（文/張玉 編輯/馬媛媛）2020年不甚理想的業(yè)績(jī)表現(xiàn)給金融街（000402.SZ）的投資者們蒙上了一層陰影。

2020年，金融街實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入181.21億元，較2019年下滑30.79%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為24.98億元，較2019年減少了27.41%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)僅為2.88億元，同比下滑89.94%。去年，公司基本每股收益0.84元/股，較2019年同比減少了26.96%。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，扣非后歸母凈利潤(rùn)大幅下滑，說(shuō)明本年度內(nèi)有大量的非經(jīng)常性收益。其實(shí)后者更能反應(yīng)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)水平。

3月31日，金融街股價(jià)低開(kāi)低走，截至收盤(pán)，報(bào)6.83元/股，跌幅為1.44%。

核心業(yè)務(wù)營(yíng)收全線下滑

公開(kāi)資料顯示，金融街于2000年在深交所上市，是一家以商務(wù)地產(chǎn)為主業(yè)的大型開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)控股公司。

從公司的收入來(lái)源來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍貢獻(xiàn)了金融街2020年的絕大部分利潤(rùn)。報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入158.13億元，同比下降32.91%。其中，住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)收入144.35億元，毛利率為25.89%；商務(wù)產(chǎn)品收入13.78億元，毛利率為44.81%。金融街方面解釋稱，受新冠肺炎疫情影響，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模較去年同期下降；同時(shí)，因結(jié)算項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性差異，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率有所下滑。

2020年，金融街物業(yè)出租業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收16.69億元，同比下降9.36%。金融街方面表示，公司物業(yè)出租業(yè)務(wù)的收入和毛利率小幅下降，主要是受新冠肺炎疫情影響，項(xiàng)目客流量和銷售額明顯下滑，加之給客戶租金減免，租賃收入和毛利率有所下降。

此外，2020年，金融街物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入3.26億元，同比下降52.52%。公司物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)下降的主要原因是受新冠肺炎疫情影響，酒店入住率和景區(qū)客流量大幅下降。

肖云祥表示，從金融街的凈利跌幅來(lái)看，主要是企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，受疫情影響嚴(yán)重，辦公商業(yè)市場(chǎng)空置率大幅增加。而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率并沒(méi)有物業(yè)出租的毛利率高。

數(shù)據(jù)顯示，2020年金融街房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的毛利率為27.54%，同比降低9.22%；物業(yè)出租的毛利率為88.37%；同比降低2.97%。此外，物業(yè)經(jīng)營(yíng)的毛利率已經(jīng)跌至-22.66%，降低46.91個(gè)百分點(diǎn)。

償債壓力凸顯

年報(bào)顯示，2020年，金融街短期借款由5000萬(wàn)元增加至25.1億元，增幅高達(dá)4920%。這也就意味著，金融街2020年僅僅短期借款就增加了24.6億元。就此，金融街方面表示，公司發(fā)行的部分超短期融資券尚在存續(xù)期。

公司貨幣資金由2020年初的110.27億元增長(zhǎng)至2020年末的188.17億元，增長(zhǎng)幅度為70.64%。金融街方面表示，公司貨幣資金增加的主要原因是公司加強(qiáng)資金統(tǒng)籌和調(diào)度。

此外，公司其他應(yīng)付款由2020年初的49.58億元增至2020年末的97.29億元，增幅高達(dá)96.24%。公司方面表示，一是經(jīng)股東大會(huì)審批，公司從金融街集團(tuán)下屬兩家非金融機(jī)構(gòu)借款；二是中信城B地塊項(xiàng)目因規(guī)劃調(diào)整，公司與客戶解約，退還客戶本金并按銀行同期貸款利率向其支付利息；三是合作方向公司控股項(xiàng)目提供股東借款。

從“三道紅線”規(guī)定來(lái)看，金融街凈負(fù)債率為172.41%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.38%，現(xiàn)金短債比為1.27，三道紅線觸及兩道，為“橙檔”企業(yè)，債務(wù)壓力大。

值得一提的是，三道紅線政策嚴(yán)控之下，金融街也在積極采取措施調(diào)整自己的債務(wù)結(jié)構(gòu)。而半年之前，公司尚且全部踩中“三道紅線”。公司2020年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金融街剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.4%，凈負(fù)債率為202.31%，現(xiàn)金短債比僅0.55倍。

2020年的市場(chǎng)環(huán)境下，自身造血能力不足金融街之惡能依靠發(fā)債融資借新還舊。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入472.51億元，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出489.27億元，其中償還債務(wù)支付的現(xiàn)金為427億元。

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