（文/張玉 編輯/馬媛媛）“亂哄哄，你方唱罷我登場(chǎng)?！边@是今年以來(lái)物業(yè)企業(yè)上市最形象的寫照。

根據(jù)觀察者網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，僅僅6月18~23日的5天時(shí)間里，就有包括領(lǐng)悅服務(wù)、康橋悅生活、朗詩(shī)綠色生活、德信服務(wù)等4家物業(yè)企業(yè)通過(guò)港交所聆訊。

與以往不同的是，今年來(lái)上市的物業(yè)企業(yè)中不乏中小體量甚至“蚊型”體量的物業(yè)企業(yè)。這類企業(yè)往往在某一區(qū)域內(nèi)具有比較大的影響力。比如，領(lǐng)悅服務(wù)根植于四川，康橋悅生活在河南處于領(lǐng)先地位，朗詩(shī)綠色生活根植于長(zhǎng)三角，德信服務(wù)在浙江省具有重要地位。

同時(shí)值得一提的是，今年5月21日，聯(lián)交所刊發(fā)咨詢總結(jié)稱，計(jì)劃于2022年1月1日起，將上市申請(qǐng)人主板盈利規(guī)定調(diào)高60%，并修訂盈利分布規(guī)定。這對(duì)于中小物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)可謂是一場(chǎng)關(guān)系重大的考驗(yàn)。

克而瑞物管事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨向觀察者網(wǎng)表示：根據(jù)新規(guī)粗略計(jì)算，2022年起管理面積低于1000萬(wàn)的小型物企或失去上市機(jī)會(huì)，遞表沖刺，抓住最后窗口期成普遍心態(tài)。

遞表企業(yè)集中“井噴”

近年來(lái)，物業(yè)企業(yè)的上市正在迎來(lái)一波小高潮。據(jù)港交所6月23日披露，領(lǐng)悅服務(wù)通過(guò)港交所聆訊，并披露了聆訊后的資料集；同日，在河南省處于領(lǐng)先地位的康橋悅生活通過(guò)港交所聆訊；就在前一天，朗詩(shī)綠色生活通過(guò)港交所聆訊；6月18日，德信服務(wù)通過(guò)港交所聆訊。

這也意味著，在最近的5天時(shí)間里，先后有4家物業(yè)企業(yè)通過(guò)港交所聆訊。

克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)指出，2018年共有5家物管成功赴港上市、2019年有9家、2020年則達(dá)到了17家。進(jìn)入2021年，先后有宋都服務(wù)、新希望服務(wù)等4家于上半年成功上市。

值得一提的是，與在管面積動(dòng)輒上萬(wàn)億的物業(yè)公司相比，今年遞表的多數(shù)企業(yè)體量并不大，屬于中小物業(yè)企業(yè)行列。

招股書(shū)顯示，截至2020年12月31日，領(lǐng)悅服務(wù)已簽約管理234項(xiàng)物業(yè)，總簽約建筑面積3620萬(wàn)平方米，并擁有174項(xiàng)在管物業(yè)，總在管建筑面積約2020萬(wàn)平方米；康橋悅生活擁有112個(gè)在管物業(yè)，總在管建筑面積約為1570萬(wàn)平方米，覆蓋3個(gè)省的17個(gè)城市；朗詩(shī)綠色生活在管總建筑面積為1730萬(wàn)平方米，合共123項(xiàng)在管物業(yè)，總合約建筑面積為2370萬(wàn)平方米。

同策研究院分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)表示，這兩年來(lái)物業(yè)板塊上市的邏輯基本沒(méi)有發(fā)生大的變化，大多以母公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主。通過(guò)分拆物業(yè)板塊上市，可優(yōu)化債務(wù)及結(jié)構(gòu)，獲取資金等，“所融資金大部用于橫向收購(gòu)及服務(wù)能力建設(shè)”。

在湯曉晨看來(lái)，過(guò)去兩三年，賽道優(yōu)勢(shì)和物企估值大幅高于房企，催動(dòng)房企頻繁分拆物企融資，不乏有跟風(fēng)趨勢(shì)。由于物企分拆上市多已準(zhǔn)備許久，至少在一年左右，目前遞表的企業(yè)多在去年甚至之前就開(kāi)始籌備，所以今年遞表企業(yè)會(huì)“井噴”。

區(qū)域“標(biāo)簽”色彩濃厚

赴港上市加速背后，特色鮮明的區(qū)域色彩是這些中小體量的物業(yè)企業(yè)身上較為明顯的標(biāo)簽。

比如，招股書(shū)文件顯示，領(lǐng)悅服務(wù)是一家根植于四川省、在西部地區(qū)占據(jù)穩(wěn)固地位的物業(yè)管理公司?？禈驉偵顨v經(jīng)超過(guò)10年的發(fā)展，一直深耕河南省，并逐步將業(yè)務(wù)拓展至河南以外的重點(diǎn)地區(qū)。成立于2005年的朗詩(shī)綠色生活是一家根植于長(zhǎng)三角的物業(yè)管理服務(wù)商。德信服務(wù)總部位于杭州，深耕長(zhǎng)三角地區(qū)。德信服務(wù)方面表示，公司通過(guò)16年的發(fā)展確立了自身在浙江省的重要市場(chǎng)地位。

而如果將時(shí)間線再稍微拉長(zhǎng)一些，今年5月底向港交所遞表的祥生活深耕浙江省及泛長(zhǎng)三角區(qū)域，該部分在管總建筑面積1720萬(wàn)平方米，占總在管面積的93.4%。2018~2020年，僅僅來(lái)自浙江省的收入就占到公司物業(yè)管理服務(wù)收入56.8%、58.4%及61.6%。

此外，截至2020年12月31日，新力服務(wù)的江西在管總建筑面積約為2340萬(wàn)平方米，占公司在管總建筑面積的72.5%。

“區(qū)域型物企面臨著大型物企下沉發(fā)展的沖擊，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日趨嚴(yán)峻。但同時(shí)區(qū)域型物企也有自身地緣優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的更深的資源網(wǎng)絡(luò)和更深的客群把握，經(jīng)營(yíng)得當(dāng)可以擁有一方市場(chǎng)?！睖珪猿勘硎?。

在肖云祥看來(lái)，物業(yè)行業(yè)的邏輯同地產(chǎn)行業(yè)的邏輯一樣，房企深耕策略中一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是在區(qū)域內(nèi)能收獲較好的品牌形象，有較強(qiáng)的傳播力和知名度，而作為子公司的物業(yè)管理行業(yè)可以依靠母公司的品牌背書(shū)獲得市場(chǎng)認(rèn)同?！澳腹緸榈禺a(chǎn)主業(yè)的物業(yè)公司拓展區(qū)域需要有一個(gè)循序漸進(jìn)以及與母公司協(xié)作的過(guò)程。不要盲目的為了拓展而拓展，需要關(guān)注市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及運(yùn)營(yíng)前景等情況?！?

湯曉晨建議，由于外拓競(jìng)爭(zhēng)日益加大且對(duì)資金量要求高，當(dāng)下尚未完成全國(guó)化布局的企業(yè)，更應(yīng)該做好區(qū)域深耕，提升服務(wù)密度，繼而輻射大本營(yíng)周邊。

“蚊型”物企上市通道將關(guān)閉？

物業(yè)企業(yè)“緊鑼密鼓”的上市計(jì)劃與今年以來(lái)的政策環(huán)境不無(wú)關(guān)系。今年5月21日，聯(lián)交所刊發(fā)咨詢總結(jié)稱，計(jì)劃于2022年1月1日起，將上市申請(qǐng)人主板盈利規(guī)定調(diào)高60%，并修訂盈利分布規(guī)定。

具體來(lái)看，新規(guī)包括主板上市申請(qǐng)人在三個(gè)會(huì)計(jì)年度的股東應(yīng)占盈利必須符合：1、最近一個(gè)財(cái)務(wù)年度不低于3500萬(wàn)港幣；2、前兩個(gè)財(cái)務(wù)年度不低于4500萬(wàn)港幣（即三年累計(jì)盈利不低于8000萬(wàn)港幣）。而在調(diào)整前，主板的盈利要求是三年累計(jì)盈利不低于5000萬(wàn)港幣，最近一年不低于2000萬(wàn)港幣，前兩個(gè)年度不低于3000萬(wàn)港幣。

據(jù)港交所解釋，調(diào)高主板盈利要求主要由于盈利規(guī)定從1994年推出之后就沒(méi)有應(yīng)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)發(fā)展做過(guò)修訂，而上市的最低市值要求從1989年推出至今調(diào)高了五倍。這也造成許多僅僅符合盈利規(guī)定的最低要求的上市申請(qǐng)人，卻以25倍的歷史市盈率上市。此次新規(guī)出臺(tái)，主要影響的是這一類市盈率較高，但盈利較低的小型企業(yè)。

克而瑞研究分析指出，此次新規(guī)出臺(tái)，意味著規(guī)模不夠大、盈利不夠穩(wěn)定的小型物管將被直接攔在資本大門之外。

湯曉晨直言，在此背景下，短期內(nèi)上市潮仍將持續(xù)，但會(huì)改變部分中小物企上市預(yù)期，轉(zhuǎn)向出售股權(quán)或聯(lián)合上市。

事實(shí)上，今年以來(lái)，從碧桂園服務(wù)并購(gòu)藍(lán)光嘉寶，龍湖并購(gòu)億達(dá)服務(wù)，融創(chuàng)服務(wù)收購(gòu)彰泰服務(wù)等等，物企行業(yè)內(nèi)的并購(gòu)“戰(zhàn)火”已然興起。

肖云祥表示，聯(lián)交所《咨詢總結(jié)》以及提出的盈利“門檻”是27年前所列，此次修改，符合企業(yè)發(fā)展規(guī)律，同時(shí)也有益于聯(lián)交所上市企業(yè)整體質(zhì)量的提升。但其認(rèn)為，上市“門檻”也應(yīng)該“照顧”到商業(yè)模式的呈現(xiàn)，“一些規(guī)模不大但是其運(yùn)營(yíng)模式體現(xiàn)出了先進(jìn)、創(chuàng)新的商業(yè)模式的企業(yè)，對(duì)這類企業(yè)的上市‘門檻’是否可以考慮適當(dāng)放低，鼓勵(lì)具有創(chuàng)新特質(zhì)的企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)”。

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