（文/張志峰 編輯/馬媛媛）作為商業(yè)地產(chǎn)中首家發(fā)布財報的上市企業(yè)，“小老板”許華芳在業(yè)績會上對寶龍商業(yè)2020年的數(shù)據(jù)并未表現(xiàn)出十分滿意。這一態(tài)度，也讓人對這份成績的含金量打了折扣。

財報顯示，寶龍商業(yè)去年全年實現(xiàn)營業(yè)收入19.21億元，同比增加18.6%；整體毛利率的上漲和規(guī)模的擴張，帶動歸母凈利潤同比上漲七成至3.05億元，歸母凈利潤率提升至15.9%。

同時，寶龍商業(yè)2020年的商業(yè)新增簽約面積248萬平方米，是前一年新增簽約面積的1.3倍；商業(yè)新增開業(yè)面積159萬平方米，同比增加了2.6倍；2020年總合約面積突破千萬至1135萬平，相較上一年增長28.0%。

2021年新增22個項目

長三角是寶龍商業(yè)布局的重中之重。

數(shù)據(jù)顯示，在新簽約面積中，長三角占比達82.1%。目前寶龍商業(yè)布局的121個項目中，長三角占據(jù)86個項目，占比71%。

在去年中期業(yè)績會時，寶龍公開其《新五年戰(zhàn)略規(guī)劃》（2021-2025）中的“1+1+N”核心戰(zhàn)略，即企業(yè)未來五年發(fā)展方向，兩個1分別代表長三角城市群和粵港澳大灣區(qū)，N代表其他城市圈的機會型優(yōu)質(zhì)地區(qū)。依托母公司的資源優(yōu)勢，寶龍商業(yè)遵循經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域特點、消費形態(tài)等商業(yè)規(guī)律，形成寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場及寶龍?zhí)斓厮拇螽a(chǎn)品線。

在3月3日的業(yè)績會上，執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳德力透露，2021年，寶龍商業(yè)預計開業(yè)22個項目，20個項目分布在長三角，2個項目分布在粵港澳大灣區(qū)。其中，13個寶龍廣場，3個寶龍?zhí)斓兀?個寶龍星匯項目。

為此，董事會主席兼總裁許華芳下達的目標十分明確：未來三年，商業(yè)板塊出租率不低于95%，開業(yè)面積1500萬平方米以上，做到長三角規(guī)模排名行業(yè)前三。

這使得業(yè)績會上，管理層對于寶龍商業(yè)未來3-5年的愿景描繪的十分細致，“利潤復合增長不低于40%”、“寶龍星匯在5年內(nèi)管理100個商業(yè)項目”、“預計開業(yè)22個項目”、“出租率保持95%以上”、“智慧商業(yè)+科技”等內(nèi)容不絕于耳。

需要注意的是，根據(jù)往年數(shù)據(jù)，相較于其他商業(yè)地產(chǎn)品牌，寶龍商業(yè)旗下各大產(chǎn)品線出租率也是企業(yè)一直以來頗受詬病的一點。

業(yè)績會上，針對寶龍商業(yè)出租率“越低端反而越低”的情況，陳德力表示，疫情之前寶龍商業(yè)的出租率一直是在87%至89%左右，去年公司對出租率做出了非常大的動作，并成立了專門小組，所以在去年年底出租率略高于疫情之初的水平。

“出租率低一部分是歷史原因，早期不在主戰(zhàn)場的項目確實偏低，但新開項目出租率基本在99%左右?！标惖铝ΨQ，公司也制定了2021年乃至3年以后的出租率目標，預計2021年整體出租率將超過93%，到2023年出租率不會低于95%。

未來如何姑且不論，但對于企業(yè)目前公開的出租率數(shù)據(jù)不少人懷疑態(tài)度。

9成出租率的背后

日前，觀察者網(wǎng)走訪了位于上海的數(shù)個寶龍商業(yè)項目，粗略估算，并未找到一個出租率能夠達到9成的項目。

其中，七寶寶龍城稱得上企業(yè)在上海的標桿項目，也是為數(shù)不多，距離市區(qū)較近的一個寶龍商業(yè)項目。李莉曾是該項目商戶之一，在她看來，項目商鋪的實際出租率距離財報中的9成相去甚遠，“尤其從去年開始，餐飲、服裝等類型店鋪退租率高的嚇人。因為除了周末，工作日商場幾乎沒有生意可做，且對面就是萬科，競爭壓力太大，所以我也找了個機會，把店鋪遷走了?！?

有知情人士向觀察者網(wǎng)透露，除了寫字樓之外，商鋪實際出租率一直不高，其中關鍵就在“售后包租”模式之中，七寶項目托管商戶還不算多，但類似寶山、嘉定等郊區(qū)，或其他二三線城市的寶龍廣場之中，“包租”商戶特別多，這類商鋪無論實際招租情況如何，呈現(xiàn)在報表上幾乎都是100%出租率，而寶龍商鋪為此銷售起來輕松很多，卻也承擔了不少代價，各地的維權、訴訟等糾紛差不多都由此而來。

例如2016年開業(yè)的嘉定寶龍廣場，由于事先與業(yè)主簽訂了售后包租協(xié)議，而交付時卻私自修改房屋規(guī)劃設計結構而遲遲無法辦理產(chǎn)證，因而遭到300余戶業(yè)主長達3年的維權，對于品牌信譽及后續(xù)招商工作十分不利，至今仍有大量店鋪長期處于空置狀態(tài)。

啟信寶信息顯示，該項目開發(fā)公司上海寶龍康駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自2016年5月27日項目開業(yè)前夕至今，4年多時間內(nèi)共發(fā)生司法案件337起，其中8成集中在2020年，且241起為商品房預售合同糾紛，占比超過7成；在民事一審中，項目公司144次作為被告身份，占比超過9成。

此外，寶龍商業(yè)位于鄭州、青島、鹽城、無錫、福州等多個城市的項目公司也均涉及合同訴訟糾紛幾十至數(shù)百起不等，情況與之大同小異。

有資深投行人士向觀察者網(wǎng)分析稱，寶龍商業(yè)的核心產(chǎn)品就是廣場，本質(zhì)上與萬達廣場、新城吾悅廣場等中低端商場類似，連管理層中陳德力、張云峰、唐劍鋒等核心大將幾乎也都來自萬達系或新城系，卻不愿意下沉到三四線城市，反而一直高調(diào)宣稱進軍高端市場，但如寶龍城、寶龍一城等高端產(chǎn)品擴張十分緩慢，且與幾個傳統(tǒng)高端商業(yè)品牌相比，競爭壓力非常大，所以企業(yè)欲實現(xiàn)“長三角前三”的目標，關鍵還要看廣場能否下沉的足夠徹底。

值得一提的是，寶龍也為其“長三角寡頭”計劃付出不少機會成本與時間成本。

陳德力在談及2020年的外拓工作時，直言“整體來講并不滿意”。

陳德力分析認為，去年沒有達到預期的外拓有多方面原因，“一是本身在去年半年度時公布了‘1+1+N’戰(zhàn)略，所以對外拓項目選取非?？量蹋荒茉陂L三角、粵港澳大灣區(qū)，或者優(yōu)質(zhì)性項目選擇，放棄了一大批可能不在主要發(fā)展區(qū)域的項目；二是對于投資拓展項目分類做了嚴格篩選，以后寶龍商業(yè)投資拓展聚焦于跟寶龍廣場匹配的大體量的輕資產(chǎn)工作?！?

目前，寶龍商業(yè)已經(jīng)布局121個項目，71%在長三角，約有86個項目，其中南京7個，上海12個，杭州12個，寧波13個，長三角其他城市42個，大灣區(qū)僅布局5個項目。

不過，在陳德力看來，這才是寶龍商業(yè)的優(yōu)勢所在：“我相信很少有一個競爭對手可以在南京布局七個項目，很少有一個同行可以在上海、寧波、杭州這樣高能級城市布局這么多項目。”

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