（文/張志峰 編輯/馬媛媛）3月12日中午，融創(chuàng)中國2020年業(yè)績會一結束，“孫宏斌語錄”已經(jīng)滿天飛。

數(shù)據(jù)顯示，2020年企業(yè)收入約2305.9億元，同比增長約36.2%；毛利約484.0億元，同比增長約16.9%，毛利率為21.0%；歸母凈利潤約356.4億元，同比增長約36.9%；核心凈利潤約302.6億元，同比增長約11.8%。

不過如同往年一樣，相較于融創(chuàng)的業(yè)績數(shù)據(jù)，大家似乎更關心于孫宏斌說了些什么。

特別是“不調(diào)控的話這行沒法干了，房價和地價都要上天”，詼諧自嘲中，又不失對大方向的精準把控，令眾多網(wǎng)友直呼內(nèi)行。

但融創(chuàng)中國近一年在資本市場表現(xiàn)的確不如人意，企業(yè)股價從去年初高點48.21港元一路走低，至2020年末報收28.65港元，市值縮水超過40%。索性2021年初稍稍改善，截至3月15日午間，報33.55港元/股，總市值1567億港元，市盈率也僅有3.68倍，在規(guī)模上市房企中幾乎墊底。

以至于孫宏斌在提到這只股票時表示，也只能無力地表示：“我是看好的，雖然有一些瑕疵，但可以看出管理層在做出改變?！?

那么，融創(chuàng)在經(jīng)營過程中究竟有哪些“瑕疵”呢？

籌錢降負債

說到房企面臨的困境，“三道紅線”幾乎是橫亙在所有開發(fā)商面前的一道坎。融創(chuàng)自然不能例外。

資料顯示，截至2019年底，企業(yè)凈負債率172.3%，非受限現(xiàn)金短債比約為0.57，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率約為83.9%，三項關鍵性指標均標紅，且踩線嚴重。

因此，2020年融創(chuàng)過的并不輕松，降負債任務在規(guī)模房企中也是最重的幾家之一。

在去年3月份的業(yè)績會上，孫宏斌直言2020年的三大任務：調(diào)融資結構、降融資成本；處置一些持有資產(chǎn)；拿地要拿對地方、拿對時間。

歸納起來其實是同一件事：少花錢，增加持有現(xiàn)金。

然而節(jié)約成本、少花錢終究還要“慢工出細活”，對于依靠收并購而快速起家的融創(chuàng)并不擅長，無益于眼前困局。并且不同于傳統(tǒng)房企，占用融創(chuàng)大量資金的多為從萬達等處收購而來的文旅和商業(yè)項目，屬于持有型愛產(chǎn)，很難快速帶來現(xiàn)金流。

所以熱衷于“買買買”的孫宏斌不得不選擇提前“收割”，忍痛開啟甩賣模式。

當時孫宏斌就曾透露，2019年底融創(chuàng)成功賣掉了一個酒店，還有4個酒店短期內(nèi)也會成交。他還表示，眼下城市分化嚴重，部分城市風險較大，為平衡風險，融創(chuàng)會堅決賣資產(chǎn)，酒店、樂園都是待售商品，只要有人愿意接手，“稍微打個折賣也行”。

去年9月，有媒體報道稱，融創(chuàng)已將上海香溢花城項目中一幢商業(yè)物業(yè)打折出售給黑石，對價約為7億元，相當于2年前在歌斐資產(chǎn)報價的基礎上打了8折。

同時，有知情人士透露，融創(chuàng)在出售該資產(chǎn)的同時，還在為多個物業(yè)尋找買家，并且表示若買家能在年底之前支付全款，價格方面還能做出更大的讓步。

除了固定資產(chǎn)之外，融創(chuàng)手中持有的大量優(yōu)質(zhì)企業(yè)股權自然也是其籌碼之一。

從2016年開始，曾先后多次重磅出擊，斥資63.2億元，融創(chuàng)最終以29.35%持股比例，坐穩(wěn)金科股份第一大股東位置，平均收購成本為4.73元/股，這場金科-融創(chuàng)股權爭奪戰(zhàn)曾經(jīng)轟動一時。

去年4月開始，迫于資金壓力下，融創(chuàng)又不得不兩度拋售金科股權，套現(xiàn)68.35億離場，拋售價格為8元/股，相較買入價格凈賺近70%。

待交易結束后，僅持有金科地產(chǎn)13.35%股份的融創(chuàng)還表示，不排除繼續(xù)通過公開市場大宗交易、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式進一步出售金科股份。

拋售資產(chǎn)的同時，拆分物業(yè)公司上市也時融創(chuàng)籌資道路上的應有之意。

去年底，在物業(yè)股普遍破發(fā)的大勢之下，融創(chuàng)還是抓住了最后的機會，緊急拆分物業(yè)公司融創(chuàng)服務登錄港交所。索性不同于融創(chuàng)中國，融創(chuàng)服務不負眾望，股價一路飄紅。

截至3月15日午間，凈資產(chǎn)僅有3.71億港元的融創(chuàng)服務市值已接近700億港元，PE高達94倍，成功扛起了融創(chuàng)籌資降杠桿路上的一面大旗。

各方努力之下，財報顯示，2020年末融創(chuàng)中國凈負債率降至96.0%，現(xiàn)金短債比也提升至1.08倍，兩個指標終于險之又險地擦線進入了安全區(qū)。

不過在負債方面，2020年融創(chuàng)中國的借貸總額約3034億元，絕大部分為銀行及其他機構借貸，負債總額9305億元，同比增加約9.9%，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率78%，仍在紅線之外。

這意味著，歷經(jīng)種種磨難，融創(chuàng)中國的降負債道路仍舊任重而道遠。

文旅的初衷

除降杠桿重任之外，融創(chuàng)最為大眾所熟知和關注的，還是其文旅業(yè)務。

財報指出，報告期內(nèi)隨著越來越多新項目的成功開業(yè)，結合“城市共建”戰(zhàn)略的推進，融創(chuàng)文旅在核心城市落地了包括深圳冰雪綜合體、杭州灣未來主題文旅城等項目，目前已涉及到國內(nèi)的39個城市，快速形成了布局優(yōu)勢。

2020年融創(chuàng)文旅板塊收入約為38.8億元，同比增長36%，管理利潤約6.27億元，同比大幅增長311%。

從數(shù)據(jù)上看，在遭遇疫情黑天鵝的背景下，能有這樣的增長率似乎已經(jīng)十分可貴。然而該部分所占融創(chuàng)整體收入比重與其文旅資產(chǎn)所占資產(chǎn)相比，反映出來的結果確實另一個方向，不少投資者開始質(zhì)疑：融創(chuàng)文旅何時能回本？真的能賺錢嗎？

財報顯示，截至2020年12月31日，近年來融創(chuàng)重磅投資的文旅城項目，目前建設及運營收入為38.8億元，僅占集團收入的1.7%，與2019年并無絲毫改變。相比之下，文旅城建設及運營部分的資產(chǎn)總額則達到1250億，幾乎占到總資產(chǎn)的14%左右。

依照這樣的比率，融創(chuàng)在文旅稱方面的投入產(chǎn)出比僅有3.1%，收益率就可以忽略不計。即在不再追加一分錢投資的基礎上，融創(chuàng)按照2020年的運營效率，需要超過32年才能回本。

有資深投行人士告訴觀察者網(wǎng)，一方面，文旅地產(chǎn)相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，本就回款較慢，前中期投資收益比較低實屬正常；另一方面，目前的大多數(shù)重倉文旅房企，為的也不并非依靠文旅運營獲取收益，而依靠文旅城帶來的勾地收益，周邊房價上漲帶來的住宅銷售收益才是企業(yè)的主要目標。

這或許也是融創(chuàng)在需要賣子回血之時，酒店、樂園便首當其沖得變成了待售資產(chǎn)。

以去年企業(yè)大力宣傳的杭州灣文旅項目為例。觀察者網(wǎng)了解到，2019年年底之前，海鹽當?shù)匦路績r格普遍在1萬元/平方米以下時，融創(chuàng)海逸長洲的一期項目毛坯均價約1.1萬/平方米，精裝均價1.3萬/平方米。

而就在融創(chuàng)從瀕臨破產(chǎn)的山水文園手中接盤該文旅項目的同時，周邊總體規(guī)劃1萬多戶，建筑面積達到150萬平方米的住宅用地也全部被融創(chuàng)收入囊中。與此前同為一期的剩余房源售價已經(jīng)今非昔比，毛坯單價達到1.3萬，精裝單價為1.6萬，所剩房源已經(jīng)不多。

并且，該項目銷售人員還向觀察者網(wǎng)透露，現(xiàn)在的房源價格還算便宜的，集團為了給文旅城造勢推出的“友情價”，等到后面幾期開盤，價格將會更高。

也就是說，按照每平最少漲價2000元計算，該項目僅住宅部分就可以為企業(yè)額外帶來凈利潤至少30億元；接下來幾年即便不漲價，全部按照毛坯房來計算，也可以為企業(yè)帶來現(xiàn)金流至少195億元。

相比之下，住宅部分僅是整個文旅城的冰山一角，耗費資金最大的文旅部分，未來不管自己經(jīng)營，還是轉(zhuǎn)手出售，仍然價值不菲，這或許才是融創(chuàng)大力重倉文旅項目的初衷。

不過，在業(yè)績會上，被今年的業(yè)績會上，被問及文旅時，孫宏斌依然表示：“隨著未來的國際國內(nèi)雙循環(huán)，文旅產(chǎn)業(yè)未來也會更加美好，滑雪項目也會加速建成。尤其是冬奧會前，未來是大的看點?！?

3.8萬億土儲是底氣

然而拋開變賣資產(chǎn)收益與目前尚未在營收上嶄露頭角的文旅項目，作為融創(chuàng)營收來源核心的房地產(chǎn)銷售業(yè)務，卻也難言優(yōu)秀。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)2020年全年累計實現(xiàn)合約銷售金額5752.6億元。不僅未能如約完成銷售目標，本就不高的毛利率相較2019年也進一步下降至21%。而在去年初的業(yè)績會上，融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德還信誓旦旦的表示：“今年做到6000億+的銷售目標是沒有問題的。”

其中，歸屬于公司的權益合同銷售金額僅3889.2億元，權益占為67.6%。

不過，孫宏斌對此表現(xiàn)得似乎并不怎么在意，“這么調(diào)控加上疫情，少賣200億，沒有必要弄到6000億，6500我也能弄到。這個行業(yè)太好了，還早著呢，對這個行業(yè)估計有多好還估計不足?！?

孫宏斌直言：“現(xiàn)在央行管著呢，在兩年前我們就一直在說，我們不希望負債總額增加，希望增加凈資產(chǎn)和銷售。三年總負債沒有增加了，銷售增加那么多，負債率肯定降下來了，調(diào)控讓這個行業(yè)安全了。”

對此，有分析人士指出，融創(chuàng)現(xiàn)階段主要目標還是降負債，至于銷售方面由于土儲較高，短期內(nèi)尚能表現(xiàn)得游刃有余。

年報數(shù)據(jù)顯示，2020年融創(chuàng)新增土儲5877萬平方米，新增貨值約7261億元。其中通過公開市場方式獲得的土儲貨值僅占36%，剩余的土儲均為收并購等方式獲得的。

截至2020年底，企業(yè)土地儲備約2.58億平方米，其中權益土地儲備面積約1.61億平方米，土地儲備貨值預計3.1萬億元。

而根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2020年我國土地的購置面積同比下降1.1%，土地成交款總額卻同比增長17.4%，綜合算來2020年我國的土地價格上漲達到了18.72%，遠遠超過了房價的上漲速度。

按照這一幅度來估計，融創(chuàng)2020年一年僅僅憑借土地價格上漲就凈賺5800億之多。

盡管截至目前融創(chuàng)尚未將地產(chǎn)開發(fā)公司最為核心的土地擺在貨架上變現(xiàn)，但作為中國最大“地主”之一的融創(chuàng)“囤地”收益已是顯而易見。

不過，作為受益者的孫宏斌面對如今的地價上漲的問題，站隊仍然堅決：“我是支持調(diào)控的，不調(diào)控的話這個行業(yè)沒辦法干了，房價和地價都要上天了。不調(diào)控的話，對開發(fā)商來說地價比房價漲得快，賺不了錢，老百姓也買不起，對誰都沒好處?！?

談及今年初的“重點城市集中供地”政策，孫宏斌也表示，這個政策對整個行業(yè)是好事?！把胄械娜兰t線是管企業(yè)的，那這個政策就是管政府的。政策其中有一條是要保證供地有增長，增加土地供應量，而且還保證了土地的透明度。讓大家預知今年供多少地，這個政策對核心城市發(fā)展的企業(yè)是有好處的。比如一次出來20塊或者30塊地，大企業(yè)就可以都報名，在20塊里面拿個兩三塊?！?

他認為，這個政策在短期內(nèi)不會造成土地下降?！艾F(xiàn)在熱點城市土地供應量還是不夠的，但可能大家會更理性一點，熱點城市土地的競爭還是會比較激烈的。我覺得到了下半年或者明年，對土地的影響可能會比較大?！?

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