（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“集中供地”這件事，總能給人帶來不一樣的“驚喜”。

比如，一些聲稱全國性布局的房企，在集中供地上還是不得已大手筆押注自家大本營；再比如，受去年3月虹口“圍標(biāo)事件”事件影響，傳華潤、中海、萬科三家房企在嘗試報(bào)名參加上海首次集中出讓時(shí)，遭到了官方的拒絕。

有媒體報(bào)道，盡管沒有公開的處罰文件禁止三家房企拿地，但行業(yè)內(nèi)都知道，去年上海對三家房企發(fā)出了“禁令”，限制其三年內(nèi)在公開市場的拿地行為。因此，6月上海首次集中出讓，萬科、華潤、中海恐怕只能做個觀眾了。

不過，萬科今年拿的地并不少。據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，僅就集中供地市場而言，萬科在沈陽拿下三宗宅地，在無錫、重慶、長春、杭州各拿下一宗宅地，拿地總金額約116.12億元。在非集中供地上，萬科也異常的大手筆，權(quán)益拿地金額約563.91億元。

數(shù)據(jù)顯示，2021年至今，萬科在全國招拍掛市場上，以680.03億元的權(quán)益拿地總價(jià)位列第二，超過頻頻出現(xiàn)在集中供地市場的保利、招商、華潤。

事實(shí)上，即使不受“圍標(biāo)事件”影響，萬科也不見得會加入這場價(jià)值約700億的土拍盛宴。因?yàn)樵诖饲皬V州、無錫、重慶等9城的集中供地中，萬科已經(jīng)“缺席”了北京、廣州、深圳這三個一線城市。

但值得注意的是，如若此次缺席上海土拍市場，可以說，萬科2021年至今在北上廣深未落一子。

借用萬科投資者的一句話，“公司參與第一批集中供地的一線城市土地競拍沒有獲得土地？所以管理層準(zhǔn)備的大額現(xiàn)金做什么用的？”

銷售排名界的“萬年老二”

自打1992年進(jìn)入上海，上海萬科成立已有28年時(shí)間。

作為最早期打入上海市場的房企之一，萬科在上海商品房權(quán)益銷售金額方面一直占據(jù)著極大的優(yōu)勢。但隨著房企全國性發(fā)展的布局、總部遷入上海等規(guī)劃，萬科在銷售上的優(yōu)勢正在逐漸抹平。

據(jù)媒體報(bào)道，2015年，上海萬科曾以商品房總銷金額283億元、市場占有率4.67%，占領(lǐng)上海市場第一，遠(yuǎn)超當(dāng)年亞軍中信泰富70億。

可在2016年，萬科銷售權(quán)益金額排名掉至第二位，甚至被銷售權(quán)益金額218.36億、排名第三的融創(chuàng)緊追，僅錄得236.94億元。2017年，上海萬科的銷售權(quán)益金額降至150.15億元，雖仍保住了上海樓市排名第二的寶座，但同時(shí)與第三名的差距也進(jìn)一步縮小。

2018年，上海萬科的排名再度下滑至第三名，銷售權(quán)益金額也持續(xù)下滑至128.28億元。此時(shí)，上海萬科和融創(chuàng)的距離從兩年前的18.58億元縮減至2.97億元。

2019年，上海萬科的排名重返第二，權(quán)益銷售金額190.6億元，但此時(shí)融創(chuàng)已完成第三名到第一名的華麗轉(zhuǎn)身，實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額225.8億元。

2020年，上海萬科的排名保持第二，權(quán)益銷售金額200.64億元，距離第一名的中海約27億元。

事實(shí)上，不僅在上海銷售排行上位于“萬年老二”，在萬科內(nèi)部，上海區(qū)域的占比也在不斷減小。

數(shù)據(jù)顯示，2016年至2020年，上海萬科的營業(yè)收入分別為775.12億元、666.97億元、834.72億元、960.25億元、1103.65億元，占營業(yè)收入比的32.23%、27.46%、28.04%、26.10%、26.33%。

如此也不難理解，背負(fù)規(guī)模焦慮的上海萬科，為何會和成功入圍拿地的華潤、中海給出相同的有效報(bào)價(jià)，創(chuàng)造“上海虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊成交總價(jià)34.3億元、溢價(jià)率為0”的壯舉了。

“不拿地王”宣言屢次打臉

在萬科2020年業(yè)績會上，郁亮表示，“我們在2007年就提出了‘不囤地、不捂盤、不拿地王’的策略，從不追求過高的土地儲備。企業(yè)不能再靠囤積原材料、賺土地升值的錢了，也不能再靠加杠桿賺金融杠桿的錢。”

可說是一回事，執(zhí)行又是另外一回事。

據(jù)萬科年報(bào)顯示，2021年上海萬科可供開發(fā)的項(xiàng)目包括徐匯萬科中心、安亭新鎮(zhèn)項(xiàng)目、天空之城、中興路項(xiàng)目、上海天際、上海七寶商務(wù)區(qū)兩幅地塊、四季都會、青藤公園、上海曉風(fēng)來、上海華漕項(xiàng)目12個項(xiàng)目，2021年計(jì)劃總竣工面積為115萬平方米，結(jié)合單個項(xiàng)目權(quán)益計(jì)算，權(quán)益竣工面積為71.67萬平方米。

其中，徐匯萬科中心就是當(dāng)時(shí)萬科2012年拿下的地王項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)，萬科聯(lián)合綠地、九龍倉以54.31億底價(jià)競得徐匯漕河涇社區(qū)南站商務(wù)區(qū)商辦地塊，樓板價(jià)1.1萬元/平方米，刷新上?？們r(jià)地王記錄。

半年后，萬科經(jīng)過323次激烈競爭加價(jià)后，以48.7億元的代價(jià)競得浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)中區(qū)商住地塊，樓板價(jià)21415元/平米，溢價(jià)率為88.6%。

而在這些“地王”項(xiàng)目之中，最讓上海萬科受傷的還屬不被上海消費(fèi)者待見的標(biāo)桿項(xiàng)目中興路壹號。

2020年5月，中興路壹號一期以13萬/平的單價(jià)入市，由于不受消費(fèi)者認(rèn)可，項(xiàng)目認(rèn)籌受冷。為了扭轉(zhuǎn)局面，中興路壹號將驗(yàn)資金額從50萬降至20萬，即使如此，項(xiàng)目最終認(rèn)籌率仍然只有30.13%。

就這樣斷斷續(xù)續(xù)賣了近半年時(shí)間，中興路壹號的銷售成交數(shù)量幾乎保持著以“個”為單位。數(shù)據(jù)顯示，2020年5月至10月，中興路壹號銷售套數(shù)分別為21套、4套、7套、10套、7套、11套。

后來得益于年底上海整體市場轉(zhuǎn)好，中興路壹號的銷售情況才稍有起色。2020年11月至12月，中興路壹號銷售套數(shù)13套、34套。至此，項(xiàng)目一期清盤工作總算進(jìn)入尾聲。

耗費(fèi)近一年時(shí)間，也不過是銷售了中興路壹號一期約220套房源。而項(xiàng)目二期即將于2021年6月開盤入市，推售房源236套，據(jù)此估算，中興路壹號二期清盤時(shí)間估計(jì)要在2022年，更何況，項(xiàng)目未來還有加推計(jì)劃。

值得注意的是，據(jù)融信年報(bào)透露，中興路壹號總建筑面積14.98萬平方米，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2021年12月31日。

換句話說，中興路壹號有望創(chuàng)造上海萬科的新紀(jì)錄：從期房賣到現(xiàn)房。

此外，對于上海萬科而言，賣不動虧本，賣動了的中興路壹號更虧。

據(jù)融信管理層透露，由于限價(jià)，融信最后為這個項(xiàng)目計(jì)提了減值準(zhǔn)備4.8億元，占其2020年股東應(yīng)占溢利的近五分之一。

據(jù)觀察者網(wǎng)以往報(bào)道，2016年，中興路壹號地塊以110.1億、10萬/平方米的樓板價(jià)、14.3萬/平方米的可售面積樓板價(jià)、139%的溢價(jià)率成功拍出，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)國內(nèi)土地成交史上最貴地王紀(jì)錄。原本與之毫無關(guān)聯(lián)的萬科，同年12月竟主動花費(fèi)53.95億元往坑里跳，直接買下該地塊49%權(quán)益，并成為操盤方。

雖然上海萬科方回應(yīng)，不方便對此事進(jìn)行回應(yīng)，但上海萬科不僅花費(fèi)53.95億元“高位”接盤，還要為項(xiàng)目承擔(dān)大筆虧損已是不爭的事實(shí)。

雖說萬科家大業(yè)大，一個地王項(xiàng)目虧本對企業(yè)影響不大，但對于上海萬科而言，也算得上是一個非常沉重的代價(jià)了。有消息稱，萬科中興路壹號一個項(xiàng)目很對上海萬科利潤產(chǎn)生了極大影響。

不過，這并不影響上海萬科好好“活下去”。

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