（文/張玉 編輯/馬媛媛）在金融和行業(yè)政策日益趨緊的市場(chǎng)環(huán)境之下，如何保住利潤成為大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一道難題。

日前，仁恒置地發(fā)布2021年上半年業(yè)績報(bào)告。上半年，公司營業(yè)收入為131.89億元，較去年同期增長了44.7%；當(dāng)期利潤也從去年同期的10.13億元增加至15.67億元，增幅54.8%。

營收凈利雙增的背后，不容置疑的是，代建項(xiàng)目已經(jīng)成為仁恒置地重要的利潤來源，以及潛在的未來營收支撐。而另一方面，這些打著“仁恒”旗號(hào)進(jìn)行宣傳的項(xiàng)目，也隨時(shí)受到大眾的關(guān)注。

8月18日，根據(jù)權(quán)威媒體報(bào)道，仁恒置地代建項(xiàng)目仁恒錦繡世紀(jì)被購房者反映，銷售過程中曾經(jīng)作為噱頭的鋁板幕墻最后卻變成了涂料。

8月19日，仁恒置地上海項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向觀察者網(wǎng)表示，公司關(guān)注到了相關(guān)媒體的報(bào)道，在積極跟進(jìn)當(dāng)中，也跟項(xiàng)目合作方上海地產(chǎn)緊急溝通了一下，“同時(shí)也預(yù)約了已經(jīng)購買項(xiàng)目的業(yè)主方，我們?cè)谙轮軙?huì)當(dāng)面跟他們溝通一下?？赡苄畔⑸喜惶暾?，給大眾造成一些誤導(dǎo)”。

代建項(xiàng)目遭維權(quán)

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年仁恒置地連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司的住宅、商業(yè)單位及停車場(chǎng)的合同預(yù)售總額較去年同比減少3.7%，但若計(jì)及“仁恒”品牌的其他物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的合同預(yù)售總額，與2020年同期相比增長13.1%至355.24億元。

計(jì)及“仁恒”品牌的其他物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中，其中就包括代建項(xiàng)目。據(jù)了解，目前仁恒置地在上海、海南、蘇州、南京等地都在布局代建項(xiàng)目。仁恒置地的代建業(yè)務(wù)主要分為兩種：第一，以仁恒置地作為項(xiàng)目操盤方，進(jìn)行開發(fā)和銷售，不需要投入資本金，輸出管理和品牌，收取相應(yīng)的費(fèi)用，并同時(shí)伴有激勵(lì)機(jī)制；第二，接受政府或當(dāng)?shù)貒蟮奈?，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)管理，但此類項(xiàng)目并不流入市場(chǎng)銷售，會(huì)移交給持有方處置。

在此背景下，仁恒置地作為“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目運(yùn)營管理的代建項(xiàng)目也備受關(guān)注。

8月18日，有媒體報(bào)道稱，上海仁恒錦繡世紀(jì)樓盤在銷售過程中，開發(fā)商的銷售資料和銷售人員均表示，外立面是由石材、鋁板幕墻組成，并把鋁板幕墻作為賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳?？墒?，購房者實(shí)地查看卻發(fā)現(xiàn)，鋁板幕墻的使用面積大大縮減，取而代之的，實(shí)際是涂料真石漆。這與當(dāng)初“二樓以上都是鋁刻板”的說法明顯不符。

“我們當(dāng)時(shí)絕大多數(shù)業(yè)主購買仁恒錦繡世紀(jì)，就是沖著仁恒的品質(zhì)去的，現(xiàn)在業(yè)主普遍非常失望?！痹诮邮苊襟w采訪時(shí)，購房者張先生如是說。

公開資料顯示，仁恒錦繡世紀(jì)備案名為璟仁公寓，代建方和銷售方均為上海仁恒投資管理有限公司。項(xiàng)目開發(fā)商為上海地產(chǎn)租賃住房建設(shè)發(fā)展有限公司。2019年，仁恒錦繡世紀(jì)開盤，340套房源頃刻售罄，認(rèn)籌客戶超過1000組，認(rèn)籌率為317%。

“我們這個(gè)項(xiàng)目是代建項(xiàng)目，仁恒本身不占股份，但這個(gè)事情跟是不是代建沒有關(guān)鍵關(guān)系。這可以理解為我們跟上海地產(chǎn)合作開發(fā)的項(xiàng)目，大家共同把這個(gè)項(xiàng)目去做好。”上述仁恒置地上海項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

上海仁恒地產(chǎn)客戶關(guān)系部總監(jiān)韓麗萍在接受媒體采訪時(shí)坦言：“大家對(duì)文字的理解可能會(huì)有一些分歧，對(duì)我來講，不管是鋁板、石材還是涂料哪個(gè)寫在前面，可能當(dāng)時(shí)文案腦袋里這樣想就這樣寫?！贬槍?duì)相關(guān)銷售人員的言論，其表示，購房群并非公司所建，銷售人員的話也不能代表公司，一切還是以合同為準(zhǔn)。

8月17日，仁恒方面發(fā)布公告表示，公司近期收到仁恒錦繡世紀(jì)部分業(yè)主關(guān)于商品房外立面用材的疑問。仁恒錦繡世紀(jì)為上海仁恒投資管理有限公司受上海地產(chǎn)租賃住房建設(shè)發(fā)展有限公司委托，代建開發(fā)的項(xiàng)目。對(duì)于部分業(yè)主反映的外立面用材問題，經(jīng)公司認(rèn)真復(fù)核，未發(fā)現(xiàn)與簽約文件不符的情況。

毛利率減少近10個(gè)百分點(diǎn)

公開資料顯示，仁恒置地是一家專注于高端住宅、商業(yè)和綜合地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)商。公司于2006年6月在新加坡主板交易所上市。

如果不考慮代建項(xiàng)目，僅僅從住宅、商業(yè)及停車場(chǎng)的合同預(yù)售情況來看，仁恒置地上半年的業(yè)績?cè)鏊俨⒉焕硐?。具體來看，這與公司項(xiàng)目平均銷售價(jià)格和毛利率的減少不無關(guān)系。

與2020年相比，2021年仁恒置地上半年平均銷售價(jià)格為3.19萬/平方米，較去年同期下跌10.9個(gè)百分點(diǎn)。此外，上半年公司毛利率為26.7%，較去年同期的35.9%減少了9.2個(gè)百分點(diǎn)，而2019年同期該數(shù)字為46.5%。

根據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道，一位參加了當(dāng)日投資者會(huì)議的分析師透露，毛利率的下降是行業(yè)內(nèi)一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題，想要回升會(huì)越來越困難。管理層在會(huì)上表示，上半年的毛利率只有26%左右，主要是因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目利潤比較低。從全年來看，毛利率還是會(huì)保持在30%左右，甚至30%以上一點(diǎn)?！?

事實(shí)上，這并不是仁恒置地利潤率首度呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。限價(jià)政策之下，主打高端市場(chǎng)的仁恒置地?zé)o疑面臨巨大的考驗(yàn)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018~2020年，仁恒置地的銷售凈利率分別為21.65%、27.73%以及15.23%。此外，公司營業(yè)利潤/營業(yè)總收入分別為40.55、32.04及28.74。

從企業(yè)發(fā)展的整個(gè)生命流程來看，利潤的減少除了跟售價(jià)有關(guān)，還和企業(yè)的土地成本息息相關(guān)。

從仁恒置地的土儲(chǔ)分布來看，新一線城市占比52.9%，一線城市占比19.8%，二線城市占比18.1%，三線城市占比6.7%，新加坡僅占比2.5%。由此計(jì)算，一二線城市占據(jù)了仁恒置地土地儲(chǔ)備的九成以上。

而在具體城市的拿地中，仁恒置地也顯得“不差錢”。根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2021年7月全國住宅用地成交總價(jià)TOP10》，其中，南通R21020地塊以樓面均價(jià)16852元/平米位居榜首，由仁恒置地競(jìng)得，成交總價(jià)為35億元，奪得7月份住宅用地樓面均價(jià)“地王”。

此外，在今年4月份無錫首批集中供地中，仁恒置地以上限價(jià)32.21億元競(jìng)得經(jīng)開區(qū)一宗宅地，樓面價(jià)約19510元/平方米，競(jìng)配保障房面積5.64萬平方米。

復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境下，仁恒置地將會(huì)如何面對(duì)下半場(chǎng)？仁恒置地管理層日前在投資者會(huì)議上透露，公司給出的一大對(duì)策是“堅(jiān)持快周轉(zhuǎn)”。

此外，面對(duì)如今業(yè)內(nèi)涌現(xiàn)出的并購機(jī)會(huì)，管理層也表示：“今年下半年，仁恒主要是把能夠賣的東西盡量多賣，保持公司有充足的現(xiàn)金。如果有收并購機(jī)會(huì)，仁恒都會(huì)去看的，只要有錢賺公司就會(huì)去做?！?

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