（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）從增量市場(chǎng)到存量市場(chǎng)，城市更新的深入對(duì)眾多房企而言，即是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)。作為“粵港澳大灣區(qū)四小龍”的中國(guó)奧園，則在舊改轉(zhuǎn)化上交出了自己的答卷。

8月23日，中國(guó)奧園（3883.HK）舉行了中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。報(bào)告期內(nèi)，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額為325.1億元，同比增長(zhǎng)15%；凈利潤(rùn)為28.4億元；凈利潤(rùn)率為8.7%；核心凈利潤(rùn)為28.7億元；核心凈利潤(rùn)率為8.8%。

中國(guó)奧園董事會(huì)主席郭梓文表示，中國(guó)奧園積極調(diào)整，不斷強(qiáng)化區(qū)域深耕和精細(xì)化管理，業(yè)績(jī)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。他表示，今年前七個(gè)月，中國(guó)奧園錄得物業(yè)合同銷(xiāo)售約772億元，同比增長(zhǎng)28%，有信心完成1500億元的全年合約銷(xiāo)售目標(biāo)。

城市更新進(jìn)入利潤(rùn)釋放期

2009年，廣東省在全國(guó)率先開(kāi)展舊城、舊廠、舊村“三舊”改造試點(diǎn)。中國(guó)奧園于2011年搶先布局，已形成以復(fù)合產(chǎn)業(yè)為優(yōu)勢(shì)的“中國(guó)奧園舊改模式”。

由于城市更新布局時(shí)間早、舊改人才經(jīng)驗(yàn)及資源豐富，中國(guó)奧園成為城市更新大灣區(qū)標(biāo)桿。截至6月30日，擁有逾70個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)額外提供可售資源約7543億元，其中大灣區(qū)可售資源約7487億元，占比99%。

“2021年上半年，中國(guó)奧園城市更新項(xiàng)目已轉(zhuǎn)化135億元銷(xiāo)售額?！惫魑谋硎荆诔鞘懈马?xiàng)目轉(zhuǎn)化方面，中國(guó)奧園已進(jìn)入利潤(rùn)釋放期，預(yù)計(jì)2021年全年預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化400億元，2021年至2024年能夠轉(zhuǎn)化的可售貨值達(dá)到2420億元。

以計(jì)劃于今年三季度推售的珠海香洲翠微村項(xiàng)目為例。項(xiàng)目位于香洲前山板塊，是珠海目前舊改體量最大的項(xiàng)目之一，也是中國(guó)奧園城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目，將打造成為旗下高端產(chǎn)品系——學(xué)苑系，預(yù)計(jì)可售資源約241億元。中國(guó)奧園預(yù)計(jì)，未來(lái)公司城市更新項(xiàng)目的毛利率將達(dá)到35%，凈利潤(rùn)率為15%。

對(duì)于城市更新，總裁郭梓寧指出，中國(guó)奧園是有高度責(zé)任感的企業(yè)，一貫倡導(dǎo)有機(jī)更新，注重歷史文脈傳承、完善公共配套、植入新興產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性更新策略，契合國(guó)家政策導(dǎo)向。如珠海翠微項(xiàng)目，充分尊重歷史線索保護(hù)，原址保留歷史建筑，讓現(xiàn)代生活與傳統(tǒng)歷史文化相融共生，該項(xiàng)目方案榮獲香港城市設(shè)計(jì)學(xué)會(huì)頒發(fā)“大灣區(qū)城市設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)”。

位于廣州番禺的大學(xué)城番氮項(xiàng)目也在中國(guó)奧園2021年下半年的推售表內(nèi)，目前項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)售階段，預(yù)計(jì)可售資源約143億元。

不難發(fā)現(xiàn)，城市更新項(xiàng)目在增厚土地儲(chǔ)備的同時(shí)，也可實(shí)現(xiàn)較高的毛利率。據(jù)天風(fēng)證券對(duì)109家上市房企的統(tǒng)計(jì)，2020年行業(yè)整體毛利率為25.92%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市更新項(xiàng)目所帶來(lái)的毛利率水平。

除廣州及珠海兩大項(xiàng)目之外，中國(guó)奧園仍有多個(gè)超百億貨值的城市更新項(xiàng)目也將陸續(xù)轉(zhuǎn)化。其中，廣州荔灣東塱村項(xiàng)目約402億元貨值、黃埔文沖項(xiàng)目約506億元貨值、黃埔新田村項(xiàng)目約261億元貨值。

這將為中國(guó)奧園未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供動(dòng)力。管理層介紹，截至2021年6月30日，中國(guó)奧園已經(jīng)布局全國(guó)95個(gè)城市，擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積5360萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備總貨值約5939億元，計(jì)入城市更新項(xiàng)目后總貨值達(dá)到13482億元，其中一二線城市占比達(dá)到84%，滿足未來(lái)四至五年的發(fā)展。

“房地產(chǎn)進(jìn)入管理紅利”

盡管集中供地成為2021年上半年土地市場(chǎng)的主角，但收并購(gòu)和城市更新依舊是中國(guó)奧園拿地的主要方向。

“今年上半年，中國(guó)奧園也關(guān)注到集中供地政策下的土地市場(chǎng)整體溢價(jià)率比較高，土地成本明顯提高?！敝袊?guó)奧園執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁馬軍表示，長(zhǎng)期以來(lái)中國(guó)奧園獲地方式主要還是靠收并購(gòu)，以及舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化。

談及上半年新增項(xiàng)目減少的問(wèn)題，馬軍表示，去年投資支出大概450億元，超過(guò)原來(lái)的預(yù)算，因此今年上半年集團(tuán)新增項(xiàng)目并不是很多。此外，公司運(yùn)營(yíng)高度關(guān)注“三條紅線”達(dá)標(biāo)情況，未來(lái)在拿地上將更多專(zhuān)注舊改轉(zhuǎn)化，預(yù)計(jì)全年土地購(gòu)地金額不超過(guò)300億元，下半年會(huì)適時(shí)觀望土地市場(chǎng)的拿地機(jī)會(huì)。

陳嘉揚(yáng)則在會(huì)上補(bǔ)充，中國(guó)奧園未來(lái)將保持審慎購(gòu)地策略，年購(gòu)地預(yù)算控制在當(dāng)年合同銷(xiāo)售額20%以?xún)?nèi)。

談及企業(yè)未來(lái)盈利點(diǎn)，馬軍指出，隨著房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)整體進(jìn)入管理紅利階段，高質(zhì)量發(fā)展將是中國(guó)奧園未來(lái)長(zhǎng)期堅(jiān)持的重要目標(biāo)，接下來(lái)幾年都會(huì)保持適度增長(zhǎng)。

截止目前，奧園在東莞已獲前期服務(wù)商身份的項(xiàng)目已達(dá)16個(gè)，面積合計(jì)300余萬(wàn)平方米；在東莞中標(biāo)綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商身份的項(xiàng)目1個(gè)，范圍達(dá)10.06平方公里。項(xiàng)目遍布東莞南城街道、東城街道、萬(wàn)江街道、長(zhǎng)安鎮(zhèn)、橋頭鎮(zhèn)、企石鎮(zhèn)等地的奧園，累計(jì)占地面積排名第一，是東莞舊改之王。

“管理層對(duì)公司發(fā)展前景充滿信心?！惫魑谋硎荆救藢⒃谶m當(dāng)時(shí)間繼續(xù)增持公司股份。

事實(shí)上，今年6月，郭梓文曾斥資約930萬(wàn)港元增持公司138萬(wàn)股股份，此外，自中國(guó)奧園上市以來(lái)，大股東和高管增持以及公司回購(gòu)股票累計(jì)達(dá)到10.3億港元。

“2022年底三道紅線全綠”

中國(guó)奧園的成績(jī)單中，除了銷(xiāo)售額和城市更新項(xiàng)目之外，“三條紅線”也頗受關(guān)注。

半年報(bào)顯示，于2021年6月30日，中國(guó)奧園總現(xiàn)金約683億元，為517億元短期借貸的1.3倍；凈負(fù)債率為80.7%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%。

“目前是在剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率有踩線，中國(guó)奧園有信心在2022年底達(dá)到三道紅線全綠標(biāo)準(zhǔn)?！敝袊?guó)奧園管理層稱(chēng)，將通過(guò)促回款、調(diào)節(jié)奏、降成本、快交付等舉措，未來(lái)三年均實(shí)現(xiàn)正向經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流，達(dá)到降低負(fù)債、增厚凈資產(chǎn)的目的。

“有息負(fù)債預(yù)計(jì)年內(nèi)降低10%-15%，爭(zhēng)取降低到1000億元以下?！敝袊?guó)奧園執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁陳志斌在會(huì)上表示。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，中國(guó)奧園上半年總借貸為1113億元，境內(nèi)占比67% ，境外占比33%。期內(nèi)，中國(guó)奧園已悉數(shù)贖回今年內(nèi)到期的公募境外債。

此外，中國(guó)奧園提前安排再融資，進(jìn)一步延長(zhǎng)債務(wù)期限。其中，獲得12家商業(yè)銀行提供三年期境外銀團(tuán)貸款逾21億港元，完成境外銀團(tuán)再融資；2021年6月發(fā)行2024年到期2億美元7.95%優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)中國(guó)奧園美元債最長(zhǎng)發(fā)行年期。

“中國(guó)奧園堅(jiān)持審慎的財(cái)務(wù)管理，加快銷(xiāo)售資金回籠，營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流大幅改善，確?，F(xiàn)金流安全?！敝袊?guó)奧園管理層稱(chēng)，上半年公司現(xiàn)金回款約587.9億元，回款率高達(dá)87%，充分保持穩(wěn)定性。

截至6月30日，中國(guó)奧園授信額度總額約2426億元，其中尚未使用的授信余額為1283億元，另有現(xiàn)金約683億元，流動(dòng)性充裕。

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