（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2021年4月14日下午，一場(chǎng)涉及800億土儲(chǔ)貨值的并購(gòu)大案宣告失敗。

旭輝控股集團(tuán)公告稱，此前1月7日與彰泰簽訂的合作框架協(xié)議解除。同時(shí)，彰泰解除股權(quán)質(zhì)押并返還旭輝此前支付的8億元定金。

就合作終止的原因，旭輝方面表示，盡職調(diào)查完成后，因進(jìn)一步合作所需的條件不能在短時(shí)間內(nèi)達(dá)成，雙方謹(jǐn)慎考慮和協(xié)商后，一致同意解除合作協(xié)議。

同時(shí)，彰泰集團(tuán)方面知情人士告訴觀察者網(wǎng)，正在與融創(chuàng)方面洽談收并購(gòu)事宜，融創(chuàng)盡調(diào)工作也已經(jīng)展開(kāi)，預(yù)計(jì)近期將會(huì)官宣。

涉及土儲(chǔ)貨值800億

公開(kāi)資料顯示，彰泰集團(tuán)前身是由臺(tái)商于1992年創(chuàng)立的“桂林彰泰實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司”，后因經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，彰泰集團(tuán)由當(dāng)時(shí)已在彰泰任職且為軍人出身的黃海濤接手。

黃海濤接手后，堅(jiān)持深耕廣西本土市場(chǎng)的策略，接連收購(gòu)盤活多個(gè)爛尾樓盤，在當(dāng)時(shí)樓市的上漲態(tài)勢(shì)中迅速發(fā)展壯大。

目前，彰泰無(wú)論從銷售額還是土地儲(chǔ)備方面，都是名副其實(shí)的“廣西一哥”。在其大本營(yíng)桂林，業(yè)界曾以“十個(gè)桂林人里，就有四個(gè)彰泰業(yè)主”形容其樓市地位。

此外，彰泰集團(tuán)商業(yè)主要集中在桂林、南寧等核心城市，以社區(qū)商業(yè)、文旅商業(yè)為主，擁有桂林彰泰天街、桂林彰泰峰譽(yù)等眾多商業(yè)項(xiàng)目；而旗下彰泰物業(yè)同樣實(shí)力不俗，擁有物業(yè)服務(wù)企業(yè)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)，布局廣西17城，簽約面積超2400萬(wàn)平米。

盡管在廣西本土風(fēng)生水起，但在如今融資趨近的政策環(huán)境下，彰泰想要走出廣西，快速布局全國(guó)就顯得力不從心了。正相反，在全國(guó)化布局已經(jīng)接近尾聲的頭部品牌房企看來(lái)，彰泰無(wú)疑是他們眼中，快速打開(kāi)廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)的一塊“肥肉”。

2021年1月7日，彰泰集團(tuán)與旭輝集團(tuán)在廣西南寧簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，旭輝集團(tuán)與彰泰集團(tuán)將按照65%與35%的股權(quán)比例共同合作成立平臺(tái)公司。新成立的公司總部設(shè)在廣西南寧，由彰泰集團(tuán)董事長(zhǎng)黃海濤先生出任平臺(tái)公司董事長(zhǎng)，旭輝集團(tuán)現(xiàn)江蘇區(qū)域集團(tuán)副總裁胡翔先生出任平臺(tái)公司總裁。

消息稱，此次收并購(gòu)涉及的土儲(chǔ)貨值約為800億元。

彼時(shí)，旭輝控股董事局主席林中表示，雙方理念相通、文化相近，都將工程質(zhì)量和客戶滿意度擺在重要位置，在區(qū)域布局上更是有許多互補(bǔ)之處。與彰泰的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，將有助于旭輝深耕廣西省域全境，進(jìn)一步提升兩個(gè)品牌的口碑和知名度，也將鞏固平臺(tái)公司在廣西當(dāng)?shù)佚堫^地位。

不過(guò)出人意料的是，苦等了3個(gè)多月之后，等來(lái)的卻是雙方解約消息，并且連旭輝此前支付的8億元定金都原封不動(dòng)退還。

與此同時(shí)，旭輝旗下物業(yè)公司永升生活服務(wù)也發(fā)布公告表示，終止收購(gòu)彰泰服務(wù)集團(tuán)有限公司65%已發(fā)行股本。根據(jù)終止協(xié)議，上海永升須解除所設(shè)立的在營(yíng)運(yùn)公司20%股權(quán)上的股份押記及賣方須向其退還根據(jù)框架協(xié)議支付的按金1億元。

金博大律師事務(wù)所資深律師曹文峰告訴觀察者網(wǎng)，一般情況下，下定金是以雙方意愿較為強(qiáng)烈為前提的，更何況企業(yè)之間的大并購(gòu)，定金金額高達(dá)8億元?，F(xiàn)在盡調(diào)之后，定金原價(jià)退還，可以肯定的是雙方都對(duì)這筆交易不滿。

曹文峰表示，通俗來(lái)說(shuō)，就是旭輝發(fā)現(xiàn)標(biāo)的資產(chǎn)有問(wèn)題，不值這個(gè)價(jià)，而彰泰認(rèn)為自己是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不止這個(gè)價(jià)，雙方無(wú)法達(dá)成一致才協(xié)商和平解約。如果是單方面違約的話，結(jié)果應(yīng)當(dāng)是旭輝索取定金多倍賠償，或者彰泰沒(méi)收定金作為補(bǔ)償。

“穩(wěn)健”旭輝和與“大開(kāi)大合”融創(chuàng)

巧合的是，旭輝雖然選擇退出，彰泰仍然是“香餑餑”，“日常接盤”的融創(chuàng)中國(guó)再次現(xiàn)身充當(dāng)“白衣騎士”，有消息稱萬(wàn)科也在“排隊(duì)”中。

有媒體報(bào)道稱，在旭輝控股集團(tuán)宣布公告之前，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌曾前往廣西與彰泰集團(tuán)老板黃海濤見(jiàn)面，洽談合作事宜。

有彰泰集團(tuán)方面知情人士向觀察者網(wǎng)確認(rèn)了這一消息。他表示，廣西樓市與華東大不相同，旭輝對(duì)廣西了解較少，因此盡調(diào)了3個(gè)多月仍無(wú)進(jìn)展。相比之下，融創(chuàng)的盡調(diào)速度比旭輝快很多，合作方式大概率與此前一致，仍是地產(chǎn)與物業(yè)打包出售部分股權(quán)，相關(guān)消息預(yù)計(jì)近期將會(huì)公布。

此外，另一名知情人士消息稱，彰泰在廣西有很高的品牌知名度，土儲(chǔ)和團(tuán)隊(duì)都不錯(cuò)，因此十分搶手。目前融創(chuàng)已經(jīng)在盡調(diào)了，“即便最終沒(méi)談妥，后面還有萬(wàn)科排隊(duì)觀望”。

對(duì)于旭輝退出爭(zhēng)奪的原因，有觀點(diǎn)認(rèn)為可能是旭輝盡調(diào)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了彰泰的財(cái)務(wù)問(wèn)題。

這在旭輝3月底的業(yè)績(jī)會(huì)上似乎有所暗示。彼時(shí)林中表示，旭輝正在進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)和財(cái)務(wù)核算的工作，雙方會(huì)根據(jù)審計(jì)出來(lái)的數(shù)字，對(duì)框架協(xié)議進(jìn)行一些磋商，可能在4月才會(huì)有一些最新的消息公布。

“核心問(wèn)題還是價(jià)格沒(méi)談攏。”克而瑞廣西高級(jí)合伙人吳寧向觀察者網(wǎng)分析稱，彰泰在廣西的實(shí)力很強(qiáng)，不然也不會(huì)有那么多企業(yè)看上。但近年來(lái)擴(kuò)張多采用與本土國(guó)企和小房企合作方式，可能存在一些壞賬和不良資產(chǎn)。

從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，吳寧表示，整個(gè)廣西樓市利潤(rùn)率和去化速度談不上好，因此旭輝“以穩(wěn)為主”選擇退出。但去年開(kāi)始廣西進(jìn)入量和價(jià)的全面調(diào)整，無(wú)論南寧、桂林、柳州還是北部灣都進(jìn)入了市場(chǎng)調(diào)整期，最難的時(shí)候應(yīng)該已經(jīng)過(guò)去，仍然具有很大吸引力。

有熟知廣西樓市的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，旭輝在廣西樓市做得不好，體量也很小，總經(jīng)理為此頻繁更換，一下子收購(gòu)一家800億土儲(chǔ)的房企等于“一口吃成胖子”，所以林中很小心的選擇放棄。而融創(chuàng)本身風(fēng)格就與旭輝不同，孫宏斌接盤向來(lái)大開(kāi)大合，且企業(yè)自身在廣西地產(chǎn)、文旅、商業(yè)、物業(yè)各方面都有涉獵，機(jī)會(huì)也更大一些。

而另一位深耕廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)的職業(yè)經(jīng)理人認(rèn)為，旭輝在廣西項(xiàng)目極少，做得不好，所以想通過(guò)合并彰泰擴(kuò)大在廣西的市場(chǎng)占比，但通過(guò)盡調(diào)，認(rèn)為彰泰的項(xiàng)目不賺錢才放棄；融創(chuàng)收購(gòu)可能性較大，因?yàn)槠湓趶V西的布局也未能打開(kāi)，目的與旭輝相同，但比旭輝有錢；但是萬(wàn)科不太可能參與，“萬(wàn)科去年在廣西銷售100多億，儲(chǔ)備500多億，本身體量已足夠，且兩家拿地戰(zhàn)略不符”。

他表示，與華東相比，廣西的市場(chǎng)整體處于初級(jí)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，人口基數(shù)不大，市場(chǎng)容量小，兩極分化嚴(yán)重。優(yōu)先發(fā)展的南寧是廣西房地產(chǎn)發(fā)展最好的城市，去化周期在6-8個(gè)月，人口導(dǎo)入最大，供需平衡，均價(jià)一萬(wàn)多；其次是柳州和桂林，去化周期已超過(guò)12個(gè)月；其他如北海、防城港等地，受政策影響較大，去年跌幅達(dá)到40%-50%，基本腰斬。彰泰項(xiàng)目在廣西分布廣，物業(yè)服務(wù)口碑也非常好，但地產(chǎn)項(xiàng)目真正影響力在桂林，在最關(guān)鍵的南寧則表現(xiàn)一般。其次，彰泰老板是軍人出身，企業(yè)也是軍事化管理，對(duì)華東和華中的高周轉(zhuǎn)模式并不適合，這就造成了企業(yè)難以走出去，外界難以走進(jìn)來(lái)。

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