（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“2021年我們也將持續(xù)以精準的投資布局、高效的運營能力、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品實力和敏捷的人才組織四大核心能力為牽引，來實現(xiàn)上坤高質(zhì)量的增長，形成符合時代特征的成長性房企發(fā)展路徑。”上坤地產(chǎn)執(zhí)行董事、董事會主席兼行政總裁朱靜在2020年業(yè)績會上說道。

（由左及右分別為：陸石媛女士、朱靜女士及周青先生）

3月31日，上坤地產(chǎn)舉辦2020年線上業(yè)績發(fā)布會。數(shù)據(jù)顯示，2020年上坤地產(chǎn)實現(xiàn)應占合約銷售約126.6億元，同比增長9.1%，其中長三角占比達到78%；應占合約銷售面積77.8萬平方米，同比增長11.1%。上坤地產(chǎn)執(zhí)行總裁周青表示，長三角未來是上坤地產(chǎn)的“超級區(qū)域”，未來將深度布局長三角，為其長期穩(wěn)步發(fā)展提供堅實的支撐。

盈利上漲財務自律

業(yè)績公告顯示，2020年，上坤地產(chǎn)營業(yè)收入達到81.91億元，同比增長8.7%；歸母凈利潤達到3.56億元，同比增長62.2%；凈利潤為8.9億，同比增長30.8%。

具體來看，上坤地產(chǎn)營業(yè)收入來源于物業(yè)銷售、物業(yè)租賃收入及項目管理服務。其中，98.1%的收入來自物業(yè)銷售，約1.9%收入來自物業(yè)租賃收入及項目管理服務。

不過，受前幾年高價拿地的影響，上坤地產(chǎn)毛利為17.9億元，毛利率為21.9%，同比減少18.9個百分點。

事實上，毛利率下滑已經(jīng)成為行業(yè)的普遍現(xiàn)場，包括華潤、招商蛇口等“優(yōu)等生”在內(nèi)的房企都無法避免。

對此，上坤地產(chǎn)助理總裁陸石媛表示，上坤地產(chǎn)2020年毛利率為21.9%，處在行業(yè)平均水平。之所以出現(xiàn)下滑是因為在前期結(jié)轉(zhuǎn)收入當中有70%以上的收入都是來自于上海樾山項目，這個項目的特征之一就是通過收并購的方式取得、原始成本比較低，從而造成其2018年、2019年整體毛利率水平高于行業(yè)平均水平。

“未來隨著我們結(jié)轉(zhuǎn)項目數(shù)量越來越多、結(jié)轉(zhuǎn)項目多樣性豐富，上坤地產(chǎn)整體的毛利率水平應該會維持在行業(yè)平均水平，約為20%-25%?！标懯抡f道。

值得一提的是，截至2020年底，上坤地產(chǎn)凈負債率為54.3%，較2019年末下降約64.5%；剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為72.1%，較上年同期下降約11.2%；非受限現(xiàn)金（包含抵押存款）短債比為1.5。

按照“三道紅線”的標準來看，上坤地產(chǎn)2020年年度指標僅一項略超閾值。此外，截至2020年末，上坤地產(chǎn)現(xiàn)金及銀行結(jié)余（包含受限制現(xiàn)金）約為53.3億元，同比增長53.1%。

朱靜表示，未來會以三條紅線為標準作為公司整體穩(wěn)健發(fā)展的衡量指標之一，同時通過提升運營效率、產(chǎn)品力，來加速去化率、提高回款率，進一步降低融資杠桿，力爭所有的三條紅線都能達標。

聚焦深耕區(qū)域積極拓儲

上坤地產(chǎn)于2010年在上海成立，以長三角作為戰(zhàn)略重地。2016年，上坤地產(chǎn)走出長三角，布局珠三角、中部城市等核心城市圈。2020年11月，上坤地產(chǎn)成功登陸香港資本市場。

在實現(xiàn)營收、利潤雙增長的同時，上坤地產(chǎn)一直在多渠道補倉土儲，特別是“超級大區(qū)”長三角。

數(shù)據(jù)顯示，2020年上坤地產(chǎn)新增24個項目，土地儲備面積達到306萬平方米，其中長三角土地儲備占比高達64%。

截止到2021年3月30日，上坤地產(chǎn)累計的土地儲備面積達到716萬平方米，其中仍然是長三角經(jīng)濟區(qū)為主，占比57%；中部核心和珠三角也在加大布局，分別占到34%和9%。

對此，朱靜表示，上坤地產(chǎn)會繼續(xù)堅持基于城市群的區(qū)域深耕策略，以“3+X”為區(qū)域的投資布局框架，在已經(jīng)進入的三大經(jīng)濟圈進行持續(xù)深耕，做透長三角、深入珠三角，布局中部的核心經(jīng)濟圈。

和城市布局持續(xù)優(yōu)化一樣，上坤地產(chǎn)的拿地渠道多元化。2020年新增土地儲備中，招拍掛占比約40%，收并購占比24%，產(chǎn)業(yè)合作占比21%，政府平臺合作占比15%。

值得一提的是，2020年上坤地產(chǎn)新增項目的權(quán)益占比增至71%，極具含金量。

“上坤在2020年之前一直秉承著合作共贏的開發(fā)理念來操盤項目，所以之前拿地項目權(quán)益占比并不高。目前上坤已經(jīng)完成了整個長三角以及三大經(jīng)濟圈的布局，我們會結(jié)合公司發(fā)展階段，逐漸提升權(quán)益占比和整體權(quán)益。”朱靜補充道，未來也會和行業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀企業(yè)保持合作，實現(xiàn)多方共贏。

談及上坤地產(chǎn)未來的運營策略，朱靜表示，房地產(chǎn)行業(yè)的高土地紅利、高融資杠桿紅利，以及高速度發(fā)展的階段已經(jīng)過去，房地產(chǎn)企業(yè)將回歸到企業(yè)經(jīng)營的本質(zhì)，需要關(guān)注客戶需求、產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營效率。

代替“高周轉(zhuǎn)”，上坤迎來“快周轉(zhuǎn)”。即在做好產(chǎn)、供、銷、存的彈性運營的管理基礎上，進一步優(yōu)化成本管理體系和強化集中采購的優(yōu)勢資源，打造協(xié)同高效的運營體系。

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