（文/張玉 編輯/馬媛媛）盡管盤子還在不斷擴大，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，“肉”已經(jīng)越來越少了。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國上市房地產(chǎn)公司公布2021年半年報的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有102家。這102家房地產(chǎn)企業(yè)合計營業(yè)收入為1.17萬億，同比2020年同期上漲了29.4%。

不過，這102家房地產(chǎn)企業(yè)的合計凈利潤為631億，同比下調(diào)了14%。在102家企業(yè)中，32家企業(yè)營收同比下調(diào)，利潤同比下調(diào)的企業(yè)達到了39%。

而即便是業(yè)績表現(xiàn)不錯的“好學(xué)生們”，也個個正襟危坐，謹慎克制，為未來可能的變化預(yù)留好了空間。黃金時代已經(jīng)落幕，擺在房企面前的，是降成本、高品質(zhì)和多元化“探路”。

毛利率普跌

房地產(chǎn)行業(yè)的利潤回歸已然成為趨勢。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018~2020年，房地產(chǎn)板塊的銷售毛利率分別為31.88%、30.65%及25.88%。而截至今年中報，上述數(shù)據(jù)已經(jīng)降至20.76%。也就是說，從2018年到現(xiàn)在3年多的時間里，房地產(chǎn)板塊的銷售毛利率已經(jīng)下降了超過10個百分點。

凈利率的情況同樣不容樂觀。2018~2020年，房企銷售凈利率分別為12.27%、11.08%及8.97%。到今年6月底，上述數(shù)據(jù)進一步降至6.96%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：分化是今年上半年報的主要特點，整體看，雖然規(guī)模依然上漲，但大部分企業(yè)的利潤率都有所下調(diào)。除了少數(shù)資金成本占優(yōu)勢的企業(yè)，2021年房地產(chǎn)行業(yè)進入下行的趨勢非常明顯。

具體來看，上半年，保利地產(chǎn)毛利率為32.50%，同比下降3.22個百分點。2021年上半年公司凈利率為16.32%，同比下降1.75個百分點。保利地產(chǎn)方面表示，未來隨著高地價項目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。

建發(fā)股份上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為16.21%，比上年減少了12.83%。對于毛利率下降的主要原因，建發(fā)地產(chǎn)解釋稱，主要是由于報告期確認的土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)利潤較去年同期下降。

談及上半年毛利率的下滑，旭輝控股董事局主席林中無奈地稱，“毛利率下降是行業(yè)的必然趨勢，房地產(chǎn)不可能再是一個暴利行業(yè)”。在其看來，房地產(chǎn)經(jīng)歷了過去的土地紅利和高杠桿紅利時代，未來將邁入管理紅利和品牌紅利時代。

甚至連行業(yè)老大哥萬科也感受到了利潤率下降的壓力。在萬科總裁祝九勝看來，行業(yè)長周期的增長邏輯肯定存在，但游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，過度追求規(guī)模、速度為導(dǎo)向的線性思維恐難以為繼。

在億翰智庫首席研究員張化東看來，最近幾年，因為招拍掛制度的問題，土地價格一直在往上走。限價背景下，原材料價格上漲，產(chǎn)品價格上漲幅度很小，所以，利潤空間就會呈現(xiàn)逐步收窄的過程。

地價與限價

限價之下，對于房企而言，要維持利潤首先就是要降低成本，“勒緊褲腰帶過日子”。而對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，最大的成本就是土地價格。

從土地出讓角度來看，以長三角地區(qū)為例，同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2018年供應(yīng)土地的均價為3625.83元/㎡；2019年，該數(shù)據(jù)為4378.75元/㎡；2020年為4657.75元/㎡；而今年1~9月，該數(shù)據(jù)已經(jīng)攀升至5827.88元/㎡。

而如果以大眾最為關(guān)心的住宅用地為例，2018~2020年供應(yīng)土地均價分別為8967.25元/㎡、10568.17元/㎡、11762.83元/㎡，到今年1~9月，上述數(shù)據(jù)已經(jīng)變?yōu)?4799.5元/㎡。

在此背景下，謹慎拿地、不拿貴地成為當下房企的一致共識。在上半年業(yè)績發(fā)布會上，包括旭輝、寶龍、世茂、中梁等企業(yè)都公開喊話，堅決不拿貴地；而萬科、龍湖、綠城、中南、金科、佳兆業(yè)、弘陽等企業(yè)則傳達出，會堅持審慎穩(wěn)健、量入為出的投資策略。

世茂集團董事局副主席兼總裁許世壇提及，第一輪集中供地中，除了一些特別好的城市，22城大部分都拍得特別貴。有人統(tǒng)計了有接近60%是不賺錢的。而這60%里面還有比較多是要虧本的。

“沒有必要去拍一塊要虧本或者不賺錢的地?！痹S世壇直言。

而不拿貴地也是寶龍地產(chǎn)總裁許華芳恪守的準則。許華芳坦言，寶龍地產(chǎn)做項目的邏輯就是要維持合理利潤，毛利率維持在30%以上一直是公司的策略。在上半年土地市場很火的情況下，公司會進行策略調(diào)整，盡量避開風(fēng)頭。

寸土寸金的環(huán)境下，房企在城市布局上也“絞盡腦汁”，長三角、大灣區(qū)、核心城市核心板塊依然是房企布局重點。合作拿地、收并購、城市更新等曲線拿地方式也廣受歡迎。弘陽稱公司戰(zhàn)略是“做透大江蘇、深耕都市圈、做強中心城”，保利置業(yè)表示會側(cè)重長三角、大灣區(qū)和重點省會城市，佳兆業(yè)則表示會堅定布局核心城市、核心地段、核心資產(chǎn)。

種種操作都指向了，更優(yōu)的成本、更好的位置、更高的溢價。

品質(zhì)與溢價

節(jié)流的另一面是開源。為了獲取更高的溢價空間，近年來，各家都在卯足了勁發(fā)力。

首當其沖的就是重提“競品質(zhì)”。這也得到了政策層面的傾斜支持。今年7月下旬，杭州集中供地第二批地塊正式掛牌。其中，十宗宅地率先試水，告別單純價高者得，先競“品質(zhì)方案”，獲得資格后進入競地價程序。且通過先驗收后現(xiàn)房銷售的形式確保方案落地。

這也意味著，能夠真正在品質(zhì)上保持優(yōu)勢的企業(yè)，就能夠在資源獲取上獲得一定的優(yōu)勢。政策傾斜之下，通過增加品質(zhì)，把溢價做到產(chǎn)品品質(zhì)之中，是當下房企的一大共識。而在這其中，科技、健康、綠色等成為房企發(fā)力新標簽。

在今年的業(yè)績會上，中南、綠城、新力控股、金茂等多家房企也都強調(diào)品質(zhì)的重要性。比如，中南建設(shè)率先發(fā)布了中國健康住宅標準體系。截至目前，公司累計在全國落地278個健康TED社區(qū)。綠城中國董事會主席及執(zhí)行董事張亞東則在日前的半年報業(yè)績會上表示，當下最大的特點之一就是產(chǎn)品的分化，好的住宅、好的產(chǎn)品會在后市中表現(xiàn)優(yōu)異。

除了努力提高已有住宅產(chǎn)品的溢價，近年來，房地產(chǎn)企業(yè)還不斷開拓新的賽道，“房地產(chǎn)+”領(lǐng)域成為一場看不見硝煙的賽道。

融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德在半年業(yè)績發(fā)布會上表示，“地產(chǎn)+”是集團未來三年的重要業(yè)務(wù)，目標是未來3年能在公司業(yè)務(wù)中占比超過10%。而根據(jù)林中透露，除了旭輝永升服務(wù)上市以外，旭輝未來還會有7~8個房地產(chǎn)+的業(yè)務(wù)，成熟一個就會推動一個公司的IPO，未來幾年希望能推動2~3個公司IPO。

綜合來看，房地產(chǎn)多元化的業(yè)務(wù)無非分為兩種。一種是，最初便開始地產(chǎn)開發(fā)與多元化業(yè)務(wù)的齊頭并進，對資源分配做好規(guī)劃。像龍湖集團的地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)，華潤置地的地產(chǎn)開發(fā)與持有型物業(yè)運營，新城控股的雙輪驅(qū)動發(fā)展模式都已經(jīng)探索出比較清晰的路徑。另一種則是隨著行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展，出于被動或主動的因素考慮而去做地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外的嘗試。

就此，億翰智庫分析指出：“房企發(fā)展多樣化的業(yè)務(wù)形態(tài)是新的行業(yè)形勢下，企業(yè)主動求變的舉措，但是新業(yè)態(tài)的選擇也需要更多謹慎的選擇，否則也并不會讓企業(yè)有更多的向上力，反而可能會成為企業(yè)風(fēng)險爆發(fā)的始點，此外寄希望于短期內(nèi)新業(yè)務(wù)能夠取代地產(chǎn)開發(fā)成為新的利潤貢獻來源，難度可想而知，而且也不太可能實現(xiàn)?！?

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