（文/張志峰 編輯/馬媛媛）6月8日，吉林省長春市住房保障和房屋管理局發(fā)布《通知》，請長春市房地產企業(yè)依法依規(guī)誠信經營，并將嚴肅處理違法違規(guī)銷售行為。

《通知》稱，近期，有房地產開發(fā)企業(yè)按商品房申報備案價格與購房者簽訂購房合同，收取購房款后在一定期限內予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地產調控政策精神。

為此，長春市住房保障和房屋管理局對涉事企業(yè)予以懲處：按相關法規(guī)規(guī)定予以立案調查，繼而進行行政處罰；停止涉事項目剩余房源商品房合同網簽備案；在長春市銷售商品房按最高比例實行預售資金監(jiān)管。

謹防違約風險

本是一次違法銷售監(jiān)管的常規(guī)操作，卻因“阻攔降價”受到廣泛關注。有網友調侃：“當年房價上漲那么快不站出來，現在房價要跌了反而管著不讓？”

對此，熟知當地市場的克而瑞長春機構高級分析師姜峰向觀察者網表示，首先，返本銷售情況的出現的確可以視作開發(fā)商在去化壓力下的降價促銷行為。但問題是降價促銷的方式有很多，為何管理部門只針對“返本銷售”進行處罰，其間深意值得深究。

姜峰解釋稱，所謂返本銷售，即開發(fā)商按照備案價格與購房者簽訂購房合同，收取購房款后在一定期限內予以部分返款，這個期限可以是數月之內，也可以是一年、兩年甚至更久，這在重資產行業(yè)是一種風險很大的“投資”。

假如約定的返款期限到來前，開發(fā)商遭遇現金流危機而無力償還，甚至部分開發(fā)商故意通過一些資本上的輾轉騰挪掏空了項目公司導致違約，屆時勢必引發(fā)大批購房者不滿以及維權行動，結果還是來找政府主管部門兜底。

事實上，類似案例過去常常發(fā)生在各地的商鋪及商住公寓項目上，開發(fā)商通過承諾售后包租、售后返利等方式來吸引投資者，部分包租及返利期限可以長達10年、20年，結果項目爛尾、交付后違約、毀約的案例比比皆是，導致眾多投資者血本無歸。

相比之下，住宅的返本銷售性質更為惡劣，因為購買商鋪、公寓通常被認定為投資行為，而住宅則涉及“住”的根本問題，一旦危機爆發(fā)，勢必引發(fā)更大規(guī)模民眾維權。

因此，姜峰認為，政府部門并非不允許房價下降，而是返本銷售的本質使開發(fā)商為消費者平添了重大風險，進而也將風險轉嫁給了政府部門，自然是不能容忍的。

樓市遇冷滋生亂象

亦有網友指出，長春對于返本銷售的處罰方式是按最高比例實行預售資金監(jiān)管，那企業(yè)將所有房源都轉為現房銷售，是不是就可以繼續(xù)返本銷售等行為？

對此，有長春本土房企人士向觀察者網指出，開發(fā)商之所以返本銷售，必然是由于銷售受阻、去化困難，急需現金流回血用于擴張或者還債，假如將期房轉化為現房，一方面平白增加時間成本，另一方面現房銷售對于水電煤、管道接入、綠化等等都要提出更高的要求，需要開發(fā)商補交許多支出，所以少有房企愿意將期房變更為存量房銷售。

況且，現房銷售時房屋質量、小區(qū)設計、周邊配套等都變得一目了然，對于開發(fā)商來說不一定有期房好賣。

相比之下，假如采用折扣銷售、購房送車、送車位等正常的營銷行為，雖然有的也可以視作未嚴格執(zhí)行備案價格，但少有被監(jiān)管的情況；甚至首付分期等明顯違規(guī)行為，許多熱度較低的二三線城市都很普遍，但由于風險在于開發(fā)商一方，相關部門也時常睜一只眼閉一只眼。

但對于極度缺錢的開發(fā)商而言，不到萬不得已是不可能做出巨大讓利的，也正因此，絕大多數項目宣傳的折扣力度，落到實處并沒有想象中那么大。

此外，上述房企人士也表現除了對長春為代表的部分二三線地區(qū)樓市現狀的擔憂。

“事實上，長春樓市這波上漲從2016年的6000元/平方米到現在普遍9000元/平方米，有的單價1萬出頭，漲幅已經很高，如今遇到調整期、適當回落是很正常的情況?！彼硎?，但相比熱點二線城市如杭州、蘇州、鄭州、西安等地就遠遠不如，究其原因還是沒有產業(yè)支撐導致人口凈流入不足。

因此，無論本土房企還是外來房企，面對資金壓力很容易滋生一些類似返本銷售的亂象，如哈爾濱、長春、沈陽、大連4個主要城市的情況還算撐得住，而北方其他四五線城市的壓力會更大，此前鶴崗等地驚現“白菜房”就是證明。

從土地市場來看，22個首批集中供地試點城市“兩極分化”十分明顯。

熱鬧如杭州、重慶、深圳等城市，土地平均溢價率均超過30%，高的超過100%，地王價格被不斷刷新；冷清如長春、沈陽、青島，大半土地以底價成交，甚至出現多幅因無人競標而流拍地塊。

其中，長春作為第一個集中拍地的城市，共推出51宗宅地卻有11宗終止掛牌，2宗流拍，剩余38宗土地中32宗以底價成交，只能用慘淡收場來形容。

有機構人士向觀察者網指出，目前來看，樓市熱度與經濟情況大體一致，總體表現為南熱北冷。但隨著國家中西部崛起、城鎮(zhèn)化進程、鄉(xiāng)村振興等重大戰(zhàn)略不斷推進，未來城市間差距不斷縮小，三四線城市人口凈流入回正之后，全國房價才會真正趨于穩(wěn)定。當然，這不是一朝一夕可以完成的，更需要社會各界和政府各部門之間協作推進。

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