（文/張志峰 編輯/馬媛媛）在中國房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)”字當(dāng)頭的發(fā)展主基調(diào)下，“綠檔經(jīng)營”、“區(qū)域深耕”“利潤先行”等關(guān)鍵詞頻頻出現(xiàn)。

8月26日，起家于南京的弘陽地產(chǎn)公布2021年中期財(cái)務(wù)報(bào)告。從業(yè)績數(shù)據(jù)來看，企業(yè)深耕大江蘇的經(jīng)營策略卓有成效。

報(bào)告期內(nèi)，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入129.6億元，同比增34.7%；毛利潤同比增12.1%至27.3億元；凈利潤9.9億元，同比增10.6%。

營銷方面，截至2021年6月30日，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額491.5億元，同比大增55.7%。其中，得益于本土深耕的優(yōu)勢，企業(yè)在江蘇以及長三角區(qū)域的合約銷售占比約72%。

維持綠檔，推進(jìn)融資多元化

業(yè)績向好的同時(shí)，弘陽地產(chǎn)的經(jīng)營安全性進(jìn)一步提高。

事實(shí)上，隨著疫情常態(tài)化、“三道紅線”、供地“兩集中”及一系列融資限制措施深度影響房企發(fā)展，財(cái)務(wù)健康在當(dāng)下顯得尤為重要。

在行業(yè)關(guān)注度最高的“三道紅線”方面，弘陽地產(chǎn)繼續(xù)保持“綠檔”，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率69.4%，凈負(fù)債率53.9%，現(xiàn)金短債比為1.7倍，這在同規(guī)模房企中顯得尤為難得。

同時(shí)，弘陽地產(chǎn)回款率一直保持在行業(yè)較高水準(zhǔn)。

2021年上半年，弘陽地產(chǎn)簽約回款率約91%，穩(wěn)定的回款有助于公司保持充裕的現(xiàn)金流，為維持有質(zhì)量的銷售增長保駕護(hù)航。

截至年中，企業(yè)現(xiàn)金余額高達(dá)175.8億元，相應(yīng)地，企業(yè)所有債務(wù)中短債比例僅占30%，約為104億元，可以輕松被自有現(xiàn)金覆蓋。

此外，弘陽地產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，其現(xiàn)金余額中來自銀行端的比例近50%，美元債和境外銀團(tuán)貸款占36.9%，還有10%左右是結(jié)構(gòu)化信托融資。

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況使得各大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)弘陽地產(chǎn)展望穩(wěn)定向好。

今年以來，惠譽(yù)、穆迪等國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)維持弘陽地產(chǎn)“穩(wěn)定”展望，聯(lián)合國際評(píng)級(jí)提升弘陽地產(chǎn)評(píng)級(jí)由BB-到BB，展望穩(wěn)定。

弘陽地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官申廣平在業(yè)績會(huì)上指出，今年以來致力于推動(dòng)進(jìn)一步戰(zhàn)略合作，提升公司融資渠道多元化，希望能夠更好地偏重于銀行端融資和資本市場融資，降低結(jié)構(gòu)化融資，持續(xù)推進(jìn)。

資料顯示，自2018年上市以來，弘陽地產(chǎn)共計(jì)獲得16家境內(nèi)外機(jī)構(gòu)給予“推薦買入”評(píng)級(jí)。

資本市場的認(rèn)可也促使弘陽地產(chǎn)融資進(jìn)入“良性循環(huán)”，不僅融資渠道通暢，發(fā)債利率也進(jìn)一步降低。

2021年1月，弘陽地產(chǎn)成功發(fā)行3.5億4年期境外美元債，票面利率低至7.3%，融資成本創(chuàng)歷史新低。5月，弘陽地產(chǎn)首次發(fā)行綠色債券，成為首家獲得香港金管局綠色和可持續(xù)金融資助計(jì)劃補(bǔ)貼的房地產(chǎn)企業(yè)。

“做透大江蘇”成效顯現(xiàn)

事實(shí)上，早在2019年初，弘陽地產(chǎn)就開始意識(shí)到，房地產(chǎn)行業(yè)“唯規(guī)模論”時(shí)代已經(jīng)不再，在城市戰(zhàn)略布局上提出“做透大江蘇、深耕長三角、布局都市圈”，成為最早一批提出區(qū)域深耕概念的規(guī)模房企之一。

2020年，弘陽地產(chǎn)提前布局商業(yè)領(lǐng)域初顯成效，遂將戰(zhàn)略布局優(yōu)化為“做透大江蘇、深耕都市圈、做強(qiáng)中心城”，首次將商業(yè)運(yùn)營放在與地產(chǎn)開發(fā)并列的位置上。

企業(yè)的思路很簡單，地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域憑借本土優(yōu)勢堅(jiān)持深耕策略，不做盲目擴(kuò)張；同時(shí)積極推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目有序落地，為未來更加多元化創(chuàng)新和輕資產(chǎn)、精細(xì)化運(yùn)營做準(zhǔn)備。

從2021年上半年銷售構(gòu)成來看，企業(yè)在江蘇以及長三角區(qū)域的合約銷售占比約72%。今年上半年，弘陽地產(chǎn)在江蘇省銷售進(jìn)入雙Top10，其中銷售金額Top9，銷售面積Top4，獲評(píng)2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)江蘇省Top2。

按城市劃分，在弘陽地產(chǎn)上半年的合約銷售中，一線及新一線城市貢獻(xiàn)的銷售比例達(dá)到50%。由于布局的城市能級(jí)提升，在上半年持續(xù)銷售項(xiàng)目中有86個(gè)實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)增長，其中48個(gè)項(xiàng)目銷售均價(jià)增長幅度超過5%。因此，弘陽地產(chǎn)平均合約銷售單價(jià)同比增長15.6%至16920元/平方米。

在拿地方面，企業(yè)同樣貫徹“做透大江蘇”的思路。

上半年弘陽地產(chǎn)共獲取21塊新增土地，78%分布在一二線城市，其中在大江蘇地區(qū)新增貨值占比達(dá)57%。

在多渠道補(bǔ)倉后，截至2021年6月30日，弘陽地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總面積為2101萬平方米，其中67%位于一二線核心城市。上半年獲取地塊平均樓面價(jià)11038元/平方米，預(yù)計(jì)平均售價(jià)22899元/平方米，布局板塊較為優(yōu)質(zhì)，充足的房地價(jià)差保障了未來利潤空間，為弘陽地產(chǎn)未來業(yè)績的持續(xù)增長提供有力支撐。

江蘇大本營范圍內(nèi)，南通、常州、徐州等蘇南、蘇中、蘇北城市均有較高深耕度，開發(fā)超過10個(gè)項(xiàng)目，其他都市圈優(yōu)質(zhì)城市中，長沙、重慶、成都、合肥、佛山等關(guān)鍵城市均已開發(fā)超過4個(gè)項(xiàng)目。

地產(chǎn)與商業(yè)協(xié)同發(fā)展

除了住宅開發(fā)主業(yè)之外，“做強(qiáng)中心城”的商業(yè)布局也是弘陽“雙輪驅(qū)動(dòng)”發(fā)展戰(zhàn)略的重要一環(huán)。據(jù)此，企業(yè)可以打造出一條“地產(chǎn)為商業(yè)引流、商業(yè)為地產(chǎn)溢價(jià)”的差異化競爭道路。

在弘陽地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事兼總裁袁春看來，企業(yè)一方面保持克制和審慎的態(tài)度繼續(xù)深耕聚焦城市，另一方面，通過商業(yè)和住宅聯(lián)動(dòng)，包括收并購豐富土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，保持未來盈利是穩(wěn)定的。

袁春在業(yè)績會(huì)上透露，目前在建的安慶弘陽廣場、常州名力1936，預(yù)計(jì)2022年9月開業(yè)；弘陽特色的商住聯(lián)動(dòng)多元化拿地模式也得到進(jìn)一步夯實(shí)，今年8月，公司新獲取山東濰坊市中心近90萬平方米優(yōu)質(zhì)商住地塊。

保持規(guī)模的同時(shí)，弘陽商業(yè)還專注精細(xì)化運(yùn)營。

目前，弘陽商業(yè)以年輕中產(chǎn)、成熟中產(chǎn)、親子家庭為主要目標(biāo)客群，成功打造了弘陽茂、弘陽廣場、弘陽生活+三條主力產(chǎn)品線，打造弘陽商業(yè)區(qū)別于其他城市綜合體運(yùn)營商的行業(yè)競爭力。

以公司打造的明星項(xiàng)目“南京弘陽茂”為例，弘陽商業(yè)積極發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)探索者角色，將其打造成行業(yè)內(nèi)首個(gè)將“雙Mall+游樂演藝”模式跑通的商業(yè)項(xiàng)目，打造出了全業(yè)態(tài)全鏈路轉(zhuǎn)化閉環(huán)的模式。這一極具行業(yè)競爭力的打法，在創(chuàng)下銷售佳績的同時(shí)，也獲得業(yè)內(nèi)高度評(píng)價(jià)，獲評(píng)“2021商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目”。

在激烈的競爭形勢下，弘陽地產(chǎn)商業(yè)競爭力持續(xù)提升，在2021中國商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)排行榜上位列第12位，同時(shí)獲評(píng)“年度商業(yè)地產(chǎn)卓越企業(yè)”等稱號(hào)。

袁春表示，做商業(yè)首先要懂商業(yè)，與很多地產(chǎn)企業(yè)先做住宅再做商業(yè)不同，弘陽正好相反，是先做商業(yè)后做住宅，從這點(diǎn)上弘陽是有商業(yè)基因的。

因此他認(rèn)為：“在未來行業(yè)住宅毛利率逐漸收縮、競爭日趨激烈的時(shí)候，弘陽商業(yè)一定能脫穎而出，成為弘陽核心競爭力。”

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