2020年，合景泰富增收不增利的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，讓業(yè)內(nèi)人士對(duì)于這家“粵系”老牌房企充滿了疑惑和好奇。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收297.42億元，較2019年同比增長(zhǎng)24.23%；歸屬于控股股東的凈利潤(rùn)為66.76億元，較2019年大幅下滑31.91%。

觀察者網(wǎng)研究發(fā)現(xiàn)，通過(guò)高超的“財(cái)務(wù)操縱術(shù)”，合景泰富順利實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)規(guī)模的突飛猛進(jìn)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1~12月，合景泰富全口徑銷售金額為1036.1億元，位列排行榜第39位。不過(guò)，其權(quán)益金額僅為646.4億元，位列排行榜第47位。也就是說(shuō)，合景泰富2020年千億的銷售金額中，有五分之二是合作方貢獻(xiàn)的。

這一思路給合景泰富2020年注水的利潤(rùn)帝國(guó)，推倒了第一張多米諾骨牌。

蹊蹺的合營(yíng)企業(yè)

   合景泰富利潤(rùn)表現(xiàn)的異常要從其2020年底密集的業(yè)務(wù)合并開(kāi)始講起。

2020年11月1日之前，合景泰富持有蘇州富景30%的股權(quán)。蘇州富景作為合景泰富的聯(lián)營(yíng)公司入賬。

2020年11月1日，合景泰富與持有蘇州富景20%股權(quán)的第三方股東訂立協(xié)議。該股東同意在蘇州富景所有股東大會(huì)及董事會(huì)決議案方面與合景泰富保持一致?！氨炯瘓F(tuán)透過(guò)上述安排控制蘇州富景九個(gè)董事會(huì)席位中的七個(gè)。因此，本集團(tuán)已取得對(duì)蘇州富景的控制權(quán)，此后，蘇州富景將作為本集團(tuán)的附屬公司入賬?！?

自收購(gòu)起，蘇州富景向合景泰富貢獻(xiàn)收入及利潤(rùn)分別為2.59億元及4267.9萬(wàn)元。

企查查數(shù)據(jù)顯示，持有蘇州富景20%股權(quán)的是五礦國(guó)際信托有限公司，而富力集團(tuán)持有剩余的50%股權(quán)。顯然，對(duì)于合景泰富的上述舉措，富力集團(tuán)并未提出反對(duì)。

蘇州富景的故事并非個(gè)例。年報(bào)顯示，2020年10月3日之前，合景泰富持有杭州致延50%股權(quán)，后者作為集團(tuán)的合營(yíng)企業(yè)入賬。2020年10月3日，股東同意修訂章程細(xì)則，“本集團(tuán)透過(guò)杭州致延的三分之二董事會(huì)席位已取得杭州致延的控制權(quán)，此后，杭州致延作為集團(tuán)的附屬公司入賬?！?

層層穿透之后，杭州致延另外持股50%的是綠城集團(tuán)。自收購(gòu)起，杭州致延向合景泰富貢獻(xiàn)的收入及利潤(rùn)分別為3.9億元及1106.5萬(wàn)元。

相同的操作思路之下，合景泰富分別在2020年12月18日將持股51%的佛山泓升、持股51%的昭通景邦成功作為附屬公司入賬。

自收購(gòu)起，佛山泓升向合景泰富貢獻(xiàn)的收入及利潤(rùn)分別為12.54億元及1.06億元。佛山泓升另一持股49%的股東是中駿集團(tuán)。

財(cái)務(wù)操縱的一個(gè)很明顯的表現(xiàn)是少數(shù)股東權(quán)益的變化。觀察者網(wǎng)注意到，近年來(lái)，合景泰富少數(shù)股東損益呈現(xiàn)較大變化。2013~2017年，合景泰富少數(shù)股東損益為負(fù)數(shù)，分別為-52萬(wàn)元、-408萬(wàn)元、-306萬(wàn)元、-311萬(wàn)元及-1506萬(wàn)元。不過(guò)2018~2020年，合景泰富少數(shù)股東權(quán)益突擊增長(zhǎng)，分別為1.19億元、2.5億元及2.2億元。

通過(guò)優(yōu)化報(bào)表虛增的“水分”在合景泰富的銷售業(yè)績(jī)方面也有所體現(xiàn)。克而瑞日前發(fā)布的2020年1~12月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200顯示，2020年合景泰富全口徑銷售金額為1036.1億元，位列排行榜第39位。不過(guò)，其權(quán)益金額僅為646.4億元，位列排行榜第47位。也就是說(shuō)，合景泰富2020年千億的銷售金額中，有五分之二是合作方貢獻(xiàn)的。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，合景泰富2020年報(bào)告期擁有的175個(gè)項(xiàng)目中，集團(tuán)所占權(quán)益比在60%以下的項(xiàng)目共有84個(gè)，占比接近一半。

一位財(cái)務(wù)領(lǐng)域業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，正常來(lái)看，全資附屬公司是要并表來(lái)進(jìn)行核算的，而聯(lián)營(yíng)公司會(huì)根據(jù)股權(quán)和決策權(quán)的安排來(lái)決定是否并表。換言之，附屬公司必須并表，聯(lián)營(yíng)及合營(yíng)公司就可以不并表核算。

剔除高負(fù)債公司？

除了上市公司業(yè)績(jī)“虛胖”，反向的操作也同樣在合景泰富的年報(bào)中有所呈現(xiàn)。觀察者網(wǎng)注意到，合景泰富還通過(guò)剔除部分高負(fù)債公司緩解目前的資金狀況，美化債務(wù)。

2020年12月31日，合景泰富與廣州勤致訂立一份協(xié)議。合景泰富將廣州合景恒裕的20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廣州勤致，現(xiàn)金代價(jià)為1000萬(wàn)元。根據(jù)此協(xié)議，合景泰富在簽訂協(xié)議之前的全資附屬公司廣州合景恒裕的所有重大決議案須獲得合景泰富及廣州勤致一致批準(zhǔn)才能通過(guò)。合景泰富失去對(duì)廣州合景恒裕的控制權(quán)。廣州合景恒裕以后以合景泰富的聯(lián)營(yíng)企業(yè)入賬。

在終止確認(rèn)日期，廣州合景恒裕的付息銀行貸款為28億元。這也意味著，轉(zhuǎn)讓合景恒裕20%股權(quán)后，合景泰富除了獲得1000萬(wàn)元的收益，還將28億元的負(fù)債剔除在報(bào)表之外。

遭到同樣待遇的還有蘇州佳璟。根據(jù)協(xié)定，廣州方圓樂(lè)琴注入現(xiàn)金代價(jià)人民幣6200萬(wàn)元作為注冊(cè)資本，以取得蘇州佳璟（注資前屬合景泰富全資附屬公司）20%股權(quán)。廣州方圓樂(lè)琴注資后，蘇州佳璟所有重大決議案須獲合景泰富與廣州方圓樂(lè)琴一致批準(zhǔn)后才能通過(guò)。因此，蘇州佳璟此后將作為合景泰富的合營(yíng)企業(yè)入賬。截至2020年報(bào)告期末，蘇州佳璟有銀行貸款21.07億元。

更有意思的是，在部分操作中，合景泰富甚至連出售股權(quán)這一步都不用。2019年12月底，合景泰富與廣州臻利訂立協(xié)議，據(jù)此，合景泰富訂立協(xié)議前的全資附屬公司合肥明譽(yù)的所有重大決議案需獲得合景泰富及廣州臻利一致批準(zhǔn)后，方告作實(shí)，“故本集團(tuán)對(duì)合肥明譽(yù)并無(wú)控制權(quán)，因此，合肥明譽(yù)此后以本集團(tuán)合營(yíng)企業(yè)入賬”。截至報(bào)告期末，合肥明譽(yù)附息銀行及其他借貸10億元，其他應(yīng)付款及應(yīng)計(jì)款項(xiàng)為22.26億元。

靠一紙協(xié)議被合景泰富剔除上市公司報(bào)表的還有溫州晉烜、廣西竣融、深圳創(chuàng)世和等多家公司。無(wú)一例外的是，上述公司都具有較高的負(fù)債和應(yīng)付款。

同策研究院資深分析師肖云祥分析指出，這涉及到并表和非并表的操作，“通過(guò)與合作方溝通，利用收購(gòu)股權(quán)或是修改公司章程來(lái)操控項(xiàng)目公司是放在表內(nèi)還是表外，達(dá)到美化有息負(fù)債的目的。不并表的項(xiàng)目計(jì)入長(zhǎng)期股權(quán)投資，在并表情況下計(jì)入其他應(yīng)收款和其他應(yīng)付款?！?

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