（界面新聞馬一凡）過去三年間，陽光城集團(tuán)（000671.SZ）銷售規(guī)模不斷站上新臺(tái)階，2018年規(guī)模突破千億，2019年規(guī)模突破兩千億。

新冠疫情發(fā)生后的第一次業(yè)績(jī)大考，陽光城卻陷入規(guī)模增長(zhǎng)停滯，今年上半年完成全口徑銷售額900.1億元，同比微跌0.1%，低于TOP20房企平均同比增長(zhǎng)0.19%的增長(zhǎng)率。

這可能不僅是疫情帶來的影響，也是陽光城在連續(xù)高速奔跑后進(jìn)行的主動(dòng)收縮調(diào)整。在今年年初的年度業(yè)績(jī)會(huì)上，陽光城就公布過全年銷售目標(biāo)僅為2000億+，這一預(yù)期和去年完成的2110億元最終業(yè)績(jī)基本持平。

在失去了高速成長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)后，陽光城的高負(fù)債和低利潤(rùn)率并未呈現(xiàn)出太大改善。今年上半年較為亮眼的數(shù)據(jù)是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，流入凈額154億元，同比增長(zhǎng)了77%，體現(xiàn)出狠抓回款工作有所成效。

銷售持平

以“規(guī)模上臺(tái)階，品質(zhì)樹標(biāo)桿”為戰(zhàn)略的陽光城，今年上半年只做到了保持全口徑銷售額恢復(fù)到去年同期水平。

報(bào)告期內(nèi)，其全口徑銷售金額900.09億元，權(quán)益銷售金額579.74億元。當(dāng)期實(shí)現(xiàn)結(jié)算營(yíng)業(yè)收入241.20億元，同比增長(zhǎng)7.15%；合并報(bào)表凈利潤(rùn)17.71億元，同比增長(zhǎng)14.98%。超過一半以上的銷售額來自于長(zhǎng)三角和大福建區(qū)域，其中長(zhǎng)三角銷售金額317億元，占比達(dá)35%，大福建的銷售額為158億元，占18%。

除了上半年全口徑銷售額微跌，陽光城的營(yíng)收增速也在下滑。

陽光城過往三年?duì)I收以及2019年上半年?duì)I收分別達(dá)到331.6億元、564.7億元、610.5億元以及225.1億元，2018年、2019年以及2019上半年的同比增速分別為70%，8%以及48%。

但今年上半年，陽光城營(yíng)業(yè)收入同比增速降至7.15%。

在盈利能力方面，陽光城一直較為薄弱，在前20房企中處于靠后位置?！半p斌”加入陽光城后，提升利潤(rùn)率一直是改造目標(biāo)之一。

從過往三年以及今年上半年的數(shù)據(jù)來看，陽光城的毛利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率整體都有微弱增長(zhǎng)，但數(shù)值仍然偏低。

2017年-2019年以及2020年上半年，陽光城毛利潤(rùn)率分別為25.1%，26.1%，26.6%，26.5%；凈利潤(rùn)率分別為6.7%，6.9% ，7.1%，7.3%。

東吳證券曾對(duì)25家主要房企的2019年凈利潤(rùn)率做過統(tǒng)計(jì)，平均凈利潤(rùn)率為13.8%。陽光城的凈利率水平遠(yuǎn)在平均水平之下。

今年上半年，銷售規(guī)模達(dá)900億的陽光城，僅實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)17.7億元。

亮點(diǎn)是上半年預(yù)收賬款達(dá)到850億元，數(shù)額超過去年全年。此外，報(bào)告期全口徑回款683億元，平均回款率達(dá)到80.12%，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流入153.85億元，較上年同期增長(zhǎng)77%。

拿地發(fā)力

盡管今年銷售規(guī)模增速遠(yuǎn)不及往年，陽光城在拿地方面反而發(fā)力了。

報(bào)告期內(nèi)，陽光城以權(quán)益對(duì)價(jià)327.95億元，合計(jì)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備約827.53萬平方米，預(yù)計(jì)權(quán)益貨值850.24億元，目前累計(jì)土地儲(chǔ)備總計(jì)4994萬平方米，預(yù)計(jì)貨值6845億元，權(quán)益比例為65%。

實(shí)際上，陽光城的土儲(chǔ)已經(jīng)到了不得不補(bǔ)的時(shí)刻。

2018年、2019年，連續(xù)兩年陽光城都采取了較為保守的拿地策略。2017年時(shí)，陽光城全年新增土儲(chǔ)建面2022萬平方米，到了2019年新增土儲(chǔ)已經(jīng)降到1269萬平方米，僅為2017年時(shí)的六成。

與之相對(duì)應(yīng)的是2018年、2019年陽光城的銷售規(guī)模不斷攀升，因此2019年總土儲(chǔ)面積反而同比下降，土地投銷比、存續(xù)比也逐年降低。

對(duì)于此前靠土地投資拉動(dòng)銷售規(guī)模，才得以進(jìn)入2000億陣營(yíng)的陽光城來說，這是一個(gè)頗為危險(xiǎn)的信號(hào)。

陽光城年初的工作目標(biāo)中，土地投資就有一個(gè)巨大的規(guī)模要求——全年新增投資貨值目標(biāo)3000億-5000億元，保證2020年增長(zhǎng)和今后持續(xù)增長(zhǎng)。

今年上半年的新增土儲(chǔ)中，公開招拍掛和收并購都各占有一大塊比例。其中，通過公開招拍掛新增土儲(chǔ)計(jì)容面積492.87萬平方米，通過并購及合作方式新增土儲(chǔ)計(jì)容面積334.66萬平方米。

盡管上半年陽光城的土地投資額已經(jīng)達(dá)到去年全年的67%左右，但對(duì)比年初提出的“全年新增投資貨值目標(biāo)3000億-5000億元”要求，下半年陽光城仍有很大的投資壓力。

負(fù)債難降

截至2020年6月30日，陽光城凈負(fù)債率115%，仍然超過100%的“紅線”。

盡管對(duì)比去年年末，陽光城的凈負(fù)債率已經(jīng)降了23個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)比2017年，陽光城的凈負(fù)債率降了137個(gè)百分點(diǎn)。

在控負(fù)債方面，“雙斌”團(tuán)隊(duì)達(dá)成了基本“安全”，三年時(shí)間卻仍無法把凈負(fù)債率降到合理水準(zhǔn)。

截至報(bào)告期末，陽光城有息負(fù)債規(guī)模1121.61億元，近三年保持規(guī)模相當(dāng)，非銀融資占比較去年年末的24.94%繼續(xù)下降至22.19%，有息資產(chǎn)負(fù)債率降低至33.06%，較2019年底減少3.46個(gè)百分點(diǎn)；降低凈負(fù)債率至114.98%。期末賬面貨幣資金483.50億元，實(shí)現(xiàn)全額覆蓋376.52億元的短期有息負(fù)債。

從現(xiàn)金短債比來看，陽光城2017年時(shí)為0.7，現(xiàn)在上升到1.3，已經(jīng)處于安全區(qū)間。從融資成本來看，2017年-2019年以及2020上半年融資成本分別為7.1%、7.9%、7.7%、7.5%。

由于有息債務(wù)規(guī)模和融資成本在三年來均未有太大改變，陽光城的歸母利潤(rùn)很難在短期內(nèi)改變被債務(wù)利息蠶食的狀況。

總體來看，陽光城短期并不存在安全問題，但卻走入了另一種瓶頸——在高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式受到打壓，融資大環(huán)境收緊，行業(yè)紅利消退的情況下，陽光城很難再保持高增長(zhǎng)，但杠桿率仍處于高位、盈利能力不足的問題短期難以化解。

要走出瓶頸期，陽光城必須做出改變。