（文/張玉 編輯：馬媛媛）急速擴(kuò)張之后，“京城地產(chǎn)一哥”首開股份（600376.SH）目前迫切需要解決的是自己的“高負(fù)債之痛”。而這也是公司掌舵者李巖所面臨的棘手難題。

4月16日晚間，首開股份發(fā)布2020年度報(bào)告。公司2020年?duì)I業(yè)收入為442.26億元，較2019年減少了7.18%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為31.4億元，較2019年增加了13.84%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)為23.18億元，較2019年減少了11.69%。

截至2020年末，首開股份資產(chǎn)負(fù)債率為80.42%，剔除預(yù)收賬款之后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.83%，凈負(fù)債率為178.56%，現(xiàn)金短債比為0.89，處于三道紅線的“紅檔”范圍。

而根據(jù)三道紅線的監(jiān)管規(guī)定，如果三條紅線都觸碰到了，將不能新增有息負(fù)債。

2000億債務(wù)壓頂

“一部首開史，半座北京城”。隸屬于北京市國(guó)資委的首開股份曾憑借30多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和5000多萬平方米的開發(fā)面積被業(yè)內(nèi)稱為“京城地產(chǎn)一哥”。

2018年，首開股份實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1007億元，同比大增46%，成功跨入千億陣營(yíng)。不過，隨著公司發(fā)展的逐步提速，企業(yè)所面臨的高負(fù)債隱憂浮現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年報(bào)告期末，公司負(fù)債合計(jì)2636.67億元，較2019年同比增加了181.93億元。公司一年到期的非流動(dòng)負(fù)債就有259.44億元。

另據(jù)Wind 數(shù)據(jù)，2017~2020年，首開股份的資產(chǎn)負(fù)債率分別為80.59%、81.58%、80.92%和80.42%，始終徘徊在80%左右。

同策研究院資深分析師肖云祥分析指出，主要是公司在前期為了追求規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，在土地市場(chǎng)上較為激進(jìn)，導(dǎo)致公司投資支出較大，讓公司背負(fù)了較高的債務(wù)。其實(shí)近年來公司也多次提到降低債務(wù)，但效果并不是很理想。此次公司踩中“三道紅線”，直接影響就是有息負(fù)債不能增加，公司債務(wù)償付壓力會(huì)增加，只有加大銷售力度，加快資金回籠，通過自身“造血”方式才能保持資金流。

一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示：“說難聽點(diǎn)，三道紅線的目的就是不想讓房企過快地利用杠桿進(jìn)行發(fā)展。踩中的紅線越多，越不借給你錢，企業(yè)也就沒辦法加杠桿擴(kuò)張。擴(kuò)張?zhí)焓怯幸欢ǖ娘L(fēng)險(xiǎn)在里面的，所以三道紅線全部踩到的話真的是很危險(xiǎn)的事，對(duì)企業(yè)來說壓力蠻大的?！?

自有資金并不富裕的情況下，首開股份還頻繁為子公司提供擔(dān)保。截至報(bào)告期末，公司擔(dān)?？傤~為419.93億元，擔(dān)保總額占公司凈資產(chǎn)的比例為132.92%。

其中，2020年3月18日，首開股份全資子公司城開集團(tuán)為首開股份旗下養(yǎng)老機(jī)構(gòu)寸草養(yǎng)老提供擔(dān)保，擔(dān)保金額為1000萬元，2020年4月19日，城開集團(tuán)再度為寸草養(yǎng)老擔(dān)保1000萬元。根據(jù)觀察者網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，僅2020年2月~2020年4月，城開集團(tuán)就為寸草養(yǎng)老提供擔(dān)保金額接近3500萬元。

“上市公司進(jìn)行擔(dān)保融資其實(shí)很常見，也屬正常。但是如果擔(dān)?？偨痤~過高，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來。一般來講，擔(dān)?？偨痤~占凈資產(chǎn)比重最好不要超過50%?！毙ぴ葡楸硎?。

資本騰挪融資“解渴”

負(fù)債高壓之下，近年來，首開股份也積極通過融資“借新還舊”，緩解壓力。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年報(bào)告期內(nèi)，首開股份新增融資共523.38億元，其中開發(fā)貸款150.24億元，信托貸款110.72億元，發(fā)債規(guī)模262.42億元，累計(jì)歸還各類籌資415.06億元，凈增融資僅為108.32億元。

2020年，首開股份期末融資總額為1368.88億元，平均融資成本為5.27%。

公司甚至搬來“永續(xù)債”做“救兵”。2020年2月，首開股份共發(fā)行30億元永續(xù)債，利息率為3.88%；2019年12月，首開股份發(fā)行20億永續(xù)債，利率為4.67%。

此外，近年來，公司頻繁通過“賣賣賣”進(jìn)行資本騰挪，回籠資金，優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表。今年2月2日，首開股份發(fā)布公告稱，公司全資子公司北京首開中晟置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“中晟公司”）擬通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式將所持有的北京首開天恒文化發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天恒文化”）33%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司控股股東的全資子公司北京首開資產(chǎn)管理公司（以下簡(jiǎn)稱“首開資管”）。此次收購價(jià)格為3305.74萬元。

據(jù)悉，天恒文化成立的目的為為獲取北京市西城區(qū)南營(yíng)房棚改項(xiàng)目，該項(xiàng)目后因政策原因暫緩實(shí)施。目前天恒文化尚未獲取該項(xiàng)目，天恒文化擬重新推進(jìn)該項(xiàng)目的獲取工作。

“這可能就是企業(yè)的資本騰挪，把某些專業(yè)的項(xiàng)目放在專門的子公司下面，比如說舊改或者資管。企業(yè)可能在做一個(gè)資產(chǎn)盤整。”

2019年首開股份還曾密集掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州合本投資管理有限公司50%股權(quán)、北京首開旭泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司1%股權(quán)以及北京天鴻嘉誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權(quán)。其中，轉(zhuǎn)讓子公司1%股權(quán)的做法一度引發(fā)熱議。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜曾在接受媒體采訪是坦言，首開股份此舉通過把子公司由控股需要并表，變成聯(lián)營(yíng)不并表，等于母公司對(duì)報(bào)表作了外科手術(shù)，把子公司的大額負(fù)債轉(zhuǎn)移到表外。

有意思的是，針對(duì)目前的債務(wù)情況，首開股份方面在2020年報(bào)中表示，公司將改變以前主要依賴“融資輸血”規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展模式，創(chuàng)新提升產(chǎn)品和服務(wù)、加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，增強(qiáng)資金成本意識(shí)，向精細(xì)化管理要效益、向?qū)I(yè)化運(yùn)作要增值，確保公司現(xiàn)金流安全和盈利能力增長(zhǎng)。

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