（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）掃貨、溢價封頂、刷新當?shù)貥敲鎯r等關鍵詞，組成2021年招商蛇口的拿地指南。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計，在短短3個月的時間里，招商蛇口一連拿下上海、杭州、成都、徐州、蘇州、西安、東莞等十余城的12宗招拍掛地塊，拿地總價約為192.34億元。其中，“溢價封頂”“刷新樓板價”“地王”地塊占比過半，致使其盈利承壓的拿地、限價、銷售模式再次受到市場關注。

高溢價拿地確實出盡了風頭，但也為企業(yè)未來發(fā)展埋下巨大隱患。從年報數(shù)據(jù)看，招商蛇口2020年凈利潤首次出現(xiàn)負增長，較2019年同期減少23.58%，甚至還計提大量存貨跌價準備為庫存中的“地王”買單。

招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰在2020年業(yè)績會上也坦言，高價拿地一度削弱了招商盈利?！坝捎谡猩躺呖?016、2017年拿了不少高價地，大部分在2020年進入結(jié)轉(zhuǎn)周期，從而影響到凈利潤和毛利率?！?

但這并不影響，招商蛇口再度一頭扎入“高溢價”地塊里。

屢屢高溢價拿地

18家房企共激戰(zhàn)3小時，叫價277輪，1月5日，徐州2021-51號惠民小區(qū)東側(cè)B地塊最終被招商蛇口拿下，成交價15.62億元，溢價率132.1%，成交樓面價11699元/平方米。

這一項目總價雖然沒能成為當?shù)氐赝蹴椖?，卻創(chuàng)造了招商蛇口2021年一季度溢價新紀錄，在其現(xiàn)階段高溢價項目中處于首位。

時隔不到半個月，招商蛇口以“上限價格+競配自持面積比例16%”在杭州奪得2宗住宅地塊，拿地金額合計約49.31億元。

其中，蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1308-R2-08地塊上限價格34.04億元，樓面價25944元/平方米，溢價率29.72%；蕭山區(qū)新塘北單元XSCQ2502-06地塊上限價格15.27億元，樓面價15570元/平方米，溢價率29.75%。

值得注意的是，限價地塊比例的持續(xù)增多，不斷壓縮招商蛇口利潤空間。例如，蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1308-R2-08地塊精裝限價37500元/平方米；毛坯銷售均價不高于34000元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于37400元/平方米。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，從該塊地樓面價和銷售限價來看，房企后續(xù)利潤空間的確有限，需要非常強大的成本管控能力。不過，目前長三角和大灣區(qū)城市群是眾多房企非常看重的區(qū)域，為了可以拿到優(yōu)質(zhì)土地資源，不少房企會選擇犧牲利潤來加大布局。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，像招商蛇口等華南企業(yè)本身在華南就能通過城市更新或者其他途徑獲得很多低成本土地，并以此來做利潤，但這部分資源變現(xiàn)時間的不確定性強，所以他們有意愿在長三角基本面好的城市拿地。

在之后的兩個月內(nèi)，招商蛇口屢屢刷新當?shù)赝羶Τ鲎層涗洝?月4日，以21.21億元拿下的大城(2021)-1號地溢價率44%，樓面價達到10086元/平方米，推動體育新城樓面價破萬；3月31日，以總價29.5億拿下鹽城城西地塊，最終成交樓面價11190元/平方米，溢價率80%，刷新此前鹽城地王總價。

值得一提的是，2月9日，招商蛇口競得虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號地塊，總價56.66億元，樓面價達9.2647.6元/平方米，溢價率20%。

這一樓面單價創(chuàng)造了上海虹口區(qū)的新紀錄，超過了2020年7月招商蛇口拿下上海虹口區(qū)“圍標”地塊時8.1萬元/平方米的紀錄，彼時，地塊成交總價44.04億元，樓面價剛剛突破8萬元大關。

3300億目標僅完成2成

大手筆補充土地儲備的背后，是招商蛇口對規(guī)模擴張的渴求。

此前，作為“招保萬金”四大巨頭之首的招商蛇口由于“過于保守”和“業(yè)務整合”，全口徑銷售合約金額排名一度退至前十名開外。 直至2020年，招商蛇口才再次躋身銷售榜前十名之列。

值得注意的是，招商蛇口銷售排名雖有所進步，卻面臨增收不增利的尷尬局面。年報顯示，2020年，招商蛇口營業(yè)收入1296.2億元，歸母凈利潤122.5億元，同比分別增長32.71%、下降23.58%。

在業(yè)績會上，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降是導致招商蛇口2020年增收不增利的原因之一。

明知高溢價拿地風險的招商蛇口，并未放慢其拿地的腳步，不僅如此，受高溢價拿地影響，其平均樓面地價水漲船高。平安證券研究報告顯示，招商蛇口一季度平均樓面地價為15915元/平，較2020年全年增長72%。

換句話說，招商蛇口于2021年一季度批量購入的“地王”項目也會在未來2-3年內(nèi)再度削薄其毛利率水平。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向觀察者網(wǎng)表示，雖然項目利潤空間比較小，但只要保本出售就可以提高當年的銷售業(yè)績，對于想回到TOP10的招商蛇口而言，目前最重要的還是賺取流量。

蔣鐵峰在業(yè)績會上也表示，“房地產(chǎn)行業(yè)依然大有可為。未來龍頭企業(yè)市占率提升將成為趨勢。招商蛇口爭取穩(wěn)定在行業(yè)前十強，在此基礎上進一步提升排名。”

張波表示，對于招商來說，積極拿地本身也就體現(xiàn)出其繼續(xù)做大規(guī)模的戰(zhàn)略意圖，預計今年其在土地市場上總體會表現(xiàn)得較為激進。

如今看來，“不掙錢也要拿地、拿高溢價地”便是招商蛇口欲重回房企第一梯隊的主要方式。

在此基礎上，招商蛇口計劃今年實現(xiàn)簽約銷售金額3300億元，同比增長約18%；預計可售貨值5300億元，按2020年去化率62%計算便可完成銷售目標。

然而，招商蛇口2021年一季度的銷售業(yè)績并不理想，公告稱，2021年1-3月，公司累計實現(xiàn)簽約銷售面積314.30萬平方米，累計實現(xiàn)簽約銷售金額723.20億元。

據(jù)此計算，招商蛇口僅完成全年目標的21.92%。

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