（文/張志峰 編輯/馬媛媛）繼8月份多城暫?；蜓悠诘诙泄┑爻鲎屓掌?，并修改土拍規(guī)則之后，近日上海、深圳、杭州、青島、南京、合肥等熱點(diǎn)城市一大波土地陸續(xù)“返場(chǎng)”。

值得注意的是，該批熱點(diǎn)城市供地規(guī)則普遍較首輪進(jìn)行調(diào)整，從新的競(jìng)買規(guī)則看，主要包括調(diào)整競(jìng)買人資質(zhì)條件和準(zhǔn)入要求、降低地塊溢價(jià)率、強(qiáng)化房地價(jià)聯(lián)動(dòng)以及嚴(yán)格購地資金審查等內(nèi)容。

規(guī)則調(diào)整，上海新增“隨機(jī)值”

最受關(guān)注的莫過于在地塊溢價(jià)率方面，包括深圳、杭州等首批集中供地溢價(jià)率較高城市在內(nèi)，多地對(duì)住宅類用地設(shè)定出讓最高價(jià)，嚴(yán)格控制住宅用地溢價(jià)率不突破15%的上限。

溢價(jià)率封頂后，多數(shù)城市以搖號(hào)來代替過去競(jìng)自持、竟配建。

有趣的是，不同于其他城市搖號(hào)政策，9月13日晚間剛剛公布的上海第二批供地信息中，新增了“隨機(jī)值”概念。即在書面報(bào)價(jià)階段，如果出現(xiàn)競(jìng)買人報(bào)價(jià)相同，將自動(dòng)產(chǎn)生一個(gè)隨機(jī)值，該隨機(jī)值將納入平均價(jià)計(jì)算過程，相當(dāng)于另類的“搖號(hào)”。

其次，新的規(guī)則對(duì)競(jìng)買主體的交易資金來源進(jìn)行明確限定。

如，上海新規(guī)中，明確要求競(jìng)買主體的交易資金（包括競(jìng)買或投標(biāo)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款）來源應(yīng)為符合我國法律法規(guī)及政策規(guī)定的自有資金。競(jìng)買主體股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競(jìng)買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。

此外，不少城市明確了懲罰機(jī)制。如成都，對(duì)于競(jìng)買資金方面違規(guī)的房企，不予退還競(jìng)地保證金，并增加一年內(nèi)不得參加土地招拍掛限制；再如北京，首次提出，拿地企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中若有違法違規(guī)行為或企業(yè)原因出現(xiàn)群訴群訪和負(fù)面輿情，將取消其競(jìng)買資格。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，新的出讓規(guī)則使重點(diǎn)城市拿地成本或出現(xiàn)一定幅度下調(diào)，緊緊圍繞“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基本策略，也為房企留下合理的利潤空間，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

然而，真實(shí)情況卻是，面對(duì)行業(yè)下行趨勢(shì)，即便土地溢價(jià)率被嚴(yán)格限制，房企反而顯得比任何時(shí)候都要謹(jǐn)慎，底價(jià)成交與流派土地頻頻出現(xiàn)。

杭州、成都等地土拍遇冷

其中，最具“戲劇性”的莫過于杭州。

在年中的首批集中供地中，杭州土拍無論在溢價(jià)率還是自持率上都居于全國最頂端，但由于其銷售市場(chǎng)火熱，“日光盤”帶來的超高去化速度仍然令眾多房企趨之若鶩，最終以1178億元總成交額位居榜首。

然而熱度過去，9月15日午間，杭州第二批集中供地中的十宗競(jìng)品質(zhì)地塊報(bào)名截止。全部十宗競(jìng)品質(zhì)地塊中，九宗地塊報(bào)名未達(dá)標(biāo)，無法進(jìn)入后續(xù)正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)而“流拍”。僅富陽富春灣新城一宗地塊的報(bào)名情況符合要求，起始總價(jià)7.2億元，起始樓面價(jià)8242元/平方米。

無獨(dú)有偶，川渝經(jīng)濟(jì)帶核心城市成都，土拍市場(chǎng)同樣遇冷。

9月15日成都第二批次集中供地正式開拍首日，9宗出讓地塊全部底價(jià)成交，拿地企業(yè)主要為國企。

值得一提的是，就在開拍前夜，成都市公共資源交易中心發(fā)布公告，宣布此次集中供地中的17宗地因故終止出讓，引發(fā)行業(yè)熱議。

此外，在杭州與成都之前，已有福州、濟(jì)南、青島和天津等部分城市率先完成第二批集中土地出讓。

除最早完成的福州平均溢價(jià)率較高之外，其余3地均“慘淡”收?qǐng)觥?

據(jù)觀察者網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，福州二輪土拍共推出19宗土地，其中4宗地塊提前終止出讓，2宗流拍，實(shí)際成交13宗土地，土地出讓金75.43億元，平均溢價(jià)率為13%，較首輪土拍下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。

而青島，第二批集中供地推出70宗涉宅用地，最終19宗地塊終止出讓，沒有流拍，但成交59宗地塊中僅有黃島區(qū)煙臺(tái)路4宗轉(zhuǎn)入線下競(jìng)品質(zhì)階段，其余多為底價(jià)成交，總土地出讓金232億元，平均溢價(jià)率僅1%。

在山東省會(huì)濟(jì)南，第二批集中供地終止出讓25宗，最終43宗地塊全部以底價(jià)成交，土地出讓金124.5億元，溢價(jià)率為0。

另外一個(gè)完成提前土拍的天津，開拍前也終止出讓19宗，最終42宗地塊中，2宗流拍，18宗地塊底價(jià)成交，雖說有22宗地塊進(jìn)入“現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)+觸頂搖號(hào)”階段，但平均溢價(jià)率只有0.6%，總出讓金329.7億元。

因此，有業(yè)內(nèi)人士感嘆，首批集中供地整體市場(chǎng)過熱，與穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的政策初衷相背離。此次政策補(bǔ)丁的出臺(tái)，本意是降低土地市場(chǎng)熱度，保障房企合理利潤空間，不想遭遇房地產(chǎn)行業(yè)寒冬，有土地市場(chǎng)過冷趨勢(shì)。

行業(yè)下行，優(yōu)先考慮現(xiàn)金流

一名參與本輪土拍的房企人士向觀察者網(wǎng)表示，這一批次集中供地，看似在控制土地溢價(jià)率、房地聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上提高了房企的利潤空間，但也再次強(qiáng)調(diào)“定品質(zhì)”，對(duì)房屋品質(zhì)做出明確細(xì)化規(guī)定，同時(shí)對(duì)競(jìng)買人的資格和競(jìng)買資金來源進(jìn)行嚴(yán)格審查，極大提高了拿地門檻，倒逼開發(fā)商在拿地時(shí)更精準(zhǔn)地算細(xì)賬。

事實(shí)上，早在上月的中期財(cái)報(bào)季，包括保利、中海、世茂、新城、旭輝在內(nèi)的眾多房企均表達(dá)了對(duì)行業(yè)前景的憂慮，認(rèn)為下半年新房銷售將階段性承壓，行業(yè)增速將回落。

其中，旭輝控股董事局主席林中不止一次提及，公司接下來要盤活土儲(chǔ)，加快土儲(chǔ)的滾動(dòng)開發(fā)，減少土儲(chǔ)對(duì)資金的占有量，減少土儲(chǔ)的年份。

而融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌在談及下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，更是用了“慘烈”這個(gè)詞來形容。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向觀察者網(wǎng)分析稱，首先土拍規(guī)則調(diào)整的目的不是救市，只是給房?jī)r(jià)留了少量利潤空間。當(dāng)前地價(jià)仍然處于較高水平，利潤有限，而房企優(yōu)先考慮的是現(xiàn)金流問題。

宋紅衛(wèi)指出，目前行業(yè)下行，銷售受阻，外部融資渠道也全部卡緊。對(duì)于房企而言，一旦銷售回款速度跟不上，就錯(cuò)配了債務(wù)期限，有可能出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。特別是陷入資金鏈危機(jī)的房企越來越多，改變了行業(yè)的拿地預(yù)期。

不過，在財(cái)報(bào)季業(yè)績(jī)會(huì)上，亦有陽光城、金地、融信、正榮、榮盛發(fā)展等多家房企高管表示，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)長(zhǎng)期看好。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，土拍規(guī)則調(diào)整并不會(huì)使行業(yè)趨勢(shì)短期內(nèi)有變化。但微觀層面，通過降低地價(jià)來控制房?jī)r(jià)，保證開發(fā)商利潤和房屋品質(zhì)，這樣的共識(shí)基本已形成。

同時(shí)，建立有效的購地審查有利于維護(hù)房企拿地的公平性，不同背景的企業(yè)間資源不平衡局面或許會(huì)有改善。

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