（文/張玉 編輯/馬媛媛）日前，根據(jù)相關媒體報道，聯(lián)發(fā)集團正在與上海松江車墩鎮(zhèn)的國資企業(yè)洽談舊改項目，試圖通過一級土地開發(fā)，進入上海。

3月8日，觀察者網(wǎng)就上述問題向聯(lián)發(fā)集團進行求證。公司相關負責人回應表示，如果不是落定的事情，一般不會對外進行披露。如果公司后續(xù)有需要會再進行聯(lián)系。截止發(fā)稿，觀察者網(wǎng)未收到相關回復信息。

發(fā)力舊改市場？

聯(lián)發(fā)集團官網(wǎng)資料顯示，公司成立于1983年10月，深耕海西、長三角、長江中游、環(huán)渤海、成渝、北部灣、珠三角城市群的24座城市。

據(jù)天眼查顯示，聯(lián)發(fā)集團其實是由廈門建發(fā)集團有限公司控股，持股比例為95%。而層層穿透之下，后者系由廈門市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會控制。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向記者表示，聯(lián)發(fā)集團和國有資產(chǎn)有一定的關聯(lián)，這種相互之間的合作也說的通。另一方面，由于其由建發(fā)集團控股，說明公司對上海市場也有一定的了解。

觀察者網(wǎng)查閱建發(fā)股份（600153.SH）2020年半年報發(fā)現(xiàn)，2020年上半年，聯(lián)發(fā)集團合同銷售金額為133.92億元，同比減少了7.38%；合同銷售面積為100.2萬平方米，同比減少了27.73%。2020年上半年，公司拿地金額（權益口徑）為11.39萬平方米，同比下降73.3%。截至2020年上半年報告期末，公司期末土地儲備面積為661.57萬平方米。

2020年上半年，聯(lián)發(fā)集團共實現(xiàn)營業(yè)收入74.14億元，凈利潤4.57億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-16.29億元，上期發(fā)生額為-26.35億元。而建發(fā)股份2019年度報告顯示，公司當年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-67.23億元，2018年該數(shù)值同樣為負。

現(xiàn)金流的緊張狀況從公司近年來的債券融資舉措也可窺得一二。以2020年為例，聯(lián)發(fā)集團共發(fā)布一次為期88天的超短期融資和三期期限均為3年的中期票據(jù)。由此計算，聯(lián)發(fā)集團2020年共計通過債券融資27億元，其票面年利率都在3%~5%之間。

在地產(chǎn)分析師嚴躍進看來，一級土地開發(fā)是未來非常重要的一個內(nèi)容，政府之所以愿意企業(yè)進行一級土地開發(fā)，也是因為政府在配建、基礎設施建設方面存在一定的壓力。此外，土地一級開發(fā)跟供地有一定的關系。工地節(jié)奏要加快也需要一級土地開發(fā)。從企業(yè)發(fā)展的角度來講，高周轉企業(yè)涉及一級土地市場開發(fā)，后續(xù)也有利于尋找到新的業(yè)務增長點。

控股母公司拿地激進

聯(lián)發(fā)集團進軍上海的傳聞背后，多少反映出其背后的控股集團建發(fā)集團對于房地產(chǎn)業(yè)務的看重。

公開資料顯示，建發(fā)股份目前以供應鏈運營和房地產(chǎn)開發(fā)為雙主業(yè)。根據(jù)建發(fā)股份2020年半年報，2020年上半年公司共實現(xiàn)營業(yè)收入1575.44億元；其中，供應鏈運營業(yè)務共計實現(xiàn)營業(yè)收入1415.14億元，占總營業(yè)收入的比例為89.83%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的營業(yè)收入為140.69億元，占總營業(yè)收入的比例為8.93%。不難看出，供應鏈運營貢獻了建發(fā)股份接近九成的業(yè)績。

不過，供應鏈運營業(yè)務也存在著毛利率較低的情況。以2020年上半年為例，公司供應鏈運營業(yè)務毛利率為1.65%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的毛利率為29.09%。而從公司利潤表現(xiàn)來看，2018~2019年，建發(fā)股份供應鏈運營業(yè)務分別實現(xiàn)利潤67.93億元、75.02億元；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務分別實現(xiàn)利潤143.55億元和131.74億元。不難看出，盡管營業(yè)收入貢獻遠超房地產(chǎn)，供應鏈運營業(yè)務利潤貢獻并不突出。

在此背景下，近年來，建發(fā)股份也在不斷加碼自身的房地產(chǎn)業(yè)務，而其中最為直接的體現(xiàn)就是拿地拓儲。

中指院日前發(fā)布的2021年1~2月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜顯示，期內(nèi)，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額為194億元，位列排行榜第2位。2020年1~12月，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額為723億元，位列排行榜第13位。2019年，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額為309億元，位列排行榜第31位。

積極拓儲也對建發(fā)集團的財務情況造成了一定的考驗。數(shù)據(jù)顯示，2017~2019年，建發(fā)股份負債合計分別為1317億元、1630億元及2293億元，資產(chǎn)負債率分別為75.05%、74.98%及77.62%。截至2020年第三季度，建發(fā)股份負債攀升至3216億元，資產(chǎn)負債率為82.76%。  

“當前環(huán)境下，中小房企也不是一點機會都沒有。小企業(yè)如果能夠根據(jù)具體的部門合作，在細分市場上形成標桿項目，其實還是有機會的。”嚴躍進表示。

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