（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“三道紅線”政策持續(xù)發(fā)力，隨著融資渠道收緊，從5月份開始房企境內(nèi)信用債大幅下降，不得不再一次將目光投向了境外，開啟新一輪依靠海外債“借新還舊”的循環(huán)。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2021年5月，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中共有12個債務主體發(fā)行境外美元債，共發(fā)行美元債12只，融資金額為36.93億美元，環(huán)比增長72.01%，同比增長57.55%。

進入6月份，內(nèi)房企發(fā)行美元債的頻率不降反增。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計，截至目前已有包括花樣年、中南、綠地香港、奧園、大發(fā)、正榮、祥生、佳兆業(yè)等在內(nèi)的十余家規(guī)模房企發(fā)行美元債，融資金額接近5月份整月融資額。

至于發(fā)債目的，幾乎在所有公告中都表明“償還公司現(xiàn)有債務”。

發(fā)債成本兩極分化

值得注意的是，此輪美元債熱潮的興起，似乎并不是因為“便宜”，更多的則是體現(xiàn)了開發(fā)商債務壓力之下的無奈。

6月17日，廣東房企花樣年控股公告一筆3年期美元債，發(fā)行金額2億美元，票面利率高達14.5%，刷新了今年以來房企發(fā)債成本記錄。

而在此之前，來自廈門的民營房企大唐地產(chǎn)以及剛剛晉升千億的祥生地產(chǎn)等房企也在6月份接連發(fā)行美元債，票面利率均超過10%。

此外，包括上海國資房企綠地香港在內(nèi)的數(shù)家開發(fā)商新發(fā)美元債票面利率也均在9.5%以上，資金成本同樣處于高位。

對于美元債利率整體走高的原因，有機構(gòu)投資者向觀察者網(wǎng)分析稱，自2020年開始內(nèi)房企信用基本面令人擔憂，主要集中在疫情下企業(yè)盈利和內(nèi)部現(xiàn)金流走弱，疊加信用債到期高峰。到了2021年，國內(nèi)融資渠道繼續(xù)收縮和分層，信用分化加劇，超預期信用事件頻繁沖擊市場，中資美元債總回報表現(xiàn)偏弱，最終導致美債利率持續(xù)分化。

其次，今年以來內(nèi)地房地產(chǎn)監(jiān)管出臺了較多政策，引發(fā)境外投資者對于房企基本面的擔憂也是一大因素。

上述投資者認為，在今年美債利率整體上行和融資趨緊的格局下，境外市場可能持續(xù)有所波動，資質(zhì)較弱主體利差可能存在繼續(xù)走擴的壓力，而部分資質(zhì)相對較好或處于改善中的主體在波動行情中可能存在一定配置機會。

與上述房企相對的是，“三道紅線”處于綠檔的部分房企發(fā)債成本繼續(xù)改善，其中單筆債券發(fā)行利率最低的港資房企為九龍倉，僅為1.50%，內(nèi)房企之間資金成本兩極分化之勢愈演愈烈。

債務集中到期，房企要修煉內(nèi)功

那么問題來了，發(fā)債成本已經(jīng)這么高，這些企業(yè)為何還要趨之若鶩？

首先，隨著“三道紅線”等政策持續(xù)發(fā)力，國內(nèi)融資渠道不斷收緊，部分房企已經(jīng)很難在境內(nèi)融到錢。因此歷來只作為“應急手段”的美元債，即便成本如此之高，房企也只能硬著頭皮往前沖。

貝殼研究院做了一個統(tǒng)計，今年1-5月，房企境內(nèi)外債券融資累計約4624億元，較2020年同比下降18%。

無獨有偶，億翰智庫發(fā)布的5月房地產(chǎn)行業(yè)月報也顯示，2021年5月，房企信用債融資規(guī)模316.6億元，環(huán)比大幅回落62.8%；而房企5月償債規(guī)模為572.0億元，凈融資額為-255.4億元，再次大幅轉(zhuǎn)負。

從企業(yè)性質(zhì)來看，5 月國企、民企的融資規(guī)模均大幅回落，但國企的融資規(guī)模達209.8億元，占總?cè)谫Y規(guī)模的66.3%，仍居于絕對的主導地位。

億翰方面認為，在目前新房銷售火熱，經(jīng)濟形勢持續(xù)向好的情況下，監(jiān)管當局對于地產(chǎn)融資的態(tài)度難以發(fā)生根本性變化，整體的融資環(huán)境并未明顯改善。

事實上，房企缺血并不是從今年開始的。

上交所近期公布的2020年度公司債報告披露及監(jiān)管工作情況顯示，在去年國內(nèi)整體融資環(huán)境明顯寬松，所有發(fā)行人籌資活動現(xiàn)金凈流入大幅增長超50%的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)受“三道紅線”等行業(yè)政策影響，全年融資額大幅收縮，籌資活動現(xiàn)金流較上年大幅下滑94.43%。

不巧的是，緊隨其后的2021年，房企債券迎來歷史的最高到期潮。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究院調(diào)研的95家典型房企，2021年其到期債券達7223.81億元，同比增長22.45%。

債務集中到期，恰逢國內(nèi)融資困難，于是海外債成了部分房企不得不選的救命稻草。業(yè)內(nèi)普遍認為，房企“錢袋子”被收緊恐是常態(tài)，未來現(xiàn)金流和長線運營能力將是決定企業(yè)能否制勝甚至能否生存下去的關鍵性因素。

有機構(gòu)分析人士指出，在當前融資政策背景下，房地產(chǎn)企業(yè)修煉“內(nèi)功”顯得至關重要。而修內(nèi)功首先要做的就是從銷售端著手，積極利用目前相對火熱的市場環(huán)境，不斷去庫存，促銷售，回收現(xiàn)金流，以應對未來可能愈發(fā)偏緊的融資環(huán)境。

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