（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“三道紅線”之后，越來越多的房企把降杠桿當(dāng)做重中之重。

日前，去年10月末剛剛上市的金輝控股發(fā)布業(yè)績(jī)公告。截至2020年末，金輝凈負(fù)債率從166.9%降至75.3%，剔除預(yù)售款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率從76.9%降至69%，現(xiàn)金短貸比從0.7升至1.4，三大關(guān)鍵性指標(biāo)均由紅轉(zhuǎn)綠，成為本次年報(bào)最大亮點(diǎn)。

企業(yè)管理層亦表示，為保持“綠檔”，金輝未來繼續(xù)保持謹(jǐn)慎的拿地策略，以剛需、首改產(chǎn)品為主，集中在省會(huì)及核心都市圈。其次，將對(duì)負(fù)債規(guī)模進(jìn)行控制，同時(shí)通過多種融資手段的合理配置，達(dá)到債務(wù)期限的長(zhǎng)短結(jié)合，通過長(zhǎng)期融資替換短期債務(wù)，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。

利潤(rùn)率仍有進(jìn)步空間

數(shù)據(jù)顯示，2020年金輝營業(yè)收入348.8億元，同比增長(zhǎng)34.3%，與同規(guī)模千億房企幾乎不相上下；企業(yè)毛利率為22.12%，凈利率為10.95%，相較2019年的22.06%和10.36%增長(zhǎng)幅度不大。

據(jù)華泰證券數(shù)據(jù)，2020年前三季度整體房企毛利率為28.2%，其中龍頭、中型、小型房企毛利率分別為25.2%、33.9%、28.6%。由此看來，金輝控股盈利能力仍有進(jìn)步空間。

易居研究院中國百城居住用地報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年金輝控股拿地近10幅，總金額超58億元，合計(jì)建筑面積超80萬平方米，平均溢價(jià)率達(dá)到43.53%。

為此，除了管理層明確表示未來采取謹(jǐn)慎拿地策略之外，金輝控股董事長(zhǎng)林定強(qiáng)也在報(bào)告中提及，2021年公司將聚焦資金使用效率和效益，以“現(xiàn)金流和利潤(rùn)”為管理導(dǎo)向，并通過多方面的管控，長(zhǎng)期保持三道紅線綠檔。

截至目前，金輝控股已經(jīng)完成環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、華中、華南、西南及西北六大區(qū)域的布局，進(jìn)駐全國32座核心城市，主要包括北京、上海、重慶、福州、杭州、武漢、西安等一線、強(qiáng)二線及環(huán)一線城市。

土儲(chǔ)方面，在過去一年，金輝控股共新增35幅土地，總計(jì)規(guī)劃建筑面積達(dá)430.1萬平方米，至年底，土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)到3072.7萬平方米，其中94.7%位于二線及核心三線城市。

權(quán)益占比80%

在銷售規(guī)模上，2020年金輝合約銷售額972億元，已是一家準(zhǔn)千億房企。

管理層表示，公司2021年的合約銷售金額預(yù)計(jì)會(huì)突破千億，但公司并不會(huì)為了追求千億盲目擴(kuò)張，追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

而需要指出的是，為了全力降負(fù)債，金輝近兩年銷售增速也明顯下滑。

根據(jù)克而瑞銷售數(shù)據(jù)，2019年企業(yè)合約銷售額就已經(jīng)達(dá)到888.6億元，而2017-2018年這一數(shù)據(jù)分別為445.1億元和746.8億元。

也就是說，2018-2020年企業(yè)銷售增速分別為67.8%、19%和9.4%，降速十分明顯。

但與其他規(guī)模房企不同，企業(yè)并未一味追求合約銷售增速而大幅降低權(quán)益占比。從權(quán)益占比來看，甚至很多頭部房企都不如金輝。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年金輝控股以786億元的權(quán)益銷售額位列所有房企第36位，合約銷售額中的權(quán)益占比約80%。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，自2019年開始，隨著國內(nèi)外融資環(huán)境逐漸改變，絕大多數(shù)房企都在頻繁采取合作拿地、聯(lián)合開發(fā)的方式平攤風(fēng)險(xiǎn)，因此權(quán)益占比普遍大幅下降，部分千億以上房企權(quán)益占比甚至不足50%。

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