證券報告顯示，8月單月房企境內(nèi)債、境外債平均發(fā)行利率均呈上升趨勢，分別為4.64%、6.99%，環(huán)比升0.23%、1.99%；集合信托平均收益率為7.24%，環(huán)比降0.09%。其中，境內(nèi)外債券發(fā)行利率處于3.05%-12.5%區(qū)間，可比發(fā)行利率較前次有升有降。

進(jìn)入9月，融資成本分化現(xiàn)象越發(fā)明顯，僅以上周發(fā)行的4支境內(nèi)房地產(chǎn)債和4支境外房地產(chǎn)債舉例。國企和央企大多發(fā)行了利率較低的境內(nèi)債，例如，金融街發(fā)行額達(dá)25億元，規(guī)模最高，5年期票面利率雖較前次發(fā)行增加0.25%，但也低至3.33%；上海臨港兩筆境內(nèi)債的票面利率皆有所下滑，其中，21臨債04利率3.23%較前次下滑0.4%，21臨債03利率3.05%較前次下滑0.38%。

相較之下，民營房企只能選擇票面利率較高的境外債。其中，即使是年銷售額高達(dá)3000億的世茂，發(fā)行成本也高于同期境內(nèi)債，2年期的3億元優(yōu)先票據(jù)票面利率3.98%，5年期7.48億美元優(yōu)先票據(jù)票面利率5.20%；中小房企正商實業(yè)的票面利率高達(dá)12.5%，計劃發(fā)行2年期的2億美元優(yōu)先票據(jù)。

“現(xiàn)在幾乎所有的房企都在等美元債的融資窗口。”蔣凱表示，監(jiān)管層允許房企發(fā)行美元債，但前提是用于借新還舊，且只用于償還美元債的本金，應(yīng)付利息不允許使用杠桿，必須用企業(yè)自有資金解決。

但由于發(fā)行成本上升，目前僅有部分房企因為債券兌付時間逼近，且自有資金不夠充足，選擇硬著頭皮發(fā)行美元債。以金科地產(chǎn)為例，9月22日，其成功發(fā)行10億超短期融資券，募集資金計劃用于歸還2年期的19金科地產(chǎn)MTN002，該債券發(fā)行規(guī)模13億元。

值得一提的是，金科地產(chǎn)已償還的2年期美元票據(jù)利率為6.58%，而用于置換到期債券的超短期融資券票據(jù)利率卻達(dá)到了6.8%。也就是說，為了借新還舊，金科地產(chǎn)不惜在融資高點借了貴錢。

和金科地產(chǎn)一樣，中梁控股再融資成本也有微增。9月20日，中梁控股2億美元于2023年4月17日到期的12%優(yōu)先票據(jù)在香港聯(lián)合交易所發(fā)行上市，發(fā)行總期限為1.58年，用以償還于2021年9月26日到期的所有未償還2021年9月票據(jù)本金3.2億美元及相關(guān)應(yīng)付利息，該美元票據(jù)利率為11.5%。

“不過，目前房企融資環(huán)境趨緊，疊加恒大風(fēng)險事件，投資方認(rèn)購意愿減低、議價權(quán)增加，在此基礎(chǔ)之上，民營房企成功發(fā)行美元債確實不易?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，這也從側(cè)面證實了市場對民營房企的認(rèn)可，畢竟現(xiàn)在有發(fā)債額度、能成功發(fā)行債券的民營房企不多了。

張波分析指出，由于近期民營房企在資金層面頻頻爆雷，金融機(jī)構(gòu)在給民營企業(yè)放貸時格外謹(jǐn)慎，利率也有進(jìn)一步走高的趨勢，與此同時，由于央企和國企基本面、市場表現(xiàn)良好，資金也會向其傾斜，且預(yù)計未來傾斜程度將進(jìn)一步加大。

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