（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“在住宅板塊方面，我們繼續(xù)保持追求質(zhì)量和追求規(guī)模同步發(fā)展的策略，保持在地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先、領(lǐng)導(dǎo)的位置?！?月30日上午，中國(guó)奧園董事會(huì)主席郭梓文在2020年度業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

年報(bào)顯示，2020年，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷(xiāo)售為1330.1億元，同比增長(zhǎng)13%，完成全年目標(biāo)，穩(wěn)居行業(yè)30強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的合同銷(xiāo)售面積約1288.2萬(wàn)平方米。截至2020年底，中國(guó)奧園已售未結(jié)的銷(xiāo)售額是1960億元，將自2021年起逐步確認(rèn)。

與此同時(shí)，2020年，奧園合約銷(xiāo)售的回款率是85%，全口徑的銷(xiāo)售回款是1130億元，首次突破千億。

在此基礎(chǔ)之上，奧園將2021年銷(xiāo)售額目標(biāo)設(shè)為1500億元，同比增長(zhǎng)12.77%。

中國(guó)奧園執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁陳嘉揚(yáng)透露，奧園2021年的可售資源充足，約2200億元，供貨節(jié)奏比較均衡，前三個(gè)季度的供貨接近全年的80%，足以完成全年目標(biāo)。

營(yíng)收利潤(rùn)雙增長(zhǎng)

年報(bào)顯示，2020年奧園營(yíng)業(yè)收入677.9億元，同比增長(zhǎng)34%；凈利潤(rùn)為70.5億元，同比增長(zhǎng)35%；凈利潤(rùn)率為10.4%；歸屬股東凈利潤(rùn)59.1億元，同比增41%。

具體來(lái)看，奧園營(yíng)收主要來(lái)源于物業(yè)發(fā)展收益、其他收益以及物業(yè)投資收益，分別占比95%、4.6%和0.4%。其中，物業(yè)發(fā)展銷(xiāo)售收入約為644.17億元，較2019年的480.91億元增加約163.26億元。

中國(guó)奧園執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁陳志斌表示，奧園2018年至2020年的營(yíng)收復(fù)合增長(zhǎng)率約48%，隨著以后城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)換和一二線(xiàn)城市項(xiàng)目占比的提升，預(yù)計(jì)2021年和2022營(yíng)收會(huì)有更快的增長(zhǎng)。

觀察者網(wǎng)了解到，2019年，中國(guó)奧園共新增87個(gè)項(xiàng)目，新增可開(kāi)發(fā)建筑面積約1609萬(wàn)平方米，新增可售貨值約1861億元，平均土地成本約3199元/平方米。2020年奧園新增和開(kāi)發(fā)建筑面積2015萬(wàn)平方米，新增貨值2426億元，樓面地價(jià)是3975元/平方米，較2019年略微增長(zhǎng)。

對(duì)此，陳嘉揚(yáng)表示，如果從城市來(lái)看，奧園2020年在一二線(xiàn)城市的資金投入約占總量的73%，未來(lái)的利潤(rùn)表現(xiàn)也會(huì)更加突出。

不過(guò)，和大部分房企一樣，在大環(huán)境下，奧園也無(wú)法避免毛利率下降的問(wèn)題。年報(bào)顯示，2020年奧園毛利潤(rùn)率為25.1%，雖然較去年有輕微的下降，卻依舊維持在25%以上的毛利潤(rùn)率水平。

事實(shí)上，受前幾年高溢價(jià)拿地影響，2020年的利潤(rùn)率下行已經(jīng)成為行業(yè)趨勢(shì)。

陳志斌表示，毛利率下降是一個(gè)策略和調(diào)整的過(guò)程，因?yàn)閵W園在逐漸提升于一二線(xiàn)城市的占比。與此同時(shí)，奧園加大了三四線(xiàn)和五線(xiàn)城市的去化，價(jià)格有一定的讓利，短期內(nèi)對(duì)毛利產(chǎn)生一定的影響。

不過(guò)，城市能級(jí)提高之后，奧園的毛利率水平也會(huì)提到比較高的位置。而且，隨著未來(lái)兩年內(nèi)舊改項(xiàng)目的陸續(xù)布局，企業(yè)毛利潤(rùn)率、歸母凈利潤(rùn)率還會(huì)繼續(xù)上升。

加注城市更新

“2021年的購(gòu)地支出不超過(guò)當(dāng)年合同銷(xiāo)售的25%，大約在300億左右，更多會(huì)通過(guò)三舊城市更新改造的轉(zhuǎn)化，補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。”陳志斌說(shuō)到。

事實(shí)上，得益于城市更新加速轉(zhuǎn)化，奧園正在進(jìn)入利潤(rùn)釋放期。年內(nèi)，舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化可售貨值382億元，占年內(nèi)新增貨值16%；實(shí)現(xiàn)城市更新一級(jí)開(kāi)發(fā)收益5.6億元。

奧園管理層介紹，2020年集團(tuán)在城市更新領(lǐng)域成功轉(zhuǎn)化10個(gè)城市更新項(xiàng)目，其中8個(gè)轉(zhuǎn)化為土地儲(chǔ)備，未來(lái)3年預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化可售貨值1600億元，預(yù)計(jì)平均毛利率35%至40%，凈利率15%至20%。

以珠海歷史最悠久、規(guī)模最大的舊村之一珠海翠微舊村為例。2019年10月，奧園正式成為珠海翠微舊村改造項(xiàng)目實(shí)施主體，項(xiàng)目總建筑面積160多萬(wàn)平方米，規(guī)劃可售面積是48萬(wàn)平，可售貨值是175億元。2021年第一季度，珠海翠微村成功轉(zhuǎn)化貨值35億元。

此外，奧園還有多個(gè)超百億的大灣區(qū)城市更新項(xiàng)目將陸續(xù)轉(zhuǎn)為土地儲(chǔ)備，包括廣州番禺的大學(xué)城項(xiàng)目，以及位于廣州黃埔和荔灣、珠海拱北等地的項(xiàng)目均是位置好、規(guī)模大的

的特點(diǎn)，是奧園未來(lái)規(guī)模和利潤(rùn)的保證。

總體來(lái)看，于2020年底，奧園擁有超60個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可售資源約6730億元，其中大灣區(qū)可售資源約6552億元，占比97%。

此外，2020年中國(guó)奧園發(fā)揮收并購(gòu)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，策略性補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。按建筑面積通過(guò)收并購(gòu)拿地的貨值占比約57%，招拍掛占比約27%，城市更新及其他占比約16%。

截至2020年12月31日，奧園的土地儲(chǔ)備總建筑面積約5718萬(wàn)平方米，總的貨值約6208億元，計(jì)入城市更新之后，總的貨值是12938億元，滿(mǎn)足未來(lái)4至5年的發(fā)展。從區(qū)域來(lái)看，華南區(qū)域的可售貨值是68%，以大灣區(qū)為主；從城市等級(jí)來(lái)看，一二線(xiàn)城市占了82%。

“城市更新項(xiàng)目為奧園的高質(zhì)量發(fā)展提供持續(xù)的增長(zhǎng)動(dòng)力，未來(lái)，奧園將繼續(xù)保持多元化購(gòu)地渠道，進(jìn)一步提升城市能級(jí)。”郭梓文說(shuō)道。

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