編者按：建省33年的海南，房地產(chǎn)的發(fā)展史幾乎可以追溯到30年前。海南從建成到房地產(chǎn)火熱發(fā)展，只用了短短四年。高歌猛進(jìn)過后，泡沫一地。從全域限購到現(xiàn)房銷售，再到限制土地供應(yīng)，引進(jìn)人才、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，海南在為去地產(chǎn)化做準(zhǔn)備。自貿(mào)港建設(shè)總體方案落地后，在嚴(yán)格的調(diào)控政策束縛下，利好釋放已被抑制。海南房地產(chǎn)市場未來的走勢會如何？

（文/張志峰 編輯/馬媛媛）憑借國際一流的熱帶海島、沙灘、海洋、空氣、氣候、生態(tài)等旅游資源，海南在上世紀(jì)末至21世紀(jì)初期修復(fù)樓市泡沫傷痛的過程中，逐漸形成一套“住宅開發(fā)先行、文旅配套跟上”的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式。

自從這一模式問世，整個海南迅速迎來了文旅大爆發(fā)的高光時刻，至今領(lǐng)銜全國。以至于在云南、江浙等內(nèi)陸旅游大省進(jìn)行大型文旅項(xiàng)目規(guī)劃時，常常發(fā)出“做好海南文旅承接”的決心。

特別是2020年疫情以來，疊加了離岸免稅概念的海南更加成為國內(nèi)休閑度假首選之地。

“住宅先行，文旅跟上”

事實(shí)上，海南乃至全國的文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間并不長，就像雅居樂所說，21世紀(jì)之前的旅游概念主要停留在觀光與休閑方面，因此除了少數(shù)幾個被國資把持的旅游資源極為豐厚區(qū)域之外，少有大量資本愿意駐足。

2001年，仍在為撫平樓市泡沫而皺眉的海南迎來了一個新的任務(wù)：建設(shè)國際旅游島。這一概念的提出，立刻吸引了全國各地大小企業(yè)和投資者的目光。

不過一開始，上一次泡沫余威猶在，各大資本盡管看好這座旅游島的未來，但除了一些零星小動作之外，更多地還是在試探和觀望。

這一情況真正得以改觀差不多要在10年之后，因?yàn)橐恍┎季治穆脴I(yè)務(wù)較早的企業(yè)已經(jīng)開發(fā)出一種極為誘人的文旅地產(chǎn)新模式：先與地方政府協(xié)商勾地，再以地塊為抵押獲得貸款，先開發(fā)和預(yù)售住宅回款，以減輕資金壓力和獲取現(xiàn)金流，最后再逐步開發(fā)配套的商業(yè)和旅游度假項(xiàng)目來吸引游客。

當(dāng)然，海南文旅地產(chǎn)大爆發(fā)與當(dāng)時地方的土地劃撥和勾地政策密不可分。

特別是一些較為偏遠(yuǎn)區(qū)域，由于人口不足、知名度較低、地方國資開發(fā)資金不足等因素，往往為了招商引資給出豐厚的土地政策，劃出一片土地任由開發(fā)商施為。

比如，海南大型文旅項(xiàng)目的標(biāo)桿產(chǎn)品儋州?；◢u和陵水清水灣度假區(qū)。

其中，前者所在儋州，由于洋浦港的存在，經(jīng)濟(jì)總量僅次于?？诤腿齺?，但均有洋浦港一力支撐，除此之外幾乎沒有任何其他產(chǎn)業(yè)和旅游收入，而?；◢u所在地原本更是在一片汪洋，由恒大耗費(fèi)10余年功力，填海修建的3座人工島組成，前后已投資總額約1600億元。

而后者盡管毗鄰三亞，同屬北緯18度線以南的熱帶海洋性氣候區(qū)，風(fēng)景也不次于三亞，但在2009年雅居樂入主之前幾乎也是一片荒灘，又由于此前海南環(huán)島高鐵尚未開通，交通不便而導(dǎo)致無人問津。據(jù)銷售人員介紹，當(dāng)時47歲的雅居樂創(chuàng)始人陳卓林考察之后，認(rèn)為這是對旅游資源的極大浪費(fèi)，乘直升機(jī)欽點(diǎn)了這塊占地超過1.5萬畝的沿海港灣，幾乎押上了當(dāng)時的全部身家。

事實(shí)證明，兩個大型文旅項(xiàng)目的投資都是卓有成效的。目前，海花島初步落成，核心1號島以主題樂園形式為招牌，覆蓋全球28個旅游業(yè)態(tài)，加上免稅店的投入以及初期海量的推廣補(bǔ)貼，已經(jīng)做到廣為人知，且吸引了來自全國的海量游客等到體驗(yàn)。而住宅所在的2、3號島銷售情況也十分順利，已經(jīng)進(jìn)入尾盤清理階段。

海花島實(shí)景

雅居樂清水灣的情況也相差無幾，長達(dá)12公里的海岸線、高達(dá)60%的森林覆蓋率加上國際高爾夫球場、游艇帆船小鎮(zhèn)、沖浪比賽等頂級配套同樣吸引了大量游客與投資者，大量住宅、別墅及商鋪幾乎銷售一空，一舉奠定了企業(yè)打造頂級文旅產(chǎn)業(yè)的地位。

清水灣實(shí)景

另一方面，受到海花島與清水灣項(xiàng)目所開發(fā)的文旅配套資源及巨額收益吸引，目前儋州海花島附近及陵水清水灣度假區(qū)附近早已聚集了大量來自全國各地的資本投入，其中不乏萬科、綠城、碧桂園、中南等知名開發(fā)商。

事實(shí)上，除了這兩個區(qū)域之外，此時的整個海南都處在這樣一種爆發(fā)式發(fā)展的大文旅時代。短短十余年間，海南島遍布的大大小小文旅項(xiàng)目及依附其上的中高端住宅和商業(yè)數(shù)之不盡，用一句當(dāng)?shù)厝说脑拋硇稳荩骸八心懵犝f過的開發(fā)商，這里幾乎都有。”