（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）一邊拿地?cái)U(kuò)張，一邊輸血融資，進(jìn)軍千億房企的建發(fā)股份根本停不下來(lái)。

4月20日，建發(fā)股份發(fā)布2020年年度報(bào)告。報(bào)告顯示，2020年，子公司建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1379.30億元，同比增長(zhǎng)38.62%。其中，子公司建發(fā)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1038.82億元，同比增長(zhǎng)43.89%；子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額340.48億元，同比增長(zhǎng)24.70%。

建發(fā)股份成功躋身千億房企行列的同時(shí)，其負(fù)債隨即猛增31.32%至3010.99億元。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2015年-2020年，建發(fā)股份的負(fù)債率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，分別為73.18%、74.19%、75.05%、74.98%、77.62%和77.77%，負(fù)債總額分別為727.63億元、937.95億元、1315.58億元、1630.36億元、2292.94億元和3010.99億元。

此外，建發(fā)股份每股收益為1.59元，同比下降5.36%。受業(yè)績(jī)消息影響，截至4月20日收盤，建發(fā)股份報(bào)8.38元，跌幅3.01%。

毛利率、歸母凈利潤(rùn)雙降

建發(fā)股份是以供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為雙主業(yè)的現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)，公司于1998年6月在上交所掛牌上市。

年報(bào)顯示，2020年，建發(fā)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4329.49億元，同比增長(zhǎng)28.38%。其中，供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3505.34億元，同比增長(zhǎng)21.95%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入824.15億元，同比增長(zhǎng)65.52%。

在營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的情況下，建發(fā)股份兩個(gè)主營(yíng)業(yè)的毛利率雙雙下滑。其中，供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率僅1.8%，同比減少0.9個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為20.89%，同比減少8.26個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞研究中心發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2020年，66家行業(yè)典型上市房企整體的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續(xù)下滑趨勢(shì)，其中，毛利率指標(biāo)降幅最大，2020年毛利率中位數(shù)同比降低4.8個(gè)百分點(diǎn)至24.3%。

盡管房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率下行已是大概率事件，但對(duì)比同行，建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率數(shù)值更低、下滑幅度更大。

值得注意的是，這已經(jīng)是建發(fā)股份兩個(gè)主營(yíng)業(yè)主毛利率第二次出現(xiàn)雙雙下滑。2019年，建發(fā)股份供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率為21.97%，同比減少0.26個(gè)百分點(diǎn)；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為28.69%，同比減少6.68個(gè)百分點(diǎn)。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，建發(fā)股份實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)81.82億元，同比增長(zhǎng)0.58%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)45.04億元，同比下降5.39%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)37.81億元，同比下降10.76%。

營(yíng)收增長(zhǎng)、歸屬股東凈利潤(rùn)下降主要受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部利潤(rùn)下滑影響。年報(bào)顯示，建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)64.16億元，同比下降2.03%；歸屬股東凈利潤(rùn)27.23億元，同比下降14.38%。

此外，建發(fā)股份投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-24.11億元，企業(yè)自有現(xiàn)金流量連續(xù)五年為負(fù)。

大手筆融資激進(jìn)拿地

為保持規(guī)模增速，建發(fā)股份2020年豪擲820.75億元拿地，同比增長(zhǎng)68.85%。

年報(bào)顯示，2020年，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)合計(jì)新增土地75宗，新增計(jì)容建筑面積約937.06萬(wàn)平方米，其中權(quán)益面積約757.96萬(wàn)平方米。

截至2020年末，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)尚未出售的土地儲(chǔ)備面積達(dá)到1838.68萬(wàn)平方米，其中，一、二線城市的土地儲(chǔ)備面積占比為59.55%，較上年增加5.47%。

值得注意的是，2020年，建發(fā)股份曾高溢價(jià)拿下多個(gè)一、二線城市的地王項(xiàng)目。比如4月2日，建發(fā)以46.82億元的總價(jià)競(jìng)得四川成都住宅地塊，成交樓面價(jià)1.98萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率26.92%，刷新當(dāng)時(shí)成都樓面價(jià)記錄；7月22日，建發(fā)股份以12.01億元的總價(jià)在安徽蚌埠一地塊，成交樓面價(jià)5400.28元/平方米，溢價(jià)率56.87%，再次打破當(dāng)?shù)刈≌玫乜們r(jià)記錄；10月22日，在經(jīng)過(guò)超10小時(shí)的競(jìng)價(jià)、960輪爭(zhēng)奪后，建發(fā)以35.24億元的總價(jià)、55.24%的溢價(jià)率拿下江蘇淮安生態(tài)新城的沁春路南側(cè)221地塊，成交樓面價(jià)高達(dá)9321元/平方米，再度攬收一地王項(xiàng)目。

進(jìn)入2021年，建發(fā)股份拿地越發(fā)激進(jìn)。據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年一季度，建發(fā)股份合計(jì)新增土地19宗，拿地金額為266.97億元，平均溢價(jià)率達(dá)到31.72%。

步伐邁得太大的建發(fā)股份，此前還因高溢價(jià)拿下上海普陀“地王”被約談。2021年2月，建發(fā)股份聯(lián)合融創(chuàng)集團(tuán)拿下普陀區(qū)石泉社區(qū)內(nèi)的一幅住宅用地，鏖戰(zhàn)314輪、總價(jià)64.52億元、成交樓面價(jià)84346元/平方米、溢價(jià)率36.15%，晉升為區(qū)域新任“地王”。拿地不久后，建發(fā)融創(chuàng)聯(lián)合體就被普陀區(qū)政府約談，其地塊的開(kāi)竣工等事項(xiàng)將來(lái)也會(huì)被政府嚴(yán)格監(jiān)管。

建發(fā)股份不是沒(méi)吃過(guò)“地王”的虧，早年間聯(lián)合中糧在上海寶山的“地王”項(xiàng)目央璽就是“面粉貴過(guò)面包”的典型案例。2016年，建發(fā)中糧聯(lián)合體拿下上海寶山區(qū)顧村N12-1101單元06-01地塊，總價(jià)67.9億元、樓板價(jià)5.37萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率115%。

拿地不滿一年，上海新房市場(chǎng)就迎來(lái)“限價(jià)潮”，不僅預(yù)售證發(fā)放收緊，而且預(yù)售證價(jià)格也有明顯下滑，無(wú)奈之下，建發(fā)只能推遲其入市時(shí)間。2019年6月，央璽推出第一批344套住宅，預(yù)證僅6.19萬(wàn)元/平方米，略高于拿地樓板價(jià)。

值得注意的是，如若扣除無(wú)償交給寶山區(qū)政府的5%保障房和15%的自持租賃住房，央璽自身樓板價(jià)理應(yīng)超過(guò)6.67萬(wàn)元/平方米。由此可見(jiàn)，建發(fā)股份地王項(xiàng)目的踩點(diǎn)節(jié)奏并不是很準(zhǔn)。

不僅如此，央璽的去化也是一道難題。在項(xiàng)目推售之際，施工現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)大火，央璽也因“一把火”徹底出圈。在隨后的營(yíng)銷活動(dòng)上，央璽還打出“買房送寶馬”等優(yōu)惠促銷活動(dòng)，可以說(shuō)為推售項(xiàng)目不惜做虧本買賣。

項(xiàng)目著火、買房送寶馬等情節(jié)，讓央璽成為一個(gè)有故事的“項(xiàng)目”，但這對(duì)其去化并無(wú)實(shí)際推動(dòng)作用。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，央璽（備案名：潤(rùn)園）于2019年10月推出第二批331套住宅，截至目前仍有一套房源處于在售狀態(tài)，去化承壓。

在土地市場(chǎng)一路狂奔的建發(fā)股份，需要巨額的資金做后盾。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，建發(fā)股份通過(guò)短期融資券、公司債等渠道直接融資金額約120億元。

值得注意的是，其2021年一季度直接融資總額逼近去年一年直接融資總額。數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，建發(fā)股份共發(fā)行10次融資債券，直接融資金額合計(jì)為96.7億元。

打江山容易，守江山難。如何平衡好資金、土儲(chǔ)、規(guī)模，成為擺在新晉“千億”房企建發(fā)股份面前的另一難題。

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。