過度家族化管理 閩系房企寶龍失守商業(yè)地產(chǎn)陣地

來源：馬一凡|界面新聞

距離職業(yè)經(jīng)理人王壽慶離職寶龍已經(jīng)整整一年，寶龍集團(tuán)總裁許華芳親自兼任商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理一職至今，都沒有再尋覓到合適的職業(yè)經(jīng)理人。在這一年中，寶龍在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域加速掉隊，全年僅新開三個商業(yè)項目，其中廈門寶龍一城開業(yè)時間一再拖延，廣東事業(yè)部拓展計劃受挫。

將商業(yè)地產(chǎn)作為主業(yè)的寶龍地產(chǎn)(01238.HK)盡管在2018年全年實(shí)現(xiàn)了合約銷售額的大幅增長，不過過度家族化管理的問題仍然困擾著這家公司。

根據(jù)寶龍地產(chǎn)發(fā)布的公告，2018年其合約銷售總額(連同共同控制實(shí)體及聯(lián)營公司的合約銷售額)約為人民幣410.36億元，同比增加約96.5%，這已是寶龍近年來實(shí)現(xiàn)的最快增速，去年其合約銷售額同比只增加了18.4%。

合約銷售額的大幅增長得益于寶龍自2016年開始在拿地策略上的放開，大幅增加了住宅和商業(yè)的土地儲備。2015年時寶龍僅新增了在上海的三幅商業(yè)地塊，而到了2016年，寶龍新獲取了13個商業(yè)及住宅項目，2017年時又新擴(kuò)展了18個商業(yè)及住宅類項目，2018年上半年新擴(kuò)儲14塊土地，全年新增20余幅土地。

擴(kuò)儲是有代價的，寶龍的凈負(fù)債比率大幅上升，2017年凈負(fù)債率達(dá)到86.8%，相較2016年大漲了10個點(diǎn)，2018年上半年凈負(fù)債比率更是高達(dá)100.4%。

規(guī)?；澈?，寶龍在過去一年大幅加大了和其他房企的戰(zhàn)略合作。從拿地情況來看，2016年獲取的13宗地塊中，僅有4塊土地權(quán)益占比小于50%，而2018年獲取的18宗地塊中，高達(dá)11塊土地寶龍所占權(quán)益比低于50%。2018年以來，寶龍又相繼與碧桂園、金茂、中梁、旭輝等房企共同宣布戰(zhàn)略合作。

盡管這讓寶龍在2018年實(shí)現(xiàn)了合約銷售額的躍升，但在其主業(yè)商業(yè)地產(chǎn)上，寶龍呈現(xiàn)出逆水行舟不進(jìn)則退的局面。

2018年全年寶龍僅新開業(yè)3個商業(yè)項目，包括一再拖延后才最終入市的高端產(chǎn)品線廈門寶龍一城，以及上海青浦寶龍廣場和輕資產(chǎn)項目四川江油寶龍廣場。

這樣的開業(yè)節(jié)奏讓寶龍在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)失去了一席之地。相比之下，萬達(dá)在2018年開出了49座萬達(dá)廣場，另外還開業(yè)了青島東方影都萬達(dá)茂和南京仙林萬達(dá)茂兩座文旅城；在商業(yè)地產(chǎn)上與寶龍定位類似的新城控股2018年開出了19座吾悅廣場；華潤置地有9個新商業(yè)項目開業(yè)，全年投資物業(yè)租金收入達(dá)到95.76億元；紅星美凱龍集團(tuán)旗下的愛琴海商業(yè)新開7個項目，新簽下26個項目。

寶龍將自身定位為城市綜合體運(yùn)營商，早在2003年開始就進(jìn)行商業(yè)項目開發(fā)，2009年在香港主板上市，在業(yè)內(nèi)一度有“北萬達(dá)、南寶龍”的地位。但如今的寶龍旗下共管理39個商業(yè)項目，這個數(shù)字，甚至遠(yuǎn)比不上萬達(dá)一年新開的商業(yè)項目數(shù)量。

不僅早已被萬達(dá)甩在身后，近兩年來，新城控股旗下吾悅廣場、龍湖天街、華潤萬象城/萬象匯、中糧大悅城發(fā)展迅速，作為后起之秀，他們的招商、運(yùn)營、品牌能力都反超寶龍，實(shí)現(xiàn)了開店數(shù)量及租金收入的迅速提升，寶龍在行業(yè)中遭到多方夾擊。

近幾年寶龍試圖對旗下產(chǎn)品線重新梳理，提出開發(fā)寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場三大產(chǎn)品線，分別對應(yīng)為（超）高端、高端（中高端）、中端主流。

2018年9月開業(yè)的廈門寶龍一城是寶龍第一個超高端產(chǎn)品，不過該項目其實(shí)原定計劃在2017年12月開業(yè)，結(jié)果開業(yè)時間一拖再拖。界面新聞記者獲悉，開業(yè)延期最大的原因就是寶龍的招商能力跟不上。許華芳對廈門寶龍一城的期待是做成奢尚名品購物中心和大型高端商業(yè)街區(qū)，但是專業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)十幾年的寶龍卻十分缺乏高端奢侈品方面的招商資源，導(dǎo)致項目無法如期開業(yè)。

寶龍集團(tuán)的總部位于上海閔行七寶，2016年開業(yè)的上海七寶寶龍城是其“總部項目”，也是許華芳眼皮子底下的項目，但招商和運(yùn)營混亂，在2017年年底出了問題。七寶寶龍城和廈門寶龍一城兩大項目的問題疊加，讓許華芳發(fā)了一場火，從那時起，剛到任寶龍商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理一職只有幾個月的王壽慶最終離職的局面就已經(jīng)定下了。

王壽慶是老萬達(dá)人，他在上海項目公司帶領(lǐng)的商管團(tuán)隊，曾打造出在萬達(dá)內(nèi)部銷售業(yè)績多年蟬聯(lián)冠軍的上海五角場萬達(dá)廣場。他在寶龍試用期還沒結(jié)束就離開了，隨后去了旭輝旗下的旭美商業(yè)擔(dān)任總經(jīng)理。

在王壽慶之前，寶龍還挖過前正大廣場總經(jīng)理、西蒙地產(chǎn)集團(tuán)國際部副總裁、加拿大億萬豪劍橋公司中國區(qū)副總裁潘麗君任商業(yè)負(fù)責(zé)人。潘麗君曾和任志強(qiáng)等人合伙開發(fā)過北京第一家購物中心性質(zhì)的華威大廈，還曾主導(dǎo)開發(fā)了沃爾瑪在中國的第一家購物中心，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有20多年的經(jīng)驗，但是潘麗君在寶龍也僅僅待了6個月便離職。

在這些職業(yè)經(jīng)理人離開后，“地產(chǎn)二代”許華芳事無巨細(xì)地管理集團(tuán)大小事務(wù)。寶龍的地產(chǎn)主業(yè)下設(shè)事業(yè)一部、事業(yè)二部、置地、浙江事業(yè)部四個平臺，各有副總裁負(fù)責(zé)，他們?nèi)枷蛟S華芳匯報，許華芳還兼任商管負(fù)責(zé)人。

缺乏職業(yè)經(jīng)理人帶來外部基因進(jìn)行革新，寶龍的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯不前。

作為決策核心圈的董事會也極為家族化——許健康、許華芳、肖清平、施思妮、張洪峰擔(dān)任執(zhí)行董事，許華芬擔(dān)任非執(zhí)行董事。其中許健康是寶龍的創(chuàng)始人，許華芬、許華芳是其子女，施思妮是許華芳的妻子；肖清平是許健康的同鄉(xiāng)，曾于1997年至1999年間擔(dān)任晉江市土地管理局主任，目前他在寶龍不負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)，只主管行政人事。

寶龍的重心目前在長三角，此外還布局了海西、環(huán)渤海、中西部，2018年時寶龍曾希望拓展廣東市場，組建廣東事業(yè)部，不過界面新聞記者獲悉，經(jīng)過大半年的籌備后，這一南拓計劃受挫，已經(jīng)暫時擱置。

擴(kuò)張乏力，寶龍地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域持續(xù)掉隊的局面未來幾年可能將會繼續(xù)，根據(jù)其規(guī)劃的目標(biāo)，2019年—2020年將計劃再開業(yè)11個城市綜合體，如能按計劃完成，到2020年寶龍旗下將有50個商業(yè)綜合體項目，但在二三四線城市戰(zhàn)場上將和寶龍迎頭對壘的吾悅廣場屆時數(shù)量將增加至100座。龍湖方面也宣布，龍湖天街的開業(yè)高峰將到來，未來兩年估計有超過20座天街開業(yè)，整個集團(tuán)的經(jīng)營性收入要在2020年突破150億元。隨著商業(yè)地產(chǎn)頭部房企迅速規(guī)模化，資源也正在向他們集中，這可能導(dǎo)致排在后面的房企在招商、談判、運(yùn)營管理中愈發(fā)弱勢。

在“北萬達(dá)、南寶龍”時代，寶龍錯過了戰(zhàn)略機(jī)遇，在近兩年后起之秀崛起的時代，閩系家族化企業(yè)寶龍仍在繼續(xù)失守陣地。