（文/張玉 編輯/馬媛媛）近段時(shí)間以來(lái)，遠(yuǎn)洋資本“戰(zhàn)投”紅星地產(chǎn)的消息一經(jīng)傳出，迅速引起廣泛熱議。

3月29日，遠(yuǎn)洋資本在官方微信平臺(tái)辟謠稱，本次遠(yuǎn)洋資本戰(zhàn)略入股紅星企發(fā)獲得18%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為人民幣10.3億元，入股后雙方將展開(kāi)進(jìn)一步戰(zhàn)略合作，傳言中“200億元”對(duì)價(jià)并不屬實(shí)。

熱議背后，遠(yuǎn)洋資本及其背后的遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）近年來(lái)在土地市場(chǎng)可謂一路“高歌猛進(jìn)”。根據(jù)2020年公布的數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2020年增土地儲(chǔ)備791.4萬(wàn)平方米，根據(jù)面積計(jì)算的投銷(xiāo)比達(dá)到1.1倍。

根據(jù)億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)，2020年遠(yuǎn)洋集團(tuán)多次于佛山、濟(jì)南、鄭州等已經(jīng)進(jìn)入多年的城市補(bǔ)倉(cāng)。同時(shí)在“南移西拓”戰(zhàn)略引領(lǐng)下，企業(yè)在南移西拓區(qū)域獲取項(xiàng)目共計(jì)34個(gè)，占比達(dá) 64%。

不過(guò)，高歌猛進(jìn)之下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的業(yè)績(jī)?cè)鏊匍_(kāi)始放緩，甚至，呈現(xiàn)疲態(tài)。遠(yuǎn)洋集團(tuán)日前發(fā)布的2020年度報(bào)告顯示，2020年遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷(xiāo)售金額雖然再創(chuàng)新高，達(dá)到1310.4億元，但是增速卻放緩至 1%。

“戰(zhàn)投”紅星地產(chǎn)

3月28日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下的遠(yuǎn)洋資本宣布與紅星美凱龍簽署合作協(xié)議，雙方將對(duì)重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“紅星企發(fā)”）及其下屬的紅星地產(chǎn)板塊（不含紅星置業(yè)板塊）展開(kāi)戰(zhàn)略合作。本次遠(yuǎn)洋資本戰(zhàn)略入股紅星企發(fā)獲得18%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)位10.3億元。

據(jù)悉，紅星地產(chǎn)為紅星美凱龍控股集團(tuán)旗下業(yè)務(wù)板塊，成立于2009年，是以“地產(chǎn)+商業(yè)管理+資產(chǎn)管理”三大業(yè)務(wù)協(xié)同配合，集大型商業(yè)和高端住宅開(kāi)發(fā)于一體的綜合性開(kāi)發(fā)商，覆蓋購(gòu)物中心、影城、精品百貨等多種業(yè)態(tài)。截至目前，紅星地產(chǎn)已在全國(guó)53座城市落子，累積項(xiàng)目百余個(gè)。

遠(yuǎn)洋資本是一家專(zhuān)注于從事另類(lèi)資產(chǎn)管理的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。近年來(lái)，遠(yuǎn)洋資本持續(xù)加碼在滬商業(yè)辦公。2020年6月，遠(yuǎn)洋資本實(shí)現(xiàn)對(duì)上海H88越虹廣場(chǎng)項(xiàng)目的成功收購(gòu)。據(jù)悉，H88越虹廣場(chǎng)為上海漕河涇板塊商辦物業(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)匯聚中外高科技企業(yè)3600多家。

在此之前，遠(yuǎn)洋資本曾順利實(shí)現(xiàn)上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目退出。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，該項(xiàng)目的實(shí)際收益水平超過(guò)30%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析指出，紅星此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)很大層面還是基于自身負(fù)債的考量，為解當(dāng)下的資金之困，不得不將旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行部分轉(zhuǎn)讓。從紅星地產(chǎn)板塊來(lái)看，主要從事物業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，商業(yè)租賃收入占比很小，因此對(duì)于遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)接手后可以豐富自身的土地儲(chǔ)備，有利于自身規(guī)模的穩(wěn)定擴(kuò)張。

同策研究院分析師肖云祥表示，本次疫情對(duì)紅星美凱龍而言造成的沖擊可謂不小，其實(shí)也從側(cè)面反映出，重資產(chǎn)模式在遭遇黑天鵝事件時(shí)，將會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)壓力。通過(guò)發(fā)展輕資產(chǎn)的模式，可逐漸減低公司負(fù)債情況，提升公司穩(wěn)健性。紅星地產(chǎn)與遠(yuǎn)洋資本的合作，雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)明顯，紅星地產(chǎn)在10多年的發(fā)展中，打造如紅星天鉑、愛(ài)琴海商業(yè)等IP。而遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展，且央企的企業(yè)屬性使得公司在融資及資源獲取上更有優(yōu)勢(shì)。

銷(xiāo)售額增速放緩至1%

積極投資拓儲(chǔ)的背后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)近年來(lái)規(guī)模擴(kuò)張顯著。不過(guò)，經(jīng)過(guò)2016~2019年規(guī)模高速擴(kuò)張后，2020年遠(yuǎn)洋集團(tuán)的銷(xiāo)售金額增速逐漸放緩。

日前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。公司實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷(xiāo)售總額1310.4億元，較2019年的1300.3億元僅微增0.78%。

公司營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)565.11億元，較2019年增長(zhǎng)了11%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為28.66億元，較2019年增長(zhǎng)8%。

此外，2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)毛利為104.57億元，較2019年上升2%；毛利率為19%，較2019年下滑1%。

克而瑞日前發(fā)布的2020年1~12月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)TOP200排行榜顯示，2020年遠(yuǎn)洋集團(tuán)全口徑銷(xiāo)售金額位列排行榜第36位，而2019年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)尚且排在第25位。2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)全口徑銷(xiāo)售金額排行同比下滑11個(gè)名次。

分析不難看出，拿地成本抬高以及部分城市銷(xiāo)售難達(dá)預(yù)期是遠(yuǎn)洋集團(tuán)利潤(rùn)難達(dá)預(yù)期的重要原因。

2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的平均土地成本從2019年每平方米5400元上升至每平方米6200元。截至2020年12月31日，按可售總樓面面積計(jì)算，遠(yuǎn)洋集團(tuán)土地儲(chǔ)備的每平方米平均土地成本約為7900元，2019年同期為7500元。

就此，遠(yuǎn)洋集團(tuán)解釋稱，主要由于2020年有較多一線城市項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，土地成本相對(duì)較高。

此外，2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)平均銷(xiāo)售價(jià)格下降4%至20800元/平方米；2019年同期為21700元/平方米。

對(duì)此，億翰智庫(kù)研究員于小雨等分析指出，企業(yè) 2017~2019 年新進(jìn)入了較多的城市，在這個(gè)過(guò)程中企業(yè)的拿地成本不斷提升，但是商品房銷(xiāo)售均價(jià)卻下行，這壓縮了企業(yè)的盈利空間。另外，企業(yè)新進(jìn)入的城市往往優(yōu)勢(shì)較少，同時(shí)，為了在新進(jìn)入的城市站穩(wěn)腳跟，擴(kuò)大影響力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高去化，往往還存在更高的營(yíng)運(yùn)開(kāi)支，這也會(huì)侵蝕企業(yè)的凈利潤(rùn)。

短期有息負(fù)債激增179%

工商資料顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)創(chuàng)立于1993年，2007年9月在港交所主板上市。主要股東為中國(guó)人壽保險(xiǎn)及大家人壽保險(xiǎn)。公司業(yè)務(wù)范圍包括住宅和綜合開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)合作與客戶服務(wù)等。截至目前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)擁有約200個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

險(xiǎn)資背景讓遠(yuǎn)洋集團(tuán)在財(cái)務(wù)領(lǐng)域“游刃有余”。根據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)2020年度業(yè)績(jī)報(bào)披露，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2020年剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69%、凈負(fù)債率為55%，現(xiàn)金短債比為1.5，全部處于“綠檔”。

不過(guò)，從目前的發(fā)展來(lái)看，2020年遠(yuǎn)洋集團(tuán)短期債務(wù)水平還是有所增加。期內(nèi)，公司負(fù)債總值由2019年的1780.88億元增加至2020年的1897.84億元，增幅6.57%。公司流動(dòng)負(fù)債總額由2019年的1003.8億元增長(zhǎng)至2020年的1300.85億元，增幅29.59%。

從企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，短期有息負(fù)債高速增長(zhǎng)，導(dǎo)致了現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)債短債比兩個(gè)指標(biāo)大幅下降。其中短期有息負(fù)債增長(zhǎng)了179%，由2019年93億元增長(zhǎng)至259.3 億元，直接導(dǎo)致企業(yè)的長(zhǎng)債短債比由2019年的8倍降至2020年的2.2倍，現(xiàn)金短債比由3.6倍降至1.7倍。

億翰智庫(kù)分析指出，企業(yè)短期有息負(fù)債大幅增長(zhǎng)，可能是因?yàn)槠髽I(yè)往期的長(zhǎng)期債務(wù)逐漸到期。一方面，根據(jù)億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)到的信息，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2020年新增的債務(wù)中以長(zhǎng)期債券為主，比如2020年1月9日發(fā)行了10年期的擔(dān)保票據(jù)。另一方面，根據(jù)2019年企業(yè)業(yè)績(jī)會(huì)披露的信息，截止2019年，企業(yè)1~2年到期的債務(wù)在總債務(wù)中占比達(dá)33%，而這一部分債務(wù)基本將于2021~2022年到期。

截至2020年12月31日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)一年內(nèi)到期的總貸款為259.34億元，占貸款總額的比例為32%；而2019年這一數(shù)據(jù)僅為11%。換言之，2020年遠(yuǎn)洋集團(tuán)一年到期的總貸款激增21%。

值得一提的是，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也在積極采取措施緩解目前的資金狀況。4月1日，官方消息顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與廣發(fā)銀行舉行業(yè)務(wù)座談會(huì)，就全面加深銀企業(yè)務(wù)合作進(jìn)行了深入探討。

而早在今年2月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)就曾與中國(guó)人壽保險(xiǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方一致表示要積極推進(jìn)在資本紐帶關(guān)系、金融產(chǎn)品、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)投資、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老六大領(lǐng)域開(kāi)展合作。

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