（文/張玉 編輯/馬媛媛）8月18日下午，越秀地產(chǎn)發(fā)布2021上半年業(yè)績報告。報告期內(nèi)，公司共實現(xiàn)營業(yè)收入242.4億元，同比上升2.2%；核心凈利潤21億元，同比上升 5.6%。

業(yè)績的可持續(xù)增長離不開優(yōu)質(zhì)的土地儲備。今年上半年，越秀地產(chǎn)在土地市場上表現(xiàn)兇猛。在廣州舉行的第一批集中土拍中，“地頭蛇”越秀地產(chǎn)共從42幅地塊中搶得7幅地塊。

談及在拿地方面的經(jīng)驗，林昭遠表示，選地的策略很重要，首先要選好地。比如，地塊是否符合公司的要求、競爭激不激烈。同時，這還關(guān)系著投資標準的安排。在這一點上，越秀地產(chǎn)還須加強對前期拿地的產(chǎn)測前置，實現(xiàn)更精準地拿地。

拿地投銷比40%~50%

如果將房子比喻成面包，土地就是開發(fā)商必不可少的面粉。面粉的質(zhì)和量，直接關(guān)系著一家企業(yè)未來的收入情況。

而近段時間以來，多城頻繁發(fā)布土拍延期的消息以及各種關(guān)于土地政策的傳聞一度讓市場風聲鶴唳。比如，近期廣受熱議的“拿地金額不得超過銷售金額40%”的規(guī)定。有媒體消息稱，被納入“三道紅線”試點的幾十重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額的40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

就此，林昭遠回應(yīng)表示，公司的投資強度總體上是按照以銷定投進行鋪排，“至于不超過40%的要求，我們沒有收到這方面的通知，網(wǎng)上的消息也只是傳言，具體的文件也沒有看到”。

據(jù)林昭遠透露，公司每年都有一個投資強度的安排，以目前的杠桿水平來看，會鋪排在40%到50%。“市場好、資金充裕的話，我們會達到60%”。

根據(jù)管理層介紹，上半年，越秀地產(chǎn)在廣州、東莞、杭州、蘇州、南京、寧波、武漢、長沙、北京、重慶和畢節(jié)新增23幅土地，總建筑面積約500萬平方米。

其中，約 51%以非公開市場模式獲取。在這其中，TOD、城市運營、國企合作增儲模式分別占新增土儲的4.2%、29.8%、6.6%。

就TOD項目來說，上半年，越秀地產(chǎn)獲取廣州星航（廣州黃埔廟頭）一個TOD物業(yè)項目，新增TOD 物業(yè)項目土地儲備21萬平方米。截至今年6月30日，越秀地產(chǎn)共擁有6個TOD物業(yè)項目，布局廣州黃埔、增城、番禺三大片區(qū)，總土地儲備達到406萬平方米，約占公司大灣區(qū)土地儲備的26.5%和總土地儲備的14.5%。

而針對在廣州土地市場的積極表現(xiàn)，林昭遠直言，縱觀全國來看，廣州還是一個非常健康的市場，應(yīng)該也是可以讓開發(fā)商賺錢的市場。

“從開發(fā)商的角度，我們對調(diào)控也已經(jīng)習(xí)慣了。集中供地還是希望能夠有效地控制地價，通過集中供應(yīng)穩(wěn)住房價。這對于我們區(qū)域深耕是有利的?！绷终堰h表示。

杠桿空間是機會

上半年，越秀地產(chǎn)共實現(xiàn)合同銷售金額473.8億元，同比上升26.1%；合同銷售均價約為每平方米2.64萬元，同比上升 6.9%。

盡管銷售業(yè)績增速顯著，一個不容回避的問題是，公司上半年的銷售業(yè)績并未完成全年1122億元合同銷售金額的一半。

對此，林昭遠坦言，公司上半年總體完成目標的42%，從時間進度上看的確沒有達成上半年目標。一方面，因為今年疫情的反彈對銷售端有一定影響。

“我們在廣州的占比比較大，超過了50%，今年疫情反彈，還有廣州的調(diào)控，暫停了一些預(yù)售證的發(fā)放，對銷售有階段性的影響。”盡管如此，林昭遠表示，從今年的目標角度，公司有信心完成年初制定的1122億的目標。

據(jù)其透露，公司今年的供貨是按照4：6鋪排的，大的貨量排在下半年，所以計劃完成情況和年初鋪排的生產(chǎn)節(jié)奏也有一定關(guān)系，全年可銷售貨值大概1866億左右，按60%去化即可達成今年的目標。

事實上，今年以來，隨著土地端、市場端以及金融端政策調(diào)控不斷加強，不少房企由于受制于三道紅線的政策要求不得不縮減規(guī)模，放緩發(fā)展速度。

在林昭遠看來，每個企業(yè)的情況有所不同，特別是前期相當一批杠桿比較高的企業(yè)，在目前金融政策要求下，進行適當降速，也符合他們的特點。而越秀一直以來比較穩(wěn)健，沒有壓到三道紅線，“從我們的杠桿角度，還有一定的空間，這個空間是我們的機會?！?

年報數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比率分別為69.4%、49.8%和1.80 倍，實現(xiàn)“三道紅線”零踩線，全部指標維持“綠檔”水平。

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