文 | 陳興華 編輯 | 一鳴

自稱在反省的碧桂園又出安全事故了。9月7日下午，鹽城碧桂園位于亭湖區(qū)的天璽項(xiàng)目工地突發(fā)大火，現(xiàn)場(chǎng)濃煙滾滾，在數(shù)公里外都能看到，所幸火災(zāi)未造成人員傷亡。江蘇當(dāng)?shù)孛襟w披露，這并不是碧桂園在鹽城項(xiàng)目的第一次火災(zāi)事故。

風(fēng)口浪尖中的碧桂園近期也披露了上半年財(cái)報(bào)，業(yè)績(jī)顯示：其實(shí)現(xiàn)總收入約1318.9億元，同比增長(zhǎng)約69.7%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約163.2億元，同比增長(zhǎng)約94.9%。不過(guò)和高速增長(zhǎng)速形成鮮明對(duì)比的，是碧桂園“提質(zhì)控速”的發(fā)展策略轉(zhuǎn)變。

碧掛園的加減速

在房地產(chǎn)行業(yè)中，碧桂園以速度聞名。2013年首次銷售過(guò)千億后，碧桂園以令人驚訝的增長(zhǎng)速度，在2017年實(shí)現(xiàn)5500億銷售，登頂龍頭房企，并在2018年上半年繼續(xù)高速奔跑。

2018年上半年，碧桂園一如繼往追求“高周轉(zhuǎn)”。碧桂園連同其合營(yíng)企業(yè)、聯(lián)營(yíng)公司，共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額4124.9億元，合同銷售面積約4389萬(wàn)平方米，同比分別顯著增長(zhǎng) 42.8%和36.1%。

（圖自地產(chǎn)視界觀）

今年的4月5日至4月11日，碧桂園連續(xù)下發(fā)三份關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度的文件，要求提高加快三四五線城市項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度、報(bào)建速度、供貨速度?！叭魏尾块T都要圍繞高周轉(zhuǎn)，為高周轉(zhuǎn)讓路?！痹凇耙磺袨榱烁咧苻D(zhuǎn)”的強(qiáng)壓下，2018年上半年碧桂園銷售樓款現(xiàn)金回籠約為3360.2億元，較去年同期增長(zhǎng)了52.4%。

此外，伴隨碧桂園銷售規(guī)模猛增的，還有2018年的營(yíng)收和凈利。中期業(yè)績(jī)顯示，2018上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入約1318.9億元，同比增長(zhǎng)約69.7%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約163.2億元，比2017年上半年的凈利潤(rùn)83.73億元翻了將近一倍。

碧桂園的高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在今年7月。前8月，碧桂園共實(shí)現(xiàn)銷售金額5051億元，權(quán)益銷售金額約3788億元，累計(jì)雖仍居首位，但增速自6月開(kāi)始已逐月放緩。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園7月銷售490億元，同比上漲8.91%，相對(duì)于上半年整體42.8%的同比增速大幅下降，環(huán)比增速則下降了37.03%；8月，碧桂園銷售繼續(xù)下滑至436億元，環(huán)比下降11%，并首次出現(xiàn)同比下降，達(dá)7%；和上半年5、6月高達(dá)700億以上的銷售金額相比，更縮水了40%。

同行業(yè)看來(lái)，碧桂園成為8月銷售TOP20房企中唯一同比下降的企業(yè)；恒大、融創(chuàng)、萬(wàn)科、保利8月銷售同比增幅分別為21%、32%、6%、17%，中海、龍湖、綠地同比增幅均超過(guò)40%。

碧桂園內(nèi)部人士表示，自6月上海事故后，公司已在自檢和反思，加上后期嚴(yán)查工程安全，停工數(shù)天，都影響了整體的周轉(zhuǎn)?！跋掳肽觊_(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的具體方向，就是做好開(kāi)盤速度的掌控。”在業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園總裁莫斌反復(fù)強(qiáng)調(diào)“控制發(fā)展速度”，全周期將控制在17-21個(gè)月交樓。

瑞士信貸報(bào)告指出，在低端城市的房屋需求不利，以及對(duì)預(yù)售監(jiān)管收緊等情況下，碧桂園未來(lái)兩年的銷售速度將會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性放緩。

“高周轉(zhuǎn)”成潘多拉魔盒？

碧桂園素來(lái)以高周轉(zhuǎn)著稱，然而今年4月，一份碧桂園的“高周轉(zhuǎn)”策略引起輿論嘩然。據(jù)稱其內(nèi)部一直有代號(hào)“456”的工作要求，即拿地后四個(gè)月開(kāi)盤，五個(gè)月資金回籠，六個(gè)月資金回正。此外，根據(jù)碧桂園為高周轉(zhuǎn)配套的獎(jiǎng)懲制度，如果摘牌即開(kāi)工，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)獎(jiǎng)勵(lì)20萬(wàn)元。推遲一天獎(jiǎng)勵(lì)遞減1萬(wàn)，并相應(yīng)罰款，超過(guò)40天即撤職。如果3個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)獎(jiǎng)勵(lì)20萬(wàn)元，超過(guò)7個(gè)月即撤職。

今年清明節(jié)假期結(jié)束后一周內(nèi)，碧桂園集團(tuán)連發(fā)三份由總裁莫斌簽署的關(guān)于提高三四五線城市周轉(zhuǎn)速度的內(nèi)部文件，其中一份文件援引碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)的指示：“高周轉(zhuǎn)是我們戰(zhàn)無(wú)不勝的法寶”，“高周轉(zhuǎn)是抵抗任何風(fēng)險(xiǎn)的最有效手段”。

然而，碧桂園高周轉(zhuǎn)這一致勝的法寶在一系列安全事故后戛然而止。據(jù)現(xiàn)代快報(bào)全媒體9月7日消息，9月7日下午，鹽城碧桂園位于亭湖區(qū)的天璽項(xiàng)目工地突發(fā)大火，現(xiàn)場(chǎng)濃煙滾滾，在數(shù)公里外都能看到?，F(xiàn)代快報(bào)記者了解到，火災(zāi)未造成人員傷亡。據(jù)悉，這并不是碧桂園在鹽城項(xiàng)目的第一次火災(zāi)事故。

今年4月份以來(lái)，碧桂園在建項(xiàng)目多次出現(xiàn)安全事故。4月7日，廣西崇左碧桂園項(xiàng)目二期一工地發(fā)生坍塌，致1死1傷；6月24日下午16時(shí)40分許，上海市一個(gè)碧桂園小區(qū)在建工地發(fā)生事故，導(dǎo)致一死九傷。另外，7月2日，位于河南省安陽(yáng)市中華路的碧桂園在建工地發(fā)生火災(zāi)；7月12日，杭州蕭山碧桂園前宸府項(xiàng)目發(fā)生基坑坍塌；7月19日，河南省浙川碧桂園工地發(fā)生火災(zāi)。8月1日下午14:30分左右，啟東碧桂園中邦上海城二期工地內(nèi)，一正在施工的建筑樓頂發(fā)生火災(zāi)。

（圖自中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊）

據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至8月中旬，碧桂園發(fā)生安全事故6起，死亡人數(shù)12人，在行業(yè)“居首”。除在建項(xiàng)目外，碧桂園多個(gè)已竣工的項(xiàng)目最近也遭遇“質(zhì)量門”，包括南京、青島、石家莊、杭州、無(wú)錫等地在內(nèi)的眾多業(yè)主參與了針對(duì)碧桂園樓盤的維權(quán)活動(dòng)。其中，7月14日，南京500名業(yè)主參與了針對(duì)碧桂園項(xiàng)目的維權(quán)。

碧桂園CFO吳建斌對(duì)碧桂園的問(wèn)題看得較“通透”，他曾在《我在碧桂園的1000天》一書中指出，（碧桂園的）眾多負(fù)面爆發(fā)只是表象，背后均指向了碧桂園“高周轉(zhuǎn)”的瘋狂速度，及其盛景之下的種種隱憂和慌亂。

中報(bào)披露當(dāng)天，“碧桂園”官方微信公眾號(hào)推送了《行穩(wěn)致遠(yuǎn)——楊國(guó)強(qiáng)致投資者的一封信》。在信中，楊國(guó)強(qiáng)首次致歉，并表示，“將以高度負(fù)責(zé)的精神，以‘刮骨療傷’的決心，堅(jiān)決推進(jìn)安全生產(chǎn)突出問(wèn)題整改，切實(shí)履行企業(yè)安全生產(chǎn)社會(huì)責(zé)任”。

碧桂園同時(shí)作出反?。何覀冋谥匦聦徱暠竟镜墓芾硐到y(tǒng)，為了立基百年，寧可放慢一些發(fā)展速度。而事實(shí)上，“高周轉(zhuǎn)”沒(méi)有原罪，也不是個(gè)貶義詞。高周轉(zhuǎn)應(yīng)是一種要求和標(biāo)準(zhǔn)，如果企業(yè)背后沒(méi)有過(guò)硬的技術(shù)、管理、運(yùn)作能力等多方支撐，便不可盲目進(jìn)行“高周轉(zhuǎn)”。

投資放緩 提質(zhì)控速

在8月22日的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，莫斌正式提出“提質(zhì)控速”。而實(shí)際上，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者調(diào)查顯示，碧桂園7、8月的投資與銷售已經(jīng)明顯放緩，人員控編與部門裁撤也正在進(jìn)行。

多位碧桂園內(nèi)部人士表示，在投資拿地的策略上，碧桂園從二季度以來(lái)就已經(jīng)放緩。尤其是工程出事后，公司項(xiàng)目拓展確實(shí)變慢了。

去年底今年初，公司還要求盡可能地積極拿地，實(shí)現(xiàn)“全覆蓋”，要求各區(qū)域公司下沉至管轄范圍內(nèi)的空白地級(jí)市及下屬縣級(jí)市、縣城、發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)（人口在1萬(wàn)人以上的鎮(zhèn)）；而且，區(qū)域獲得獎(jiǎng)勵(lì)的前提是完成全覆蓋，完不成的，區(qū)域負(fù)責(zé)人將受到處罰。但到了6、7月份，在執(zhí)行和考核層面，“全覆蓋”這個(gè)要求并沒(méi)有被嚴(yán)格執(zhí)行，很多沒(méi)有深入到縣、鎮(zhèn)的區(qū)域，也沒(méi)有受到處罰。

根據(jù)半年報(bào)，碧桂園上半年新獲取項(xiàng)目530個(gè)，涉及地價(jià)支出2242億，預(yù)期建筑面積8478萬(wàn)平方米；其中權(quán)益內(nèi)預(yù)期建筑面積為6008萬(wàn)平方米，總代價(jià)1434億，依然是龐大的數(shù)字。不過(guò)跟去年相比，權(quán)益內(nèi)買地支出同比僅增11%，低于銷售額的增長(zhǎng)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，碧桂園7月土儲(chǔ)增加468.3萬(wàn)平方米，拿地支出111.7億元，8月土儲(chǔ)增加224萬(wàn)平方米，拿地支出僅38億元。自6月以來(lái)，拿地支出大幅減少。

對(duì)于投資拿地是否放緩，莫斌對(duì)記者表示，公司的拿地策略確實(shí)做了一定的調(diào)整，下半年投資拿地會(huì)更加審慎。從“全覆蓋”調(diào)整為“精準(zhǔn)覆蓋”，將嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)叵迌r(jià)倒推拿地成本，保證“精準(zhǔn)拿地”，項(xiàng)目要拿一個(gè)成功一個(gè)，而且更加聚焦存量項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，聚焦現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的調(diào)整；未來(lái)根據(jù)市場(chǎng)情況的變化，決定拿地的速度和規(guī)模。

“放緩步伐，希望能夠騰出更多的空間，把現(xiàn)有的項(xiàng)目安全和質(zhì)量真正做好，這就是下半年土地獲取的策略?！蹦笳f(shuō)。

而伍碧君則表示，公司2016、2017積累了大量的土地儲(chǔ)備。當(dāng)下市場(chǎng)房?jī)r(jià)受限，土地價(jià)格沒(méi)有下降，這時(shí)拿地還是有很大風(fēng)險(xiǎn)。公司覺(jué)得可以緩一緩，到四季度再出手，但并不是停止拿地。

碧桂園放慢腳步有客觀原因。宏觀層面，隨著流動(dòng)性的收縮，棚改貨幣化安置的漸次退出，以及限價(jià)政策、房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制的嚴(yán)格執(zhí)行，過(guò)去三年支撐碧桂園高速發(fā)展的因素正在逐漸消失。

主觀上，碧桂園引入工程方申訴，同心共享計(jì)劃實(shí)行一票否決等，這些制度上的調(diào)整，都將必然影響公司的周轉(zhuǎn)速度。

作為房企高周轉(zhuǎn)的標(biāo)桿，碧桂園的減速，不僅是對(duì)其過(guò)去幾年高速增長(zhǎng)的自我調(diào)整，也反映了房地產(chǎn)行業(yè)的一定趨勢(shì)。然而碧桂園曾執(zhí)著于高周轉(zhuǎn)，與碧桂園的高負(fù)債有關(guān)。

2012年至2017年，碧桂園資產(chǎn)負(fù)債率分別為71.50%、77.69%、76.72%、75.30%、86.21%和88.89%，負(fù)債率超過(guò)80%的高危線且直逼90%。截至2017年年末，碧桂園總資產(chǎn)為10496.69億元，總負(fù)債為9330.57億元。

2018年，碧桂園的高額負(fù)債并沒(méi)有得到緩解。截至6月30日，碧桂園總資產(chǎn)為1.4萬(wàn)億元，總負(fù)債1.26萬(wàn)億元，負(fù)債率高達(dá)90%。

（圖自地產(chǎn)視界觀）

而碧桂園需要面對(duì)的是越來(lái)越不易的融資環(huán)境。5月28日，上交所信息披露，碧桂園擬發(fā)行的200億元公司債再度中止。此前2月7日，該公司債項(xiàng)目曾被更改為“中止”狀態(tài)。

募集說(shuō)明書顯示，碧桂園此次公開(kāi)發(fā)行債券擬募集資金總額不超過(guò)200 億元（含），扣除發(fā)行費(fèi)用后，150億元投向于長(zhǎng)租項(xiàng)目，剩余資金用于償還公司借款。

一位銀行從業(yè)人員曾告訴市界，“碧桂園發(fā)債中止，可能與近期大量企業(yè)債券違約和取消發(fā)行一樣，企業(yè)再融資壓力較大?！辈贿^(guò)碧桂園此后回應(yīng)，中止原因是募投項(xiàng)目調(diào)整。公司經(jīng)營(yíng)狀況良好，不會(huì)違約。

截至2018年6月30日，碧桂園共有可動(dòng)用現(xiàn)金余額2099.14億元。此外，碧桂園還分別持有銀行及其他借款1993.75億元、優(yōu)先票據(jù)337.6億元、公司債券478.72億元和可換股債券129.14億元。其中，在銀行及其他借款當(dāng)中，碧桂園有1245.51億元需要在一年內(nèi)償還。