編者按：建省33年的海南，房地產的發(fā)展史幾乎可以追溯到30年前。海南從建成到房地產火熱發(fā)展，只用了短短四年。高歌猛進過后，泡沫一地。從全域限購到現(xiàn)房銷售，再到限制土地供應，引進人才、產業(yè)轉型，海南在為去地產化做準備。自貿港建設總體方案落地后，在嚴格的調控政策束縛下，利好釋放已被抑制。海南房地產市場未來的走勢會如何？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）樂城發(fā)展雖有八年時間，但外界對其真實全貌至今依舊模糊。

順著指示牌駛入樂城的第一秒，就可以明顯感受到只屬于園區(qū)的獨特氣息。這里沒有游客穿梭，也沒有碧海白沙，除了遠處不時傳來的工地建筑雜音，整個先行區(qū)異常安靜。

除入口處顯眼的樂城醫(yī)療先行區(qū)路標之外，你很難將這個安靜的園區(qū)與印象中嘈雜的醫(yī)院掛鉤。步行進入博鰲恒大國際醫(yī)院大堂，缺失的消毒水味道和過于明亮的墻面，一度讓人懷疑是否誤闖了某個高端寫字樓。

這就是樂城。

“三亞太熱、?？谔?，所以將國際醫(yī)療旅行先行區(qū)設在了溫度適宜且負氧離子含量很高的瓊海博鰲。”博鰲一齡生命養(yǎng)護中心的工作人員張鑫向觀察者網(wǎng)表示，目前國家醫(yī)療體系依舊以疾病治療為主，但慢性病發(fā)病率的增速已經不容忽視，在這個大背景下，樂城醫(yī)療先行區(qū)應運而生。

“來海南踩盤一定不能錯過樂城?！痹诤Ｄ鲜》康禺a業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長、錦誠·海島服務商董事長王路看來，樂城是海南健康產業(yè)的核心，由于有著獨一無二的醫(yī)療政策優(yōu)勢，在全國都是特殊的存在。

“醫(yī)療先行區(qū)”博鰲樂城

2013年2月，海南博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)經國務院批準設立，并同意先行區(qū)先行先試九條政策措施，這含金量極高的“國九條”也被業(yè)內概括為：特許醫(yī)療、特許研究、特許經營、特許國際醫(yī)療交流。

“境內外新藥可以在樂城同步上市、有些針可以在樂城打、一些特殊手術也只能在樂城做。”海南省房協(xié)秘書長王路試圖總結樂城的特區(qū)屬性。

事實上，為了充分發(fā)揮“先行區(qū)”優(yōu)勢，國務院在2018年前后兩次發(fā)文下放部分審批權限。其中，國務院于2018年年底為樂城調整《中華人民共和國藥品管理法實施條例》有關規(guī)定，將特許醫(yī)療器械和藥品審批權下放給海南省人民政府。

樂城的醫(yī)療“大禮包”還在持續(xù)擴容。2019年，國家發(fā)展改革委等4部門發(fā)布升級版“國九條”。例如，在患者備案承諾基礎上，有條件允許先行區(qū)醫(yī)療機構患者帶合理自用量的進口藥品離開先行區(qū)使用。

但當獲批先行區(qū)和政策傾斜紅利快速聚焦于這個規(guī)劃總用地面積約20.14平方公里的小城鎮(zhèn)時，如何建立暢通的體制機制、全方位落地政策、吸引專業(yè)人才就成為了海南政府亟待解決的難題。

國家發(fā)展改革委員會副主任羅文就曾直言，“海南高等教育水平偏低、缺乏知名研究機構等原因，導致海南科技、人才等高端生產要素相較諸多中西部省份仍處于劣勢。”在此背景下，海南先后出臺數(shù)十項人才政策，求賢若渴。

截至目前，樂城先行區(qū)已有博鰲超級醫(yī)院、博鰲恒大國際醫(yī)院、博鰲一齡生命養(yǎng)護中心、博鰲國際醫(yī)院、綜合服務中心和國際醫(yī)學產業(yè)中心等14家機構建成運營。其中，博鰲超級醫(yī)院引進了李蘭娟、王辰等18個院士團隊入駐，基本覆蓋了該院的18個醫(yī)療科室，從2018年3月31日開業(yè)運營至2019年12月底共實施手術400余臺。

但海南樂城并非這些院士和專家團隊的主要陣地。由于院士和專家團隊在所屬醫(yī)院或院校都有日常工作，除必須前往樂城進行面診和手術外，遠程視頻成為其在樂城主要會診形式。而同樣的情況也存在于博鰲國際醫(yī)院等其他機構之中。

換句話說，樂城本地醫(yī)護團隊的實力依舊薄弱。

而在工作人員張鑫看來，從衛(wèi)生系統(tǒng)走出來的海南省委書記沈曉明無疑是海南“人才引進”的成功案例。這位曾擔任上海交大醫(yī)學院院長、上海新華醫(yī)院院長、上海市政府副市長的醫(yī)學博士，于2017年前往海南任職，期間成功推進樂城和上海交通大學醫(yī)學院的合作。

2021年，上海交通大學醫(yī)學院海南研究院正式開展碩士研究生招生工作，培養(yǎng)方向為基礎醫(yī)學和公共衛(wèi)生。與此同時，四川大學華西樂城醫(yī)院（研究院）、英國愛丁堡大學多個項目也在海南博鰲開工建設。

“樂城畢竟需要時間。”張鑫認為，樂城“醫(yī)療特區(qū)”的氛圍已經形成，但距離真正打通市場，還需要一段時間。

康養(yǎng)配套缺失

康的元素有了，但養(yǎng)的部分還差點意思。

“如果把樂城規(guī)劃中的樂城分為9個板塊，那么，1-6個板塊專門做養(yǎng)老，目前處于待建狀態(tài)；7-8個板塊是國內各大醫(yī)院的分支機構，比如四川大學華西醫(yī)院；第9個板塊就是博鰲一齡生命養(yǎng)護中心所在的康復板塊?！睆場谓榻B，樂城目前還沒有出現(xiàn)純粹的康養(yǎng)項目，僅個別醫(yī)院可以提供療養(yǎng)床位。

此外，海南候鳥式養(yǎng)老的特質，也給當?shù)仞B(yǎng)老事業(yè)造成了不少阻礙。旺季需求猛增，淡季需求銳減，如何合理配置醫(yī)療團隊也是醫(yī)院面臨的難題。更何況，樂城除高端體檢項目和特定治療外，很難全程護航需要日常醫(yī)療養(yǎng)護的康養(yǎng)群體。

拿博鰲一齡生命養(yǎng)護中心舉例?！皺C構主打疾病預防、亞健康調理和醫(yī)美，采用會員付費制度，會員多為各行業(yè)高精尖人士?！睆場伪硎?，“一個可以查出身體隱性疾病的全面檢查，整體價格不低于2萬元?！?

而對于需要長期養(yǎng)護的老人，張鑫只能給出，“一年前往機構進行4次療養(yǎng)、復健，其余時間可在博鰲租房、買房長住”的解決方案。

康養(yǎng)項目在整個海南的進展也有些緩慢。和君健康養(yǎng)老事業(yè)部首席研究員、高級咨詢師楊圍圍曾表示，海南省缺少康養(yǎng)類項目，業(yè)態(tài)功能尚待完善。雖然泰康、樂成集團、雙大集團、海南地產集團、恒大集團等多家企業(yè)已進入海南康養(yǎng)產業(yè)，但部分項目仍處于代建或在建狀態(tài)，康養(yǎng)業(yè)態(tài)設置及服務功能仍待完善。

和待完善的康養(yǎng)項目形成反差的是持續(xù)增長的“候鳥”人群。數(shù)據(jù)顯示，“十三五”期間海南候鳥人口和旅游人口不斷增長，在瓊“候鳥”數(shù)為164.77萬人，約為海南戶籍人口總數(shù)的17%。

常年居住在北京的朱盼就是“候鳥”中的一員。2007年，因父母難耐冬日嚴寒，朱盼一家決定前往海南三亞清水灣購置住宅，近些年，前往海南過冬已經成為全家人的習慣。“很多北方人都愿意去海南，因為海南冬季溫度高，家中老人出現(xiàn)呼吸疾病和摔跤的可能性比較小?！?

“對于不少老人而言，摔跤無異于致命傷?！焙Ｄ鲜》繀f(xié)執(zhí)行秘書長王路表示，冬天北方路面容易出現(xiàn)結冰現(xiàn)象，而這個季節(jié)老人摔跤入院的病例也會相應增加?！耙坏┧ひ货?，老人的身體就會嚴重受損。而到海南生活，其實就等于生命質量的延續(xù)?！?

此外，“很多糖尿病人也愿意去海南，因為海南食物天生就少油、清淡，對疾病治療有利?！敝炫握f道。

事實上，由于海南長夏無冬、全年氣溫適宜、空氣清新，前往海南度假過冬甚至買房過冬的現(xiàn)象屢見不鮮。

但反過來看，居住海南并不意味著百病全消，而且一旦將空氣和氣候等自然環(huán)境剝離之后，便捷的交通、豐富的生活配置和發(fā)達的醫(yī)療等有關養(yǎng)老的基礎建設就成為海南康養(yǎng)項目最突出的矛盾。

“就是面向純自理的老人?！庇捎诤Ｄ峡叼B(yǎng)配套體系還未成型，朱盼父母并沒有定居海南的打算。“拿出行舉例，海南公共交通不暢，如果將父母留在海南，長期自駕出行對老人來說是一個難題，所以海南康養(yǎng)只適合純自理長者。”

海南人苦配套久矣。

“蹭概念”“蹭熱點”炒作

“海南沒有真正的康養(yǎng)住宅項目，都是打著醫(yī)康養(yǎng)的噱頭賣住宅?！蹦砊OP50強房企海南銷售人士王博向觀察者網(wǎng)表示。

張鑫回憶，受博鰲樂城醫(yī)療先行區(qū)概念影響，瓊海房價也出現(xiàn)了同步上漲?！皬娜昵埃?018年）約9000元/平的均價上漲至現(xiàn)在13000元/平，漲幅超40%?！?

無法捆綁樂城醫(yī)療先行區(qū)概念的住宅項目，則將宣傳用語鎖定在“長壽之鄉(xiāng)、負氧離子、北緯18度熱帶氣候”等詞上，更有甚者如富力紅樹灣，將“康養(yǎng)標桿項目”“世界長壽鄉(xiāng)，中國健康城”“國內知名康養(yǎng)、療養(yǎng)主題健康特色小鎮(zhèn)”打在了對外宣傳的公屏上。

2007進入海南的富力，在富力紅樹灣項目上的開發(fā)周期長達13年，整體開發(fā)面積約3200畝，投資總額150個億。

“但實際上，富力紅樹灣醫(yī)療康養(yǎng)的內容很少，除了一家小醫(yī)院，其他都是概念性的醫(yī)療內容?！币晃毁Y深業(yè)內人士向觀察者網(wǎng)表示，除去提供基礎醫(yī)療的銀康海醫(yī)附院紅樹灣醫(yī)院，和海南醫(yī)學院附屬醫(yī)院合作開發(fā)就醫(yī)綠色通道、開設健康管理中心外，富力紅樹灣在康養(yǎng)上并沒有形成自理老人、高齡高護老人、社區(qū)居家養(yǎng)老的康養(yǎng)產業(yè)支撐，僅依靠養(yǎng)生度假娛樂進行人口導入。

與康養(yǎng)配套進展緩慢之形成鮮明對比的是，富力紅樹灣項目周邊建設有住宅、豪華酒店、濕地公園、高爾夫球場等度假產品。而且，聲稱“康養(yǎng)標桿項目”的富力紅樹灣在項目面積、戶型、設計和其他住宅相差無幾，并沒有特地為老人設計無障礙式通道等相關產品。

值得一提的是，2019年富力紅樹灣還因肆意填海開發(fā)地產、毀紅樹林，被中央環(huán)保督察點名批評。

同屬于富力開發(fā)的富力香水灣項目，“相對于同樣開發(fā)十幾年的雅居樂清水灣和綠城藍灣小鎮(zhèn)而言，配套缺乏?！碑斢^察者網(wǎng)就“購入富力灣之后，家中老人如何康養(yǎng)”一事進行詢問，富力紅樹灣項目銷售給出的答案是，“項目設有停機坪，可搭乘飛機送往301醫(yī)院救援?！?

當然，富力紅樹灣并不是唯一一個打著康養(yǎng)的噱頭賣住宅的項目。同樣布局康養(yǎng)的房企內部人士表示，海南康養(yǎng)發(fā)展不起來的主要原因是很難商業(yè)化，在土地面積有限的基礎上，康養(yǎng)項目資金占有率大、回款周期長。

畢竟，“在商業(yè)市場上，短頻快資金的回報才足夠高?！?

（注：文中張鑫、朱盼、王博均為化名）

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