（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）大名城掉頭補(bǔ)倉上海的風(fēng)光，無法掩蓋其增收不增利的業(yè)績。

4月24日，大名城發(fā)布2020年年度報(bào)告。報(bào)告顯示，2020年，大名城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入148.37億元，同比增13.75%，實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司凈利潤4.48億元，同比下降39.73%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤4.25億元，同比下降43.01%。

對于收入與凈利潤不匹配，大名城表示，主要系符合收入確認(rèn)條件的房地產(chǎn)銷售面積較上年度增加，帶來銷售收入同比增長，而本期綜合毛利率較上年下降。

具體來看，綜合毛利率下降主要系本期新增結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中華東區(qū)域毛利率較低，且收入權(quán)重占比更高，而同時(shí)，華東區(qū)域本身的土地成本較高，項(xiàng)目預(yù)證推遲也帶來資本化利息推高，一減一增，導(dǎo)致了毛利降低。

受業(yè)績消息影響，截至發(fā)稿，大名城股價(jià)3.52元/股，下跌2.49%。

貨幣資金降4成

年報(bào)顯示，截至2020年底，大名城貨幣資金23.52億元，較2019年減少38.31%。彼時(shí)，大名城貨幣資金高達(dá)38.13億元。

對于貨幣資金的大幅減少，大名城解釋稱主要系較上年新增土儲(chǔ)支出所致。

期內(nèi)，大名城的土地投資金額78億元，在全國新增7宗土地，新增土地儲(chǔ)備面積約465畝，其中70%以上的貨值集中在長三角及東南沿海地區(qū)。

從新增土儲(chǔ)的分布區(qū)域來看，除去2020年2月以24.6億元競得獲得福州倉山一地塊之外，大名城將其余53.72億元拿地金額全部用在了上海。

公開資料顯示，2020年，大名城拿下6幅上海地塊，分別位于上海臨港自貿(mào)區(qū)、臨港奉賢片區(qū)、松江、青浦等區(qū)域。其中，6月9日，大名城經(jīng)過47輪競價(jià)，以11.35億元競得上海青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)一宗宅地，樓面價(jià)18669元/平方米；3天后，上海大名城競得上海臨港兩宗地塊名稱為臨港科技城D06-01地塊、臨港科技創(chuàng)新城B02-02地塊，合計(jì)競得價(jià)為11.26億元，合計(jì)出讓面積6.03萬平方米。

除了在一周內(nèi)二度落子上海外，其青浦地塊溢價(jià)率24.46%、臨港科技創(chuàng)新城地塊溢價(jià)率35.2%，可見其押寶上海的決心。

事實(shí)上，大名城曾多次提及，企業(yè)布局方面，有意縮減西北區(qū)域份額的同時(shí)加注華東地區(qū)和東南區(qū)域。在此基礎(chǔ)之上，報(bào)告期營業(yè)收入中，華東區(qū)域、東南區(qū)域、西北區(qū)域分別實(shí)現(xiàn)營收65.32億元、64.8億元、17.28億元，占比為44.39%、47.75%、8.86%，同比增長69.96%、52.08%、-55.26%。

不過，38.13億元的貨幣資金并不足以覆蓋大名城2020年高達(dá)78億元的拿地總額。受此影響，大名城2020年投資現(xiàn)金流暴跌八成，經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)，進(jìn)一步拉低現(xiàn)金短債。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，大名城經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-24.17億元，同比2019年的103億下降123.47%；投資現(xiàn)金流也不容樂觀，2020年大名城投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1.8億元，同比下降88.97%。

在此基礎(chǔ)之上，大名城公開發(fā)行公司債券（面向?qū)I(yè)投資者）（第一期）發(fā)行規(guī)模14.591億元，最終票面利率7.5%。截至2020年底，公司新增借款凈額為21.10億元。期末融資總額為123.63億元，整體平均融資成本7.93%。

截至2020年底，大名城的資產(chǎn)負(fù)債率62.68%，扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為48.84%，凈負(fù)債率為70.90%；由于2020年土地儲(chǔ)備投入占用經(jīng)營活動(dòng)貨幣資金80億元，現(xiàn)金短債比降低至0.54，仍踩中一條“紅線”，處于黃檔。

資產(chǎn)連續(xù)三年縮水

掉頭補(bǔ)倉上海的決策，還有可能導(dǎo)致大名城毛利率再度下滑。

從區(qū)域細(xì)分來看，2020年，大名城華東區(qū)域、東南區(qū)域和西北區(qū)域的毛利率水平分別為11.72%、19.97%和31.74%，同比增長-6.68個(gè)百分點(diǎn)、-12.58個(gè)百分點(diǎn)，2.60個(gè)百分點(diǎn)。整體毛利率同比減少約9.33個(gè)百分點(diǎn)。

對此，大名城表示，毛利率較上年下降，主要系本期新增結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中華東區(qū)域的南京大名城、紫金九號、長樂紫金軒、福清紫金軒毛利率同比下降，且收入權(quán)重占比更高。

具體來看，華東區(qū)域本期收入占比44.31%，較上年收入占比增加12.17個(gè)百分點(diǎn)；東南區(qū)域占比43.96%，較上年收入占比增加4.88個(gè)百分點(diǎn)。而兩個(gè)區(qū)域的毛利率下滑，直接拉低了整體毛利率。

其次，受政府宏觀調(diào)控及銷售規(guī)范、新增結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目土地招拍掛獲取成本較上期其他結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目同比增加、預(yù)售證辦理推遲從而導(dǎo)致在建項(xiàng)目專項(xiàng)借款占用時(shí)間同比增加等因素影響，新增項(xiàng)目毛利率同比下降。

同策研究院資深分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)表示，當(dāng)前在國家持續(xù)對房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，很多城市出臺(tái)了嚴(yán)格的限價(jià)、限購措施，房企要想大幅溢價(jià)出貨的機(jī)會(huì)很小。

上海就是其中一個(gè)。在2021年推出的第二批集中入市項(xiàng)目中，27個(gè)續(xù)盤項(xiàng)目備案均價(jià)與其上期開盤均價(jià)基本持平。

換句話說，大名城雖然可以溢價(jià)拿下上海宅地，但不等于有溢價(jià)出貨的機(jī)會(huì)。

另值得一提的是，年報(bào)顯示，大名城2020年總資產(chǎn)為378.33億元，歸屬上市公司凈資產(chǎn)131.31億元，貨幣資金余額23.52億元。其中，大名城總資產(chǎn)縮水至五年前同期水平，同比2019年下降9.82%。

事實(shí)上，這并不是大名城第一次出現(xiàn)資產(chǎn)縮水現(xiàn)象。2015年至2020年，大名城資產(chǎn)分別為364.76億元、541.56億元、569.73億元、478.43億元、419.53億元、378.33億元，總資產(chǎn)連續(xù)三年下滑。

調(diào)整布局，自然會(huì)影響企業(yè)整體發(fā)展水平，如何在改變解題思路的基礎(chǔ)上，不以犧牲現(xiàn)金流、企業(yè)總資產(chǎn)為代價(jià)是大名城未來進(jìn)階的必修課。

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