（文/張玉 編輯/馬媛媛）房住不炒的政策背景之下，不斷釋放的調(diào)控信號(hào)正在讓市場(chǎng)逐步回歸到一個(gè)日漸理性的狀態(tài)。對(duì)于某些城市來(lái)說(shuō)，燥熱的樓市，終于可以降降溫了。

8月2日，在被住建部約談5天后，浙江省金華市住建局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。由是，金華也成為住建部約談后第一個(gè)調(diào)控的城市。

上海中原房地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦坦言，被約談?wù)f明城市房?jī)r(jià)波動(dòng)不正常，通常被約談的城市很快就會(huì)有舉動(dòng)。

事實(shí)上，除了金華，不少城市紛紛開(kāi)始“自查自省”，出臺(tái)相關(guān)樓市調(diào)控政策。與金華樓市調(diào)控同一天，東莞市也發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。政策從土地競(jìng)拍、住房限購(gòu)、金融監(jiān)管、稅收調(diào)節(jié)、二手房?jī)r(jià)、銷(xiāo)售管理、治理亂象、住房保障等八個(gè)方面加大調(diào)控“組合拳”力度。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，預(yù)計(jì)8月份包括銀川、徐州、泉州和惠州都會(huì)出臺(tái)類(lèi)似的政策。而在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，還會(huì)有一批漲幅過(guò)快的城市會(huì)有所舉動(dòng)，下半年升級(jí)打補(bǔ)丁將成為常態(tài)。

限售政策“打補(bǔ)丁”

此次政策明確，凡在金華市區(qū)（婺城區(qū)、金義新區(qū)<金東區(qū)>、金華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)全域）新購(gòu)買(mǎi)的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿(mǎn)3年后方可上市交易。取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》的認(rèn)定時(shí)間以《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)。

調(diào)控政策背后，2021年以來(lái)，金華市場(chǎng)一直維持較高的熱度，在近幾月的百城價(jià)格指數(shù)排名中也一直處于前列?；诜€(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、抑制投機(jī)需求的目的，7月29日，金華被納入樓市監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市，要求加大調(diào)控力度。

中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生表示，住宅三年限售政策使得投資風(fēng)險(xiǎn)加大，能夠有效抑制炒房行為。

除了限售，此次金華調(diào)控政策還推出公證搖號(hào)銷(xiāo)售制度，優(yōu)先滿(mǎn)足“無(wú)房家庭”“引進(jìn)人才”首套房購(gòu)房需求。此外，政策嚴(yán)格更名管理。商品住宅在辦理合同網(wǎng)簽備案后，除可以在父母、配偶、子女之間增減名字外，其他不予更名。

與金華同日發(fā)布調(diào)控之策的東莞進(jìn)一步豐富了限購(gòu)舉措。政策規(guī)定，將“法拍房”納入限購(gòu)范圍，暫停向個(gè)體工商戶(hù)銷(xiāo)售商品住房，對(duì)弄虛作假騙取社保證明的購(gòu)房人禁止5年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房。同時(shí)對(duì)新入戶(hù)購(gòu)房的認(rèn)定條件作出適當(dāng)調(diào)整，使相關(guān)政策的銜接更合理。

此外，7月29日，武漢房管局發(fā)布公告，加強(qiáng)購(gòu)房資格管理，將進(jìn)入“憑房票買(mǎi)房”的時(shí)代。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，政策意在保障剛需，通過(guò)防止1個(gè)人登記多個(gè)盤(pán)，提高購(gòu)房者買(mǎi)到房子的概率，擠干多頭登記的水分；因多頭登記造成的項(xiàng)目搶購(gòu)情況會(huì)得到有效控制，市場(chǎng)熱度會(huì)有所下降。

嚴(yán)控二手房?jī)r(jià)格“虛高”

新房市場(chǎng)“一房難求”的情況下，不少購(gòu)房者開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)，而二手房需求的火爆也在某種程度上進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)，造成價(jià)格與價(jià)值不相符合甚至一二手房明顯的“倒掛”的怪像。

7月底，住建部約談了包括金華在內(nèi)的銀川、徐州等房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度升溫明顯的城市。在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來(lái)，這些城市基本都具備一個(gè)典型特征，就是新房和二手房市場(chǎng)熱度都比較高，并且國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布6月份的價(jià)格指數(shù)中二手房?jī)r(jià)格指數(shù)普遍高于新房。

基于此，金華在新出臺(tái)的政策中明確，加強(qiáng)二手住宅掛牌價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)下架掛牌價(jià)格明顯異常房源。在金華市區(qū)開(kāi)展熱點(diǎn)區(qū)域二手住宅交易參考價(jià)格發(fā)布試點(diǎn)，并適時(shí)推廣，落實(shí)交易參考價(jià)格在金融信貸等方面的應(yīng)用。

無(wú)獨(dú)有偶，此次東莞的政策調(diào)控也對(duì)二手房?jī)r(jià)格有所規(guī)定。此次東莞政策調(diào)控明確，發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)。在前期發(fā)布成交活躍二手樓盤(pán)網(wǎng)簽交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，加快建立二手住房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，并加大對(duì)虛高掛牌價(jià)亂象的整治力度。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，這是熱點(diǎn)城市，未來(lái)普遍會(huì)實(shí)施的政策。東莞樓市將會(huì)逐漸過(guò)渡到存量房為主的時(shí)代，管控做二手房?jī)r(jià)格才能讓?xiě)c芳調(diào)控落地。“目前跡象顯示，熱點(diǎn)片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)有了抬升的趨勢(shì)。東莞的二手房指導(dǎo)價(jià)將會(huì)學(xué)習(xí)深圳的做法，熱點(diǎn)片區(qū)通過(guò)指導(dǎo)價(jià)，控制虛高發(fā)布價(jià)格，控制銀行杠桿。”

地價(jià)戴上“緊箍咒”

在今年4月份的一份時(shí)評(píng)中，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》犀利地指出：“摁住地價(jià)，房?jī)r(jià)就難脫韁”。

一言以蔽之，只有控制住“面粉”的價(jià)格，才能從根本上控制未來(lái)“面包”的價(jià)格。而隨著第二次集中供地陸續(xù)拉開(kāi)帷幕，相關(guān)政策的出臺(tái)迫在眉睫。

在此次金華市公布的調(diào)控政策中，除了加大住宅用地的儲(chǔ)備力度，還明確，要完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，優(yōu)化“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”等住宅用地出讓競(jìng)拍規(guī)則，根據(jù)周邊區(qū)域房?jī)r(jià)確定出讓地塊住宅銷(xiāo)售限價(jià)。

東莞市更是將穩(wěn)控住宅用地的價(jià)格放在首位。政策明確，嚴(yán)格購(gòu)地主體資格審查，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地競(jìng)買(mǎi)。建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度，對(duì)購(gòu)地資金來(lái)源進(jìn)行穿透式核查，確保競(jìng)買(mǎi)企業(yè)購(gòu)地資金依法合規(guī)。

在高院生看來(lái)，完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，優(yōu)化“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”等住宅用地出讓競(jìng)拍規(guī)則，能夠從成本層面控制房?jī)r(jià)的上漲，加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié)，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一是去年以來(lái)東莞出讓了一部分高價(jià)地，這部分地塊在今年下半年可能會(huì)形成新房供應(yīng)，有可能會(huì)慣性推高新房的價(jià)格。

根據(jù)東莞樂(lè)居統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)8-12月供應(yīng)增多，有預(yù)計(jì)50個(gè)純新樓盤(pán)入市，其中多個(gè)高地價(jià)項(xiàng)目；此外，今年6月，東莞新房（洋房）網(wǎng)簽4883套，比5月上漲38%，均價(jià)為 26937元/㎡，環(huán)比上漲8.6%。

李宇嘉補(bǔ)充表示，近期東莞開(kāi)始增加用地，但部分區(qū)域出讓的地塊價(jià)格比較好，可能會(huì)進(jìn)一步推高市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。而且，東莞新房庫(kù)存比較低，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存的動(dòng)力比較大，而終此報(bào)價(jià)的模式下，更增加了開(kāi)發(fā)商搶地的動(dòng)力，迫切需要新的調(diào)控政策。

針對(duì)今年上半年的陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策背后的邏輯，宋紅衛(wèi)總結(jié)指出，這一輪調(diào)控升級(jí)背后的真正原因是“房荒逼近、風(fēng)險(xiǎn)上升”。“ 2021年市場(chǎng)火熱的同時(shí)，調(diào)控政策也加碼升級(jí)，調(diào)控的力度和強(qiáng)度前所未有。政策的加碼正是對(duì)不斷升溫樓市的直接反映，也是對(duì)升溫樓市的一種應(yīng)對(duì)。從目前的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，住宅的銷(xiāo)售速度遠(yuǎn)大于新開(kāi)工，住宅的庫(kù)存也在下降，尤其是有效庫(kù)存更是緊張；土地成交速度也在放緩且地價(jià)在不斷上升，部分城市還出現(xiàn)退地的情況，土地成交放緩反過(guò)來(lái)進(jìn)一步會(huì)影響新開(kāi)工的下降，導(dǎo)致供給與需求失衡，持續(xù)的緊張還有可能導(dǎo)致‘房荒’及房?jī)r(jià)上漲的壓力，樓市調(diào)控將會(huì)進(jìn)一步收緊?！?

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