（文/張玉 編輯/馬媛媛）從“遏制投機(jī)炒房”到“打壓惡意降價(jià)”居然只需要幾個(gè)月的時(shí)間?！闭劶敖诟鞯爻霈F(xiàn)的“限價(jià)令”規(guī)定，一位深耕房產(chǎn)行業(yè)長達(dá)十幾年的業(yè)內(nèi)人士如此感慨。

近日，南通樓市南通海門區(qū)發(fā)展和改革委員會發(fā)布《關(guān)于上德花園商品房價(jià)格備案的答復(fù)》。答復(fù)明確表示，為穩(wěn)定商品房價(jià)格，不得超過備案價(jià)銷售。降幅超過8%時(shí)必須重新備案。

另中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：截至目前，全國已經(jīng)有株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、唐山等超過7個(gè)城市發(fā)布或者約談了針對開發(fā)商降價(jià)的政策與會議。

  9月18日，南通市海門區(qū)發(fā)展和改革委員會相關(guān)工作人員向觀察者網(wǎng)表示：“我們長期一直都是這個(gè)規(guī)定，為的就是保持房地產(chǎn)價(jià)格市場的平穩(wěn)?！?

房地產(chǎn)出現(xiàn)“雙向”調(diào)控

據(jù)悉，上德花園是海門城南板塊超級豪宅。項(xiàng)目戶型面積275㎡起步，最大770㎡。其中別墅760㎡，疊墅250~297㎡，大平層300~400㎡。

上述海門區(qū)發(fā)改委工作人員表示，“降價(jià)幅度不超過8%”是一直以來的規(guī)定，跟近期多城掀起的“限價(jià)令”風(fēng)波沒有關(guān)系。這一標(biāo)準(zhǔn)適用于當(dāng)?shù)厮械捻?xiàng)目。

早在南通被爆出“限制降價(jià)”之前，江陰市就已經(jīng)明確發(fā)布了相關(guān)規(guī)定。

8月31日，江陰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正式發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》。通知規(guī)定，銷售價(jià)格備案后，商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，嚴(yán)禁低價(jià)（如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等）傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

這被認(rèn)為是江蘇省打響“限跌令”的第一槍。而在江蘇之前，全國已經(jīng)有多地城市發(fā)布“限跌”相關(guān)政策。

比如，今年8月初，岳陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局規(guī)定，新房銷售價(jià)格不得低于備案價(jià)的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無法簽訂買賣合同。新建商品住房銷售價(jià)格備案后，開發(fā)企業(yè)要在6個(gè)月后才能申請重新調(diào)整備案價(jià)格。

“現(xiàn)在房價(jià)比較高、漲幅下降的情況下，即便15%的下跌，也是很大的跌幅，是很多地方承受不了的?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

沈陽則約談了8家房企，要求其遵循房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，盡量避免價(jià)格優(yōu)勢來吸引客人達(dá)到銷售的目的。

此外，由于近段時(shí)間以來昆明樓市多盤出現(xiàn)“大跳水”，昆明市房協(xié)緊急組織TOP30房企及大型經(jīng)紀(jì)公司召開“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會，嚴(yán)格控制惡意降價(jià)行為，嚴(yán)重者將被停止網(wǎng)簽。

另據(jù)媒體報(bào)道，今年8月中旬，唐山市政府約談了10家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人，希望他們“不要再降價(jià)了”。

事實(shí)上，打擊惡意降價(jià)并不是今年興起的新鮮事物，據(jù)統(tǒng)計(jì)，早在2019年，就有邳州、恩施、合肥、桂林、東莞、馬鞍山、贛州、碭山、惠州等多家城市住建局給出“約束降價(jià)”指導(dǎo)的行動。有的規(guī)定降幅10%，有的規(guī)定只允許在5%以內(nèi)。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，目前看，房地產(chǎn)出現(xiàn)雙向調(diào)控，防止上漲和防止下調(diào)并存。約談房價(jià)上漲過快城市已經(jīng)成為2021年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)最重要特征。這體現(xiàn)了在房地產(chǎn)調(diào)控一城一策的基礎(chǔ)上，住建部的督導(dǎo)作用在加強(qiáng)。

市場分化日益明顯

“從出臺的速度和措辭來看，‘限跌令’有如‘急急如律令’?！焙Ｑ嗾f房創(chuàng)始人荊海燕表示，這些出臺“限跌令”的城市都有一個(gè)共性：都屬于三四線城市。這也意味著，國內(nèi)市場的分化進(jìn)一步加劇。

一端是北京、上海、杭州等熱點(diǎn)城市，要防止房價(jià)大漲。一端是像昆明、惠州、江陰這樣市場低迷的三四線城市，要防止房價(jià)出現(xiàn)大的回落。

那么，為什么今年三四線城市降價(jià)如此明顯？多位業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，今年以來，由于房企融資端持續(xù)承壓，而在償債拿地等多方面均需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年房企到期的債務(wù)規(guī)模達(dá)到了1.2萬億，月均超過1000億。二季度房地產(chǎn)行業(yè)平均負(fù)債率為77.85%，較一季度下降1.34%，較2020年下降1.23%。

在此基礎(chǔ)上，銷售回款成為房企運(yùn)營的生命線。而降價(jià)促銷成為房企首選的營銷手段之一。

據(jù)《株洲日報(bào)》報(bào)道，近日，有市民反映，多家企業(yè)采取大幅降低銷售價(jià)格并明顯低于市場正常價(jià)格銷售或代理銷售新建商品房，嚴(yán)重?cái)_亂了市場秩序。市住建局隨后對上述企業(yè)進(jìn)行了約談，并計(jì)入企業(yè)信用不良記錄。

此外，今年7月，一家大型房地產(chǎn)企業(yè)在山東省菏澤市降價(jià)出售涉嫌違法的消息引發(fā)熱議。對此，菏澤市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場監(jiān)管部回應(yīng)媒體采訪稱，目前正在核實(shí)問題的真實(shí)性，后續(xù)如有結(jié)果將會第一時(shí)間發(fā)布公告。

貝殼研究院高級分析師潘浩向觀察者網(wǎng)表示， 9月開始，“金九銀十”“雙十一”“年末促銷”等眾多促銷節(jié)點(diǎn)將逐步到來，為了防止項(xiàng)目間“價(jià)格內(nèi)卷”，部分城市實(shí)施限制措施或預(yù)防措施，也是為了穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期的操作。

在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，一旦觸發(fā)降價(jià)潮，這將是一場沒有底線的價(jià)格戰(zhàn)，個(gè)別房企的行為容易引發(fā)整個(gè)市場價(jià)格混亂，對大多數(shù)房企和市場預(yù)期造成不良影響。

“上周我遇到了幾位之前在房企工作的老同事，他們都很擔(dān)心自己買的員工房賣不掉。投給公司的錢收不回來，而且目前已經(jīng)有前車之鑒了。”荊海燕介紹，購房者同樣面臨貸款難的問題，很多城市的二手房已經(jīng)有所體現(xiàn)了，三四線城市的新房也有所體現(xiàn)，但熱點(diǎn)城市的新房目前還沒有影響到成交量。

“不管是對于快速上漲，還是快速下跌，不管是對全市區(qū)域，還是部分區(qū)域，都得進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)，包括不允許大幅度的降價(jià)營銷，這與不允許大幅度的上漲是一樣的邏輯。這種干預(yù)一定是有效的?！闭劶按舜巍跋薜睢钡挠绊懞妥饔?，李宇嘉如是說。

潘浩提醒，此類政策也需要避免“一刀切”，項(xiàng)目產(chǎn)品從位置、戶型、產(chǎn)品配置、占有資源等多方面天然存在差異，項(xiàng)目階段性的選擇更適合當(dāng)下市場和營銷需要的推售策略是順應(yīng)市場規(guī)律的選擇。

“如果信貸收緊持續(xù)足夠長的時(shí)間，影響范圍會以肉眼可見的速度波及下去。作為購房者，現(xiàn)在要開始謹(jǐn)慎起來，別盲目地往里沖。也別什么都不挑。也許房價(jià)能穩(wěn)住，但房企不一定能穩(wěn)得住?！鼻G海燕表示。

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