（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月24日晚間，美的置業(yè)發(fā)布2020年度業(yè)績。

期內(nèi)，美的置業(yè)收入約524.84億元，同比增長27.6%；利潤及綜合收益總額約48.25億元，同比增長11.5%；公司擁有人應(yīng)占利潤約43.26億元，同比微增0.5%；毛利和毛利率卻有所下降。

受業(yè)績消息影響，3月25日美的置業(yè)股價低開低走，最終報收15.6港元，大跌11.66%。

毛利率大幅下滑約10%

上市兩年，美的置業(yè)的毛利率連跌兩年。

公開數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年，美的置業(yè)毛利率分別為31.6%、22.2%，同比下降1.1%、9.4%。同時，2020年美的置業(yè)毛利為116.58億元，較2019年130.07億元下降10.4%。

對此，美的置業(yè)表示，毛利及毛利率的下降主要由于銷售成本的上升帶動所致。

同策媒體資源總監(jiān)肖云祥向觀察者網(wǎng)表示，其實2020年有很多房企均出現(xiàn)了毛利率走低的情況，主要有兩個原因。第一，前期高價地入市，利潤空間變窄；第二，在當(dāng)前限價、限購措施之下，房企要想大幅溢價出貨的機(jī)會很小。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向觀察者網(wǎng)表示，毛利率大幅下降很可能是美的置業(yè)的上市“后遺癥”，大部分剛上市房企都會出現(xiàn)這樣的通病。而且，美的置業(yè)的毛利率僅22.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

雖然毛利率遠(yuǎn)低于市場水平，可美的置業(yè)在規(guī)模擴(kuò)張上的速度卻并不慢。年報顯示，美的置地今年的銷售目標(biāo)預(yù)計為1500億元。

據(jù)悉，2020年全年，美的置業(yè)連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售額約1261.6億元，同比增加24.6%。據(jù)此計算，其今年的銷售增速應(yīng)該在18.9%。

事實上，受制于“三道紅線”和限購政策影響，大部分房企開始著手放慢業(yè)績增速。“18.9%的預(yù)期增速，在目前已公布銷售目標(biāo)的房企來看，是屬于對預(yù)期比較看好的公司?！毙ぴ葡檎f到。

業(yè)內(nèi)人士表示，將美的置業(yè)的增速放在梯隊里看更有意義。在top20-30這個梯隊里，18.9%的預(yù)期增速還是相對高的，雅居樂是8.5%，富力8%。

融資依賴關(guān)聯(lián)方

“‘三條紅線’和貸款集中度管理明顯影響了房企融資結(jié)構(gòu)，房企對銷售回款的倚重程度明顯加深?！蓖哐芯吭貉芯繂T王恒曾對媒體表示。

這和美的置業(yè)首席財務(wù)官林戈的想法不謀而合。他表示，“三道紅線是一個很好的政策，有利于我們控制好自己的油門。對于房企來說，現(xiàn)在最重要的并不是加杠桿，而是學(xué)習(xí)如何保證快速去化，進(jìn)一步提高回款、造血的能力?！?

不過，傍山美的這棵大樹，在房地產(chǎn)融資承壓的環(huán)境下，美的置業(yè)并不缺錢花。截至本年末，美的置業(yè)持有總現(xiàn)金及銀行存款267.88億元，尚未動用的銀行授信額度為877.34億元。

不止有錢花，借錢的成本也有了變化。年報顯示，公司融資成本持續(xù)下降，在民營房企中極具競爭力。期內(nèi)，公司加權(quán)平均融資成本實現(xiàn)連續(xù)4年下降，為5.33%，2020年新增借款融資利率僅為4.91%，同比大幅下降85BP，多筆公司債利率低于4%。

“3.98%的票面利率是美的置業(yè)的歷史低點?！绷指暾f到。

這是個什么水平？業(yè)內(nèi)人士表示，“即使在央企規(guī)模房企中也處于較低的水平。”據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，僅碧桂園、招商蛇口、萬科、金地、保利、中海和世貿(mào)等規(guī)模性房企2020年融資最低利率能達(dá)到這個程度。

業(yè)內(nèi)人士指出，“一個房地產(chǎn)民營企業(yè)，規(guī)模也不大，融資利率能低于4%屬于很厲害了?！?

據(jù)國盛證券研究報告顯示，在美的置業(yè)以往的融資中，大股東控制的另一平臺公司美的控股在公司發(fā)行的部分債券中提供擔(dān)保，以降低公司債券融資成本。

開源證券報告也顯示，美的置業(yè)在過去4年內(nèi)銷售得以迅速發(fā)展，很大程度上享受到了母公司背景下的融資優(yōu)勢。

當(dāng)然，也不是所有的大樹都那么好靠。依賴宇通汽車的綠都地產(chǎn)、紅星美凱龍的紅星地產(chǎn)都還在母公司的陰影下掙扎著。

資產(chǎn)負(fù)債率仍在“黃檔”

年報顯示，美的置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78%，同比下降約3%，仍超出閾值；凈負(fù)債率為79%，同比下降約10%；現(xiàn)金短債比為3.38，同比上漲0.53。

按照“三道紅線”融資新規(guī)來看，美的置業(yè)2020年仍舊踩中一條紅線，與2019年情況一致，仍舊歸為“黃檔”房企。而且，相對于大部分房企希望在今年“回歸綠檔”的急迫心情，美的置業(yè)則計劃2023年全部達(dá)標(biāo)，實現(xiàn)綠檔。

資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)高位，很大程度上和美的置業(yè)前期擴(kuò)張有關(guān)。公開資料顯示，2015-2018年，美的置業(yè)整體銷售規(guī)模呈現(xiàn)大幅增長，分別實現(xiàn)銷售金額111億元、206億元、507億元以及790億元。

2018年是美的置業(yè)發(fā)展歷程中的一個轉(zhuǎn)折點。這年10月，美的置業(yè)成功登陸資本市場。也是在這樣的環(huán)境下，美的置業(yè)于2019年完成“四年沖千億”的擴(kuò)張計劃，跑步進(jìn)入千億房企隊列。

與之對應(yīng)，美的置業(yè)的負(fù)債水平一直居高不下。據(jù)此前發(fā)布的招股書顯示，2015-2018年，美的置業(yè)凈負(fù)債率分別為622.1%、624.7%、118.9%、97.4%。按照券商統(tǒng)計公布，2019年除了現(xiàn)金短債比為2.09符合標(biāo)準(zhǔn)之外，美的置業(yè)按照剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率81.1%，凈負(fù)債率也不降反升，達(dá)到114.2%。

中原地產(chǎn)高級分析師盧文曦向觀察者網(wǎng)表示，目前房地產(chǎn)市場依舊處在比較粗放式的發(fā)展階段，如果要想擴(kuò)張規(guī)模，“三條紅線”中大概率會踩中幾條，不然很難有規(guī)模上的突破。

為了緩解“三道紅線”的問題，美的置業(yè)選擇“借新還舊”。美的置業(yè)在年報中表示，為了調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，2020年新增長期借款歸還存量短期借款。于2020年12月31日，美的置業(yè)的銀行借款及債務(wù)融資占比83%，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比21%。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2020年，美的置業(yè)共完成約11筆融資，主要通過貸款、公司債、ABS、資產(chǎn)證券化等方式。其中，2020年10月29日，美的置業(yè)發(fā)行金額79億元公司債券已獲上交所受理，將全部用于償還公司債券。

進(jìn)入2021年，美的置業(yè)發(fā)布關(guān)于發(fā)行第一批公司債券以及未經(jīng)審核財務(wù)資料的公告。公告稱，此次美的置業(yè)擬面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行2021年公司債券（第一期），本金總額不超過15.2億元，為四年期或五年期公司債券，且為無擔(dān)保債券。

“拆東墻補(bǔ)西墻，借新債還舊債?！备鶕?jù)年報數(shù)據(jù)，美的置業(yè)負(fù)債總額由2017年的1008.14億元上升至2020年的2435.35億元，兩年半內(nèi)總負(fù)債增長141.57%、凈增長1427.21億元。

盧文曦表示，近期業(yè)績過千億的房企是比較痛苦的。一方面，如果基礎(chǔ)打不扎實、不繼續(xù)融資補(bǔ)倉，未來隨時有可能掉下千億房企的行列；另一方面，如果房企繼續(xù)擴(kuò)張，“紅線”壓頂，又會在融資上遇到壓力。

千億之后如何發(fā)展，是美的置業(yè)當(dāng)下面臨的難題。

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